樓市再迎最佳購房“窗口期”？

　　在中央釋放支持居民自住和改善性需求、穩定住房消費的信號后，地方新一輪的樓市刺激行動也隨之密集展開。一系列利好之下，有不少業內人士認為，在目前價格還未“觸底反彈”前夕，最佳購房“窗口期”已至。

　　樓市再迎最佳購房“窗口期”

　　據第一財經日報報道，過去十年，盡管樓市總體處于大幅上漲狀態，但對購房者來說，仍有一些最佳的入市時間窗口，可以更低成本、更加從容地挑選。比如2008年9月金融危機爆發后到2009年的一季度就是一個很好的時間窗口。

　　“我當時在廈門大學附近買的二手房，單價不到9000元，當時很多人都覺得買貴了，但現在一平方米已經3萬以上了。”來自泉州安溪的施先生說。

　　此后，2011年底到2012年上半年，樓市又迎來一個最佳購房窗口。以廣州為例，當時購房者在廣州市區買的房子現在都漲了四成以上。

　　而現在，類似的最佳購房窗口似乎已顯現。不少業內人士表示，從現在開始到二季度末，將是入市的一個很好的窗口期。同策咨詢研究部總監張宏偉表示，今年上半年入市為最佳，今年下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情。

　　過去十年屢屢準確預言樓市走勢的“大炮”任志強日前在佛山演講時稱，雖然目前6億平方米庫存超出預期，但伴隨著房地產投資、土地供應減速，到了第四季度，供求關系回歸平衡，價格就要開始上升。

　　“之所以說目前出現了最佳購房窗口期，在于房價止跌反彈跡象正趨于明顯。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《第一財經日報》，目前整個樓市政策環境趨于寬松化，而且后續還有望出臺一系列政策，比如公積金貸款額度的提高、公積金貸款首付比例下調等，這些都會帶來住房市場成交量上升的態勢，進而促進房企調整定價策略，并采取漲價的做法。

　　嚴躍進說，從這個角度看，隨著整個房地產市場復蘇跡象的出現，若不積極入市，可能會延誤最佳購房時機，并且導致購房成本加大。

　　中原地產首席分析師張大偉也分析說，在兩到三次降息、市場成交量恢復三個月左右、有一個全國性的普遍政策出臺之后，窗口期才會出現。“現在正處于政策利好累積、庫存需要一定時間消化的階段，總體上看，一線城市的窗口期已經出現。”

　　這其中，供需比較緊張的深圳去年12月份新建商品住宅的環比漲幅為1.2%，成為當月全國70個大中城市中唯一環比上漲的城市。2月漲幅雖然有所收窄，但依然保持增長態勢，成為全國唯一的房價連續上漲的城市。在不少業內人士看來，其他供需比較緊張的一線城市和部分二線城市也將迎來反彈。

　　張大偉說，去年一線城市不少樓盤都跌了10%，接下來馬上要恢復到去年下跌之前的最高點。“也就是說，現在正處于2014年深跌之后的恢復之中，再往上沖多少，要看政策的力度有多大。”

　　任志強：住宅投資增速急降

　　據人民網報道，“房地產開發投資增幅也在下降，去年可能會降到10%，今年仍然會繼續下降。”任志強在2015中國房地產500強測評成果發布會說到，從增長比例的情況來看，今年住宅增速急劇下滑，商業和寫字樓還是持續上升。

　　目前土地的供應面積還在持續下滑，提到土地對于未來投資的影響，任志強表示，“如果沒有土地做前期準備的話，后期讓投資持續增長是不可能的，當土地處在持續低位的時候，后續一定出現供求關系惡化，而不是供需關系得到改善。”對于新增供應量減少問題，任志強認為這個不是房地產“不行”了的跡象，反而提出減少供應量有利于消化庫存以及穩定價格。

　　任志強指出去年新開工面積還是持續的負增長，這種負增長有利于調整供求關系，但是不利于GDP增長。“其實每年預售面積是超過竣工量的，累計起來，從09年到現在，大概已經超賣了12億平方米，現在的總量并不足以保證后續持續低迷的開工保證市場的供求”任志強說道。

　　同時，任志強指出去年土地購置最快和最慢的城市差距非常大，分別為-88.9%和206%。同時銷售量也急劇下滑，僅為-16.3%。但同時他也預計三月份數據會回升。今年一季度中部和西部明顯數據大幅度下滑，他認為消化周期會繼續拉長。同時他認為一二線城市的庫存很容易被消化。

　　談到目前人口變化時，任志強認為2015年已經是我國人口的最高峰，2015年之后人口趨勢出現了下降。從目前的人口結構上來看，實際上小戶型的剛需需求逐漸轉化為以改善型需求為主。

