一紙規定滅了北京城市民宿？誰走誰留

　　長鏡頭1

　　疫情的沖擊還未過去，北京城市民宿行業又迎來“最嚴監管”。

　　為貫徹落實“房住不炒”“租購并舉”等住房政策，防止利用居住小區房屋經營短租帶來的治安、擾民等問題，2020年12月24日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市公安局、北京市互聯網信息辦公室、北京市文化和旅游局正式印發《關于規范管理短租住房的通知》（簡稱《通知》）。

　　《通知》明確了，本市短租住房按區域實行差異化管理，首都功能核心區內禁止經營短租住房。允許經營短租房的區域，小區業主將住宅對外短租經營的，應符合本小區管理規約，無管理規約的應當取得業主委員會、物業管理委員會書面同意或取得本棟樓內其他業主的書面同意。

　　實際上，從8月10日北京市住建委發布《關于規范管理短租住房的通知（征求意見稿）》開始，不少城市民宿從業者就開始感受到在政策的作用下，監管的力度加大了，對合法性的要求也提升了，如派出所對于房屋登記和房客資料的上傳要求更嚴格了。

　　城市民宿本質是“日租房”“鐘點房”等短租住房。《通知》發布后，北京城市民宿的市場結構正在發生變化。有民宿從業者介紹，自疫情來襲，北京大量城市民宿同行由于撐不住房租和運營費用的壓力已是窮途末路，而《通知》成為壓垮他們的最后一根稻草。也有不少城市民宿從業者不愿放棄，將短租改為長租，或從城區轉移至城郊鄉村。

　　有從業人士表示，如果按照目前公布的監管方式與力度，幾乎沒有一家個人創業型的城市民宿品牌能夠通過監管要求，北京的城市民宿或將面臨“團滅”。

　　更多業內人士認為，《通知》從源頭上解決了短租住房帶來的矛盾和問題，對于維護租賃市場秩序和首都社會安定和諧意義重大。短期來看，新規落地不可避免對民宿行業和平臺造成一定沖擊，會有部分經營者因此退出市場，北京城市民宿將會迎來一次徹底的洗牌，但這同樣也是行業向精細化運營轉型的絕佳機會，合規化推動行業提質升級，長期來看有利于行業健康發展。新規的頒布勢必帶來市場震動，甚至“陣痛”，而走向規范的陣痛是行業發展的必經之路。

　　對于北京城市民宿從業者而言，在新規落地后，是“毀滅”還是“重生”，成為他們必須面對的問題。

　　顯微鏡2

　　已經把家具掛上閑魚

　　講述人：北京民宿經營者  晶  晶

　　就在這周，我把在朝陽區和東城區一共4套民宿都退了。

　　之所以退，主要是為了避免新規定的影響。《通知》里提到“符合小區管理規約或業主大會決定，沒有管理規約或業主大會決定的，應當取得本棟樓內其他業主的書面同意”這個條款幾乎等同于對我們這些民宿二房東說“不”。

　　比如我不能每時每刻都盯著入住客人，若發生擾民的情況我也控制不了。拿我經營的朝陽區民宿來說，這兩套房在一個老小區內，證件齊全，而且2019年底才花了40萬元新翻修過。但周圍鄰居大多是老人，他們睡覺輕，看到陌生人也緊張，有時客人夜里來得晚了或開關門聲音大了，他們第二天就會找我抱怨。其實，客人入住前，我都會提醒客人的，但一些人就是粗心大意，真沒辦法！

　　對小區公共區域的環境，我是十分愛護的，連這層樓梯和走廊的墻都是我掏錢粉刷的。可是，有一回一個客人居然在電梯內吸煙，還和同乘電梯的一位阿姨吵了起來。那時我正在幼兒園接孩子，突然接到樓長的電話，他在電話里狠狠數落了我一頓。掛了電話，我趕緊讓我媽把孩子帶回家，買了小禮物焦頭爛額地趕過來，找那位阿姨賠禮道歉。阿姨一見我，就沖我嚷嚷，還說希望我的生意趕緊黃了，讓她過幾天安靜日子……窩著一肚子火，我敲開客人的門，語氣很嚴厲，讓他注意自己的行為。結果他直翻白眼，還說要給差評，沒等我說完就把門撞上了。我這氣啊，我招誰惹誰了？還好他只住一晚就走了。

