房地產行業：房地產貸款增速回落 土地市場熱度逐漸改善

 　　土地供應（2020.10.19-2020.10.25）：百城土地供應建筑面積累計同比上升8.62%本周合計供應91宗地塊；其中住宅用地30宗，商服用地6宗，工業用地53宗，其他用地2宗。本周100城土地供應建筑面積合計973.01萬平方米，環比下降35.01%，同比下降66.27%，累計同比上升8.62%，較前一周下降1.97個百分點。其中一線、二線、三線城市供應面積分別為45.01、377.47、550.53萬平方米，環比增速分別為-77.19%、-33.37%、-24.93%；同比增速分別為-85.42%、-52.78%、-69%；累計同比增速分別為44.76%、7.45%、5.92%；較前一周變動-7.17、-1.02、-2.35個百分點。本周100城土地掛牌均價2512元/平方米，環比下降31.79%，同比下降22.92%。其中一線、二線、三線城市掛牌均價分別為8326、1510、2599元/平方米，環比增速分別為27.97%、-61.43%、-2.73%；同比增速分別為-11.77%、-61.01%、34.45%。

　　土地成交（2020.10.19-2020.10.25）：百城土地成交規劃建筑面積累計同比上升7.67%本周合計成交122宗地塊；其中住宅用地40宗，商服用地14宗，工業用地61宗，其他用地7宗。本周100城土地成交規劃建筑面積1158.07萬平方米，環比下降23.92%，同比下降58.96%，累計同比上升7.67%，較前一周下降1.97個百分點。其中一線、二線、三線城市土地成交規劃建筑面積分別為16.14、645.67、496.26萬平方米，環比增速分別為-93.84%、34.3%、-36.33%；同比增速分別為-81.21%、-38.38%、-70.6%；累計同比增速分別為30.34%、3.41%、8.76%；較前一周變動-1.64、-1.03、-2.87個百分點。本周100城土地成交均價2519元/平方米，環比上升35.14%，同比上升25.32%。其中一線、二線、三線城市土地成交均價分別為867、3128、1781元/平方米，環比增速分別為-76.02%、70.09%、38.06%；同比增速分別為-89.93%、38.16%、17.4%。

　　投資建議：

　　百強房企10月銷售數據出爐。10強、50強、100強房企10月單月銷售額分別為5196億元、10646億元、12805億元，同比增速分別為+9.7%、+23.7%、+22.6%，1-10月累計銷售額分別為39266億元、75597億元、91138億元，同比增速分別為+5%、+9%、+9%。流動性方面，自10月15日至10月29日，中國人民銀行公開展逆回購操作11次，逆回購規模已增至8300億元。通過公開市場操作，進行靈活對沖，確保資金保持合理充裕。10月30日，中國人民銀行發布《2020年三季度金融機構貸款投向統計報告》，報告顯示，2020年三季度末，金融機構人民幣各項貸款余額169.38萬億元，同比增長13%，前三季度增加16.26萬億元，同比多增2.63萬億元。貸款投向主要變化包括“三農”貸款增速持續回升，綠色貸款保持較快增長，房地產貸款增速穩步回落。2020年三季度末，人民幣房地產貸款余額48.83萬億元，同比增長12.8%，比上季度末低0.3個百分點，連續26個月回落；前三季度增加4.42萬億元，占同期各項貸款增量的27.2%，比上一年全年水平低6.8個百分點。2020年三季度末，房地產開發貸款余額12.16萬億元，同比增長8.2%，增速比上季度末低0.3個百分點。其中個人住房貸款余額33.59萬億元，同比增長15.7%，增速與上季度末持平。“精準導向”的政策防范房企杠桿及投機風險，我們認為償債能力突出、現金充足、杠桿水平相對較低且土儲區位良好的優質房企或受益。

　　衢州出臺樓市新政，擴大限售樓盤范圍。10月30日，衢州市住建局發布《關于進一步促進市區房地產市場平穩健康發展的通知》，通知提到科學安排住宅用地供應計劃，根據商品住宅可售庫存及去化周期情況，優化供地結構、節奏；建立房價、地價聯動機制，住宅用地采取“限房價+限地價+競配建”方式公開出讓，地塊設定最高限價，在最高限價內按照價高者得原則確定競得入選人；對市場關注度高的熱點地塊，土地出讓前明確該樓盤銷售的商品住宅自《商品房買賣合同》網簽備案之日起5年內不得轉讓；提高租房提取公積金額度至每戶每年最高提卻不超過24000元，加強商品房住房預售管理等細則。供應端持續以規范房地產市場秩序為主，需求端持續控制炒房并維持剛需購房優惠力度，“因城施策“會保持常態化。

　　行業趨勢有望由融資驅動規模增長轉向至經營驅動質量增長，加之“因城施策”常態化，政策博弈的貝塔機會或逐步減少，行業融資端的再收緊或進一步催化企業間的分化。可關注：資產負債表雄厚的企業，這類企業具備一定的加杠桿空間且在融資收緊下有望持續享受融資端的溢價；權益比例較高的房企，具備權益比例調整區間以撬動空間；合作模式有特色及其優勢的房企。短期重點推薦：萬科A、保利地產、金地集團、金科股份、城投控股、陽光城、招商積余、南山控股等；持續建議關注：1）優質地產：萬科A、金地集團、保利、招蛇、金科、陽光城、世茂、融創、龍湖集團、旭輝控股、中南建設等；2）物業管理：招商積余、保利物業、碧桂園服務、新城悅、永升生活、雅生活、綠城服務等；3）商業及reits：南山控股、城投控股、大悅城、光大嘉寶、中國國貿、城建發展。

　　轉自：天風證券

　　【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