新政實施首月樓市供需猛增 重點城市庫存壓力大

　　“3·30新政”后首月，多個重點城市商品住宅整體成交同比、環比皆上升，一線城市漲幅尤甚，上海新建商品住宅4月甚至創下了近五年來單月成交新高，二手房成交量達到歷史第二高位。雖然4月樓市供需普遍顯著回升，但全國樓市整體庫存量仍居高不下，新政下的樓市成交回升力度并未達到市場普遍預期。

　　3月30日，國土部與住建部聯合發布新政，二套房首付比例大幅下調，同時營業稅免稅的條件由購買滿五年調整為購買滿兩年。上述新政滿月的數據頗有看點。

　　從供應方面來看，克而瑞房地產研究中心提供的數據顯示，4月28個重點城市商品住宅供應量環比增加41%，其中一線城市新增供應更是環比增加69%，而二、三線城市表現稍差，整體環比增加36%，但同比仍下跌31%，青島、長沙、蘇州、海口、無錫等供應量同比跌幅更超過60%。

　　而成交方面則出現了明顯回升，以一線城市漲幅尤為突出。從CRIC系統監測的28個重點城市商品住宅4月成交面積來看，不僅同比、環比全部小幅上漲，也高于去年月均成交量。一線城市中除了深圳由于供應量不足而導致成交量環比減少之外，其余三個城市環比同比均呈正增長，四大城市平均環比漲幅為18%，同比漲幅為27%；而二、三線城市整體環比小幅上漲6%，同比上升17%，其中，杭州、南昌、福州、南寧等城市成交上升明顯，環比漲幅均高達50%以上。

　　一線城市中上海4月市場表現尤為突出。記者從上海德佑鏈家市場研究部獲悉，4月上海新建商品住宅成交量為124.2萬平方米，環比上漲59.3%，成交量創下五年來同期新高；二手房成交3.6萬套，環比上漲62.7%，同比上漲109.4%，這一成交量僅次于2013年3月的7.05萬套的歷史頂峰，達到了全市二手房市場歷史次高點。

　　在很多市場人士看來，4月重點城市供應與成交雖不同程度回升，但仍不及市場對新政后成交上升預期。4月成交低于預期原因主要是：一方面，“3·30新政”落實稍顯滯后，目前多數銀行普遍由于可能存在的風險而保持按兵不動，尤其是一些穩健保守的大型銀行，仍在制定細則，并觀察少數已執行新政銀行的具體實施情況；另一方面，市場對接下來的政策環境仍抱有預期，觀望情緒仍很強烈，房企對未來政策寬松預期加大，項目開盤節奏放緩，新增供應量徘徊不前，導致成交未能明顯回升。

　　值得關注的是，全國重點城市的整體庫存仍居高不下，同比繼續增長的城市超過七成；重點城市消化周期并未明顯改善，超六成城市消化周期繼續上漲。克而瑞房地產研究中心指出，目前全國樓市庫存情況依然嚴峻，二季度將是去庫存的關鍵時期，開發商抓住窗口期快速跑量才是明智之舉。隨著樓市政策進一步落地，市場觀望情緒將一定程度上減退，再加上房企沖刺半年度業績的需要，必將加大供應量和營銷力度，預計“紅五月”成交量也將繼續穩步上漲。

來源：上海證券報

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