　　所以說，除非整棟樓都是自己的，否則其他業主很難同意。對他們又沒好處，都巴不得我關門呢！

　　我東城區那兩套民宿雖沒開在住宅區里，但按照新規來看，位置在首都功能核心區，證件也還沒來得及辦全，不合法。從多個方面考慮，風險都比較大。而且疫情也不知道啥時候才能完全結束，退訂時有發生，我大半年入不敷出，心太累，已經把家具掛上閑魚，徹底退出。

　　我們有了更好的發展空間

　　講述人：北京路客互聯網科技有限公司副總裁  邱  健

　　自創立以來，路客已成功在全球超過65個城市提供逾20000套路客房源，堅持為每一位城市旅行者打造旅途中的家，傳遞“與當地人交朋友，像當地人一樣生活”的獨特旅宿方式，重新定義旅宿的意義，致力于成為下一代個性化住宿集團。

　　針對《通知》里提到城市民宿管理混亂的問題，路客一直推動加速民宿專業化、標準化管理運營。路客有全職管家、保潔，還擁有設計師、攝影師、工程快改等團隊，已經搭建起民宿從簽約、設計改造、線上和線下運營管理的全服務鏈條。

　　路客的每一個舉措和改進都會從客人和房東的角度出發。比如，從預訂成功開始，就會有專屬房東管家為客人提供一對一的服務，包括主動與客人聯系，提供入住幫助。客人從前往房源到入住和離開，我們都提供追蹤式的服務。

　　我們一直持續加大技術的研發和投入，通過這些努力來保障入住用戶的安全。如路客民宿目前已經全面實現智能門鎖覆蓋，包括智能門鎖等在內的安保系統，實現用戶身份智能識別、動態密碼鎖門等功能，同時聯合社區管理和公安系統，滿足用戶全方位的安全保障需求，推動城市和社區的安全管理規范化。我們將主動與社區和公安局合作解決治安需求，在為消費者創造更好的住宿產品之余，也能更好地促進社會和諧。

　　我們認為，《關于規范管理短租住房的通知》的印發有利于規范整個民宿行業，解決的不僅是本地居民的問題，更為民宿經營者和平臺提供了更好的發展空間。

　　律師觀點3

　　民宿經營須注意的法律問題

　　講述人：北京國旺律師事務所執行主任　張  雷

　　目前市場上的大多數民宿經營者長期處于灰色地帶，沒有營業執照、消防許可、特種行業許可、衛生許可等住宿業必備證照，導致民宿在消防、治安等方面都存在著嚴重的隱患和漏洞，在民宿了中出現了吸毒、賣淫甚至殺人等案件。

　　民宿涉及以下法律問題：

　　1.物權法

　　《民法典》物權法編規定，業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。經營城市民宿行業，往來客人繁雜，影響周圍鄰居的生活，鄰居應當為利害關系人。因此應當征得周圍鄰居的同意。

　　2.合同法：

　　有的學者認為民宿性質為短期租賃合同。因為當前缺乏關于民宿的經營管理規范，而短租行為不同于旅館業，不用注冊和備案，且短租合同行為也不需要簽訂書面合同，法律關系形成較為簡單，所以許多學者認為民宿行業可以定性為短租合同。

　　3.治安管理辦法、刑法：

　　根據《旅館業治安管理辦法》的規定，開辦旅館，房屋建筑、消防設備、出入口和通道要符合消防法的有關規定，具備必要的防盜安全設施；開辦旅館，應經主管部門審查批準，經屬地公安機關簽署意見，向工商行政管理部門申請登記，符合安全管理制度，接待旅客住宿時必須登記。

