物流房地產牛市還未結束

　　2分鐘成交額超過10億，38分鐘突破100億。毫無意外，今年的“雙11”阿里再一次創造了新紀錄。在“雙11”開閘一個小時后，巨大的訂單量像洪水般襲向了倉儲物流平臺。事實上，倉儲物流并非只有“雙11”期間如此火爆，隨著近幾年電子商務的迅猛發展，物流開發商們也迎來了一個又一個的發展機遇，倉儲租金是不是也如“雙11”一樣又上新臺階？

　　然而，仲量聯行最新數據顯示，全國倉儲市場的平均租金在過去幾個季度里表現出一個出乎意料的發展態勢，即倉儲市場租金增幅放緩：從2011年絕大部分時間同比增幅超過10%的歷史高點，降至2014年絕大部分時間基本持平的狀態。

　　顯然，這一增速減緩的狀況似乎與我們的直覺相違背。畢竟，眾多市場人士此前都認為，倉儲市場是供需基本面失衡的供應層面受到政府土地政策和其他優先考慮事項的限制，而需求層面則受到中國消費市場不斷擴大的提振。那么，業主還能繼續擁有定價能力嗎？

　　隨著中國經濟增長的放緩，許多企業在吸納倉儲空間方面已采取更加保守的姿態。但由于電子商務等關鍵需求驅動因素仍然保持堅挺，上述解釋并不足以說明問題。導致倉儲市場租金增幅減緩的另一個因素是，市場均值的測評指標對倉儲存量的構成變動相對比較敏感，特別是租金相對較低的二線城市，其倉儲供應相比一線城市更充足。不過，這種發展趨勢也并非租金增幅近來放緩的全部原因。

　　整體來說，仲量聯行市場分析人員認為，全國倉儲租金增幅放緩主要有兩個原因：首先，一線城市的倉儲租金增幅放緩是由于受到衛星城市的影響。衛星城市是指地處一線城市行政區邊緣的市場，衛星城市也靠近各條主要公路，并可提供更多價格低廉的土地。例如，昆山和廊坊就分別是上海和北京的主要衛星城市。衛星城市對租戶的一個主要吸引力在于，它們可提供比一線城市便宜25%的租金。目前，一線城市倉儲市場業主的很大一部分業務是與衛星城市的業主開展競爭，導致其租金快速增長的幅度縮小。

　　其次，目前部分規模較大的二線市場，如沈陽和成都均處于首次供應量大量激增的局面，導致短期內空置面積增長，同時局部的租金優惠措施導致全國平均租金增幅降低。盡管短期內可能存在局部地區供過于求的狀況，由于消費增長和制造業向內地轉移等長期發展趨勢將繼續推動倉儲需求的增長，預計倉儲市場的空置率將逐步下降，租金也將逐步回升。總體而言，成熟物流園區的項目業績表現將好于新興周邊市場。通常，新興周邊市場的土地價格相對更為低廉，但其需求往往需要更長的時間才能得以實現。

　　業內人士認為，盡管從全國范圍來看，目前倉儲市場的租金增幅放緩，但隨著二線城市供應熱潮的結束，二線城市的租金將再度上漲，預計全國倉儲市場的租金增幅將再度回升。與此同時，預計一線城市倉儲供應的減少土地供應政策更加趨緊所致將有助于減少其空置率，推動其租金適度增長，而衛星城市的總體數量預計將會增多，并繼續保持強勁的增長勢頭。

　　那么，中國物流房地產市場的牛市到此結束了嗎？其實根本還沒有。

來源：證券時報

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