休閑農業地產的夢想與冒險

　　每年的五六月間，青島藏馬山區的薰衣草便會盛開，大片大片的藍紫色花朵像海浪一樣隨風搖曳，陣陣沁人心脾的花香蕩漾在山水間，有如法國的普羅旺斯，美不勝收。這是青島攏集團有限公司開發的藏馬山度假區一景。

　　2008年，攏集團與青島膠南市藏南鎮人民政府簽訂了投資協議書，由攏集團投資101.5億元人民幣開發建設青島藏馬山國際旅游度假區，開發建設周期為8年。4年過去了，薰衣草、藍莓和茶葉讓攏集團找到了地產圈外的藍海。

　　而在這幾年里，跳到休閑農業或現代農業圈里的不僅僅只有攏，這個長期被解讀為“周期長、收益率低”的產業最近已然成了PE、VC以及產業基金的新寵兒。

　　清科研究中心發布的研報顯示，自2006年至2011年上半年，中國農業領域已經披露的投資案例累積達到114起，其中104起披露了金額的案例共涉及投資金額17.6億美元。

　　“受食品安全和休閑經濟影響，資本以及地產企業已經在現代農業及休閑農業方面展開探索，其中2010年創下歷年投資的新高。”研究休閑農業及旅游多年的北京大地風景合伙人盛永利表示。

　　農業部頒布的《全國休閑農業發展“十二五”規劃》，更是直接促動了休閑農業的發展。《規劃》指出要大力發展集農業生產、農業觀光、休閑度假、參與體驗于一體的休閑農業，到2015年，休閑農業要成為橫跨村鄉鎮縣一二三產業的新興產業，成為發展新型消費業態和擴大內需的支柱產業。

　　有分析人士認為，休閑農業目前年均發展速度超過15％，在上述背景的影響下和產業發展規劃下，休閑性農業項目投資必將增加，并將帶動休閑地產發展。

　　一直以來，國內休閑農業及旅游項目存在規模孝集約化程度不高、競爭力不強等局面，這一次，攜政策光環而來的資本能否扭轉這一困局，締造出一個產業盛景？

　　這是一片新藍海

　　國內休閑農業興起于改革開放后，開始是以觀光為主的參觀性農業旅游；20世紀90年代以后，開始發展成為以觀光與休閑相結合的休閑農業旅游。進入21世紀，觀光、休閑農業有了較快發展。

　　“目前，我國休閑農業發展主要有7種模式29種類型。”中國農學會都市農業與休閑農業分會副秘書長史亞軍曾對媒體表示，僅2010年，各類休閑農業園、農家樂等已發展至150多萬家，具有一定規模的休閑農業園區發展至1.2萬多家，直接從業人口近500萬人，年接待游客7億人次，年經營收入達1200億元左右，成為中國農業和農村經濟發展的重要產業。

　　“現在的速度是更快了，現在已經形成了農家樂、休閑農莊、農業產業園等各種業態。很多企業已重點關注這一領域。一些涉農企業更是有所行動，包括匯源、中糧，而更多的企業投向了現代農業，比如聯想、京東商城等。一些地方政府也希望借用休閑+農業的概念發展新型農村。”盛永利表示。

　　“去年，杭州灣現代農業開發區塊推出的五幅地塊共400畝國有建設用地，最終全都被正大集團以起拍價收入囊中。”一位業內人士指出，這400畝旅游住宅用地占規劃建設用地的35％，包括住宅、賓館、商業，位于新慈湖西側。這三個項目主要配合農業休閑觀光園區，發展方向為旅游地產，為高端人群置業以及給游客提供餐飲住宿。

　　據記者了解，早在2010年，慈溪市便與正大集團就開發杭州灣農業科技生態園項目簽訂了戰略合作框架協議，成立了注冊資金為1億美元的正大現代農業建設有限公司，除了計劃發展現代農業外，正大集團還計劃利用該園區農業產業風貌，開發農業觀光旅游產業。

　　寧夏政府已著手在“十二五”時期重點推進項目——寧夏賀蘭山東麓葡萄文化長廊，期望圍繞賀蘭山東麓及其沿線旅游資源優勢，大力發展葡萄產業以及相關的體驗經濟、會展經濟和文化旅游經濟，打造一個國內最大、全球知名的葡萄文化長廊。

　　在地產圈，業內更是傳言，大連萬達集團董事長王健林斥資數億元在延慶種菜。而卓達集團也以資本進入“三農”的方式，探索解決“三農”問題的新途徑。其正在全速推進河北省重點項目——華北蔬菜倉儲配送中心建設以及12億元啟動新民居建設。

　　尊重地域屬性

　　盡管“休閑農業+地產”或是“休閑農業+小城鎮”的發展模式受到了資本與政府的青睞，但由于其發展時間短、經驗少，未來之路似乎并不平坦。廈門市新景祥房地產策劃代理有限公司指出，人均產值達到3000美元時，以到農村觀光旅游為特點的農業會迅速發展起來，此時不宜進行農業地產開發；人均產值達到7000美元時，是真正的休閑階段，市民主要在農場食宿，可適當開發農業地產；人均產值達到13000美元時，才開始進入度假農業階段，真正適合開發大規模農業地產。

　　“確實如此，農業的投資周期較長，旅游又是一個高投入、慢產出的行業，因此二者的結合是需要時機的。”一位業內人士表示，以藏馬山為例，攏集團在農業這塊已投資了2億元，其中藍莓種植持續了3年，目前仍處在一個未盈利狀態。但藏馬山的休閑農業時間長了就會好起來，他們選對了產品，選對了方式，并且實力雄厚。

　　在他看來，休閑農業項目的成功不僅需要有足夠的資本，也需要了解產業業態，有明晰的產業運作模式。

　　另外，休閑農業的開發應堅持科學的發展觀，按照“因地制宜、統一布局、生態循環”的原則，根據當地的自然、經濟、社會條件，考慮到市場需求狀況，充分體現當地的歷史人文景觀和自然農業資源，切忌“求大、求洋”，貴在因地制宜，形成特色優勢。“就像葡萄只有在寧夏種植才能那么甜一樣，任何產品都有它的地域屬性。”

　　而在休閑農業小鎮開發過程中，更需要政府平衡好農民與市場效益的關系，“比如在整個葡萄產業中，農民往往處于利潤最低端，一旦政府補助滿足不了其發展需求，有可能改種草莓等其他農作物。所以，在這個過程中，政府和市場杠桿要發揮作用，調動農民的積極性。”盛永利說，而休閑農業要想發展更要解決好土地問題和了解政策信息。現在進行現代農業開發的土地多是企業租用，甚至是向當地村民租用，期間變化性較大。

　　“希望這次資本逐鹿農業領域要把握好市場動向以及產業鏈條，不要重蹈昔日福布斯富豪楊斌在沈陽荷蘭村的覆轍，成為一次歐亞農業的烏托邦式冒險。”盛永利說。

來源：中房報

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