　　在一些地方，公安機關對于違規民宿經營者會采取發現第一次警告、第二次行政拘留、第三次按照非法經營罪進行立案偵查的情況。

　　對民宿經營者的提示：

　　全國城市民宿經營者要及時關注政府發布的行業相關重要通知、政策、法規等，要遵守法律，要遵守各地相關部門推出的關于行業管理的相關規定和規范。

　　北京作為首都，對安全穩定極為重視。此《通知》強調了對相鄰權人權益和公共安全利益的保障，強化了網絡平臺和經營者的責任。

　　實際上，在北京發布《通知》之前，重慶、珠海等城市已經出臺相關規定了。這非常值得廣大從業者警醒，因為其他城市日后也將推出相應規定。

　　這要求從業者要提高法律意識，莫干違法亂紀的事，讓自己的努力付之東流。城市民宿從業者要重視長遠規劃問題，要健全法律意識，才能更好立足于市場，確保自己在發展之路上越走越遠，越走越順利。

　　專家支招4

　　城市民宿，只想當“二房東”好景難長

　　講述人：中國旅游協會民宿客棧與精品酒店分會會長  張曉軍

　　如今，城市民宿業逐漸由最初自發的市場行為過渡到了政府主導、市場主體階段了。這是一個全新的階段，必然要不斷出現完全不同于以往的新事物、新現象、新問題和新舉措。北京市相關單位聯合發布《關于規范管理短租住房的通知》成為當下城市民宿發展的行業焦點、社會熱點，是因為它觸動了民宿發展的痛點。將城市民宿納入政府管控而不是放任不管，是一個行業能夠持續發展的必然，也是一個必要條件。

　　前幾年高歌猛進、資本狂飆式的增長確實令城市民宿產生了很多問題，而這些問題從根本上影響著城市民宿的可持續發展。政府動用行政權力來解決這些問題，對城市民宿市場一些不合理的經營行為進行規范，這是行業可持續發展的一個必要的保障。

　　影響城市民宿生存發展的首要問題，就是行業性質定位模糊。城市民宿到底是什么？移動互聯網加上閑置房，就是城市民宿嗎？我不能認同。

　　只是把城市里閑置的房屋——不管是平房還是樓房，不管是住宅還是其他用途的房屋，把它稍加裝修，配上住宿過夜必要的家具，然后把它放到互聯網平臺上去，以所謂的共享經濟為名搞住宿接待。這樣的做法不是城市民宿！

　　更有甚者，不少城市民宿業者干的只是二房東或三房東的事兒。手里有點閑錢，看準了旅游旺季、節假日或是某個商圈的商務住宿需求，趕緊把房子從房東手里租來，裝飾一下，然后再轉租出去。就是提供一個讓游客在此過夜的地方而已。整個住宿過程中，民宿主不會露面，更不會提供個性化服務。這哪里稱得上是民宿！這不就是轉租行為嗎？

　　誠然，用閑置房屋做住宿接待，對于中國民宿業與互聯網融合發展也確實起到了啟蒙作用，也的確給游客提供了新型的住宿選擇，成為創業創新的風口。但是，民宿不能是簡單的住民房。

　　民宿的“民”不僅僅是民房，更是基于民房的室內外空間，由民宿主人提供的標準化基礎上的個性化服務。民宿首先是個標準化的產品，體現在基本設施設備、基本服務的標準化上。這兩個標準化是為了保障它的個性化。它的個性化主要體現在兩個方面：主題文化的個性化和服務的個性化，這也是民宿最核心的特質。城市民宿，不僅要有如建筑（房屋）、設施設備的“硬件”，也必須有線上線下服務的“軟件”。

　　由此看來，移動互聯網短租平臺的產品屬于典型的標準化產品，提供的是一個完全標準化的住宿空間和設施，沒有個性化服務可言。其核心競爭力是規模化，在多少城市控制了多少房源。這些房子至多算是共享住宿，而不是城市民宿。既然是住宿，就必須要遵守住宿業的規定。北京市相關單位聯合發布《關于規范管理短租住房的通知》，是很有必要的，是無可厚非的，對于各地城市民宿發展很有借鑒意義。

　　該通知的發布實際上是一種進步，是一種放開。比如，該通知提出，對于在京其他區域經營短租住房的經營者，需符合本小區管理規約，無管理規約的應當取得業主委員會、物業管理委員會的書面同意或取得本棟樓內其他業主的書面同意。政府發布此通知，并不是禁止城市民宿，而是告知需要滿足必要條件后才能做。這實際上就是一種鼓勵，一種放開。

