中國住房過剩 房地產暴風雨將不可避免地到來

　　部分城市的房屋供應已經過剩，這是業界共識。但全國范圍內的過剩到底嚴重到什么程度，一直缺乏數據支撐。今天下午，我在國家統計局和主要省份統計局網站上查閱資料時，有了一個驚人的發現：中國房屋開發量的確已經過剩，而且過剩程度非常令人震驚!

　　如果你查閱國家統計局2013年統計公報，是看不任何異常的。根據這個報告，2013年全國房屋施工面積是66.6億平米;竣工面積是10億平米，其中住宅是7.9億平米。根據《國家新型城鎮化規劃2014~2020年》，未來6年要實現1億農村人口進城，那么按照目前城市住宅竣工速度，6年可以提供7.9×6=47.4億平米的住宅。考慮到部分老舊住宅的拆除，以及城市原有人口住房的改善，這個住宅供應量應該是可以接受的。

　　今天下午，當我試圖比較常州、無錫、蘇州、南京的新建住房量時，對國家統計局的數字產生了疑問。因為按照常州市統計局的數字，2013年當地建筑企業正在施工的房屋面積是1億平米。而南京、蘇州、無錫的數字更大，這樣僅僅江蘇的四個城市，就有超過4億平米的房屋在建面積!

　　打開2013年和2012年江蘇省統計公報查看的時候，就更傻了：2013年江蘇建筑企業房屋建筑施工面積竟然是19.3億平米;竣工面積6.8億平米，其中住宅竣工面積4.8億平米。2012年，這三個數字分別是16.2億平米5.8億平米和4.1億平米。也就是說，如果國家統計局的數字正確，僅僅江蘇一個省，就占了全國約三分之一的建筑總量。這，顯然是不可能的。

　　會不會是江蘇統計局昏了頭，連續兩年的統計數字都是錯誤的?我帶著這個疑問，查閱了浙江省統計局官網上的2013年統計年鑒提供2012年數據，因為2014年版提供2013年詳細數據的還沒有出來。在這個年鑒中赫然寫著，2012年浙江省房屋施工面積高達16.7億平米，竣工面積高達 5.5億平米。僅僅在紹興一個地級市，2012年的房屋施工面積就達到了4.7億平米，竣工面積達到了1.8億平米!

　　要知道，紹興只有500萬常住人口，就算100%城鎮化，而且每年竣工房屋中只有一半是住宅，也足夠給每個人“分配”18平方米。即便不考慮歷史存量，只需要最多三年，紹興的房屋就飽和了。所以，目前紹興的房屋開發節奏，是尋死的節奏。近日，英語里誕生了一個中國式熱詞，“nozuo no die”，紹興顯然是在盡全力“zuo”。

　　為什么省級數據跟國家統計局的數據嚴重背離?主要原因或是統計口徑不同：國家統計局的66.6億平方米施工面積的數字，是從房地產開發企業角度統計的。江蘇的19.3億平米和浙江的16.7億平米，是從建筑企業的角度統計的。顯然，江蘇、浙江的口徑更接近全口徑。因為安居房、單位集資房、鄉鎮開發的所謂自用房，以及軍產房、市政設施等，不會列入房地產開發面積。而這些房子，按照江蘇統計公報透露的比例，大概七成是住宅。

　　我還查閱了廣東、山東、河南、福建等省份的數據，大部分省份都是按照國家統計局的做法，從房地產開發企業角度統計的，因此都不是全口徑數據。所以就出現了廣東、山東、河南、福建四個省其中三個是人口超級大省，房屋開發量沒有一個浙江省多的怪現象。

　　需要提醒大家的是，雖然江蘇、浙江的數據基本上算是全口徑了，但違法建筑，也就是所謂的小產權房，肯定仍未列入統計。但即便不考慮違法建筑小產權房，江蘇一個省一年就新增各類住宅4.8億平米。如果按照江蘇建筑量占全國8分之一計算，那全國每年新增住宅量就是38.4億平米。未來6年下來，就是230億平米。假如這些住宅面積一半用來替補拆除的老建筑和改善原有居民生活條件，一半用來安置新進城的農民，這些新移民每人可以對應115平米!

　　我們還可以換個算法。到2013年年底，中國城鎮居民人口是7.3億人，如果到2020年實現了國家的目標，1億人進城，那么城鎮總人口是8.3 億。僅僅在這6年中新增的住宅面積，就可以給全國每個城鎮居民“分”27.7平米。我再次提醒大家，這里面沒有計算小產權房。在很多城市，小產權房的開發面積非常驚人!

　　所以，江蘇、浙江統計局的數據告訴我們，國家統計局的房屋施工面積、竣工面積的統計范圍是非常有限的，掩蓋了我國房屋開發量、供應量嚴重過剩的本質。而這個過剩，是非常夸張的過剩，遠遠超出了我們的想象。對于大多數城市來說，一場房地產的暴風雨將不可避免地到來。

來源：鳳凰博報

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