房地產行業迎來對未來發展模式思考

　　房地產行業在走過暴利時代之后，迎來了對未來發展模式的思考，“高周轉、高增長和高毛利”在2014年開始備受關注。從萬科的“5986”到萬達的“速度第一，完美第二”，再到現在的港股市場和A股市場的地產公司都在強調“高周轉”模式，高周轉儼然成為了高頻詞匯。

　　高周轉模式預示房企暴利時代終結

　　在2013年房地產銷售金額TOP50榜單中，千億企業已經達到了7家。從TOP50房企的開發策略來看，高周轉快銷逐漸成為主流模式，而某些標桿房企正是該策略的堅定執行者。

　　從財務回報這一層面來看，高周轉快銷對于提高企業的ROE的重要性將越發突出。根據申銀萬國的研究報告指出，2010年以后，房地產行業高利潤時代將逐步終結，未來房地產行業毛利率水平將逐步向社會平均水平靠攏。而在企業財務杠桿系數提升空間有限的前提下，資產周轉率的提高對于ROE越發重要。

　　在從持續發展的角度看，土地儲備量決定了企業持續穩定發展的基礎。據國家統計局的數據顯示，過去的五年間，房企土地購置成本年均增幅達到了約20%，土地資源對資金的需求越來越高，這也要求集團盡快回籠資金，以項目的快銷滾動來支持企業的持續穩定發展。

　　在采訪中，嘉富誠投資基金的孟永超董事對新華網記者說：面對紛亂復雜的地產格局以及持續嚴厲的宏觀調控，快速周轉逐漸成為行業主流。如何保障快周轉策略下的“快而不亂”，這就需要房地產企業在運營提效與產品等方面猛下功夫，建立合適的組織管控模式及計劃運營體系來促“快”，以產品標準化與生產技術標準化建設來保障“不亂”。

　　中信證券固定收益首席分析師鄧海清博士對新華網記者講到：“房地產市場進入高周轉模式的主要原因有三：第一是投資變剛需，以及品質的低端化、地理位置的郊區化，“兩化”之下促進的高周轉；第二是房地產的利潤率在下降，為了薄利多銷而實行的高周轉；第三是房企為了自身的“江湖地位”，需要穩定的現金流，需要進行高周轉。”

　　高周轉背后的隱憂

　　事實上，在香港上市的開發商2013年的業績發布會上，都無一例外強調公司將繼續持續高周轉的開發策略。同樣，融創中國也在今年的業績會上強調了高周轉、高增長、高聚焦的三高策略。去年在股價上領跑內房股的世茂房地產，同樣也是一家強調高周轉策略、高增長的開發商。

　　泰禾集團董事長黃其森在接受新華網記者采訪時表示：正因為做到了高周轉的開發能力，實現了8個月的周轉速率，泰禾地產才有了底氣，開始大規模攻城略地。

　　“公司今年最亮麗的業績指標應該是周轉率。公司內部計劃把周轉速度提速三分之一，使周轉率從23%左右提高到30%以上。”遠洋集團董事長李明直言。

　　融創中國董事長孫宏斌提出過一個觀點認為，他認為：土地儲備過多，也許會因為地價和房價的下跌而出現風險。因此，他要求更為高速地周轉。并且融創旗下的項目有一半都在施工和銷售，而不像其他企業那樣，每幅地塊都只開發了一小部分。

　　“我們內部去年開會就在講，高周轉現在變成一個基本能力，現在8個月、6個月開盤已經是基本能力，不是核心競爭力，反而是在能高周轉的情況下根據這種周期節拍、運營節拍來精準控制，這是我們在做的精準運營。”旭輝集團董事長林中在接受記者采訪時曾一再強調高周轉和高增長的重要性。

　　世茂房地產董事局副主席許世壇在介紹提升毛利水平的“奧秘”時曾說：在控制土地和建房成本增幅的同時，開發商需要同時控制財務、營銷、管理三項費用的支出，將這些支出控制在房價的5%以內。

　　雖然高周轉模式正在不斷地推進，但鄧海清認為高周轉模式也存在高風險，例如資金的高速流轉需要銷售的能力高，銷售的能力要能夠配合房企進行高周轉，如果銷售環節出現問題，那么將會資金回流造成不可估量的風險。因此，在如今剛需已經充分釋放完，并且房產行業處于下行的走勢之時，房企開啟高周轉模式即使有風險，也比坐以待斃要好上許多。

來源: 中研網

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