　　民宿的發展，與其所處城市的發展是息息相關的。城市的功能定位直接決定了民宿的前途和命運。比如北京市通州區作為城市副中心，環球影城的落地讓通州由以往城市民宿的不毛之地一躍成為了一個民宿投資的全新大熱區域。

　　其次，城市民宿消耗的是民宿所在整個社區的公共資源、公共產品。一般而言，城市民宿是在某個社區里面的一間或者幾間房。因此，城市民宿賣得好不好，實際上是取決于所在社區的基建設施、公共文化服務設施、園林景觀、地理環境、商業配套和交通條件等因素。如小區的基礎設施不完善，電梯老舊、樓道臟亂，這家民宿經營不會好。反之，民宿所在小區地理位置好、交通便利、建筑有特色、物業有水平、庭院有景觀、社區居民素質不低，這家民宿一定大受游客歡迎，能賣出好價錢。

　　但是，當下民宿的房價里邊包含的這部分成本，都轉為利潤進了民宿經營者腰包兒，沒有計提折舊，更沒有與社區分享。外加城市民宿改變了住房的用途——由自用改為經營，讓使用者從常住人口變成了流動人口，住客的擾民行為時有發生，各種負面新聞事件層出不窮，令社區其他廣大業主蒙受損失。所以，北京市政府部門去年曾出臺相關規定，指出開城市民宿要事先征得利益攸關方同意，這是正確的，是符合市場經濟原則的，是維護大多數群眾利益的，這也符合構建社會主義和諧社會要求。共享住宿，不能只有共享的“效率”，而犧牲經濟和社會的“公平”。

　　有人會說，若要按通知的要求去做，太難了，是不可能的。這種想法是錯的，是誤解。通過努力一定可以獲得，只不過，從業者需要去做很多以往不用做的工作。

　　城市民宿的經營絕對不簡單，因為它管的不僅僅是房子里面的事情。民宿從業者要“長期主義”，要見微知著，主動做好社區關系維護。對此，我有兩個建議：

　　第一，民宿主要主動引導、規范客人行為。

　　從旅游經營角度來講有一個概念叫游客行為管理。客人的消費行為確實需要管理、需要引導。這需要民宿主主動作為、有效作為。去年12月，我去潮州古城做民宿調研，發現一家民宿里，許多地方都掛著一個提示牌，上面寫著：清晨及夜晚請保持安靜。這種做法很好。民宿得和街坊四鄰和諧共處，如果客人不管不顧，花了錢就是爺，租了房就是主，只管自己“嗨皮”，那肯定會引發鄰里糾紛的，而出現這種情況，經營者不僅有責任，還要承受損失。

　　第二，以城市民宿文化創新推動社區公共文化服務升級。城市民宿的公共空間是社區空間的重要組成部分，是相對隔離而不絕對隔絕，要積極并深入融入社區肌體，可以向客人和所有居民開放，提供文化、休憩、娛樂、交流等多種活動的場所，在有限的空間內展現出開放性、共享性。

　　潮州這家民宿就利用自己的公共活動空間，搞了社區議事庭區域。這片區域可以為居民和客人共享，客人在這兒喝茶，社區居民也能來這兒談事兒，甚至他們會坐在一起聊天。該區域有效彌補了城市老舊社區公共空間的不足。當地政府對這家民宿給予極大支持，配備了不少必要設備。社區居委會的活動也放在這里舉辦，極大地拉近了民宿與社區之間的關系。實際上，民宿的低值空間也得到了高效利用，還為客人提供了與原住民親近、了解城市歷史文化的寶貴機會。如此，這樣的城市民宿就成了城市社區建設的一股生動的、新興的力量了。良好的營商環境，就是這樣通過民宿自己的努力營造的。這樣的民宿，才是城市和游客需要的民宿。這樣的民宿經營行為才能夠名利雙收、情懷與商業兼得，才能夠基業長青。（張婷  程佳）

　　2021年1月30日《中國文化報》第2版刊發特別報道

　　《一紙規定滅了北京城市民宿？誰走誰留》

　　轉自：文旅中國

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