　　任志強對今年的貨幣政策持樂觀態度，他認為，“逐漸是有利于居民住房消費以及有利于城市發展建設”。

　　不超20城有望反彈

　　投資需求曾一直是樓市高增長的動力之一。由于可選投資渠道匱乏，房地產在過去十多年中，一直是居民的最佳投資選擇。不僅門檻低、回報穩定，還能借助銀行杠桿放大收益。但近年來，短期投機需求隨著交易稅費的增加和政策打擊已經顯著減少。大多數城市住房供大于求，價格過高，未來增值不確定，已經不再是最佳投資選擇，因此房地產投資需求也出現顯著回落。

　　據第一財經日報報道，目前已經進入到一個降準降息通道，公積金政策也都在全面放松，包括一線城市限購也有望松動，現在確實有進入到窗口期的跡象和可能性。但是否進入到最佳購房窗口期，仍然要分城市、分區域來看，“現在已經結束了過去單邊上漲的狀態，不管從心理層面，還是從事實上的供需矛盾來看，經過過去三四輪的上漲，樓市都到了一個新階段。”

　　“既然是窗口，肯定是后續要能漲的才算窗口，會跌的肯定不能叫窗口。”中原地產首席分析師張大偉說，過去市場供需結構比較緊張，因此只要有鼓勵政策出來，市場就會發生翻轉。但這一輪救市政策出來，除了一線城市和部分二線城市市場活躍外，其他城市都處于波瀾不驚的狀態。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，從全國來看，供需結構比較緊張的城市大約10個。其他供需比較健康的中心城市10個左右，全國總共也就20個城市房價有上升的空間。“其他城市要上漲的可能性就很小，因為它的需求已經不支撐價格上漲的可能性。”也就是說，未來只有北上廣深和廈門等二線城市的房價有望迎來反彈，其他三四線城市甚至部分二線城市仍然處于絕對過剩的狀態。

　　經歷了十年的高速發展后，中國房地產行業已處于由高速增長向平穩發展的過渡階段。全國各地樓市都火爆、所有產品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，已經一去不返。在新常態階段，不同城市不同區域的表現將進一步分化。張大偉說，在三四線城市樓市普遍過剩、人口導入十分有限的情況下，三四線城市和一二線城市的分化進一步加劇。

　　這其中，決定這種區域分化的一大因素就是需求。以福建為例，數據顯示，在2005年到2013年這9年期間，福建各地的人口增速差距相當懸殊。其中，廈門增速高居全省首位，9年間人口增長了65.78%，此外像福州市區、泉州市區、晉江、石獅等經濟發達地區的人口也都實現快速增長，全省人口向廈門、福州、泉州等幾大城市集中的趨勢相當明顯。

　　相比之下，有一半以上的區縣人口出現了負增長，尤其是閩北、閩西等山區縣人口負增長高達兩成以上。目前這種趨勢仍在加劇。廈門均和房地產評估董事長王崎告訴本報記者，在目前泉州、龍巖等周圍三四線城市房價走低的情況下，無論是購房者還是開發商，都會把資金集中到一二線核心城市，資金會進一步向廈門這樣的核心城市集中。

　　拉開松綁序幕

　　根據“閩七條”，除購買別墅外，個人購買首套房、首改房含一手房和二手房，不論其面積大小，均可享受首套房有關優惠政策。相比去年出臺的“閩八條”，閩七條在信貸支持方面更落到實處。其中，加大使用住房公積金購房支持力度。對首次申請住房公積金貸款的職工，首付比例降低至20%。

　　主要表現在于政策的出臺結合了財政和金融部門的聯動。中原地產首席市場分析師張大偉表示，此次出臺的意見是福建省住建廳會同該省財政廳和金融辦三部門聯合發布的，執行力更高。此外，像興業、廈門國際銀行、海峽銀行等機構均屬福建省轄銀行，也更有利于信貸新政的實施。

　　據南方都市報報道，從廣州公積金中心有關負責人處了解到，總體額度緊張的情況下，排隊、送遞情況難以掌控。具體的落實還要看額度如何，今年總體有望比去年底的緊張狀況有所緩解。

　　“公積金對樓市的利好還是顯而易見的，剛需會在此政策的利好下入場，調控放松迎來第二波。”滿堂紅置業有限公司廣州市場部總監周峰向南都記者表示，對政策上市場的期望是進一步降低門檻，增加公積金貸款額度，簡化手續，建立方便快捷的業務流程，縮短辦理時限等。

　　有接近權威消息的業內人士透露，“住建部”正在醞釀發布關于穩定住房消費的相關文件，重要意見有兩點：一是支持使用公積金降低首套房首付比例至兩成；二是下調二套房商貸首付比例，下調房貸利率。該文件目前已得到財政部和央行支持。最近，廣州、北京、濟南等城市重申，首套房90平方米以下最低可公積金貸款兩成首付。

　　重磅政策意味著，公積金改革有望全國全面鋪設開來。包括一線城市，雖然暫時未能放松限購，但關于信貸以及公積金政策的局部調整似乎已經“箭在弦上”。

　　在北京提高公積金貸款額度的情況下，部分城市如上海就積極做出反應，在公積金貸款額度提高上進行了論證。上海方面權威渠道消息透露正醞釀提高公積金個貸限額，可貸額度或提高50%。

　　“可貸額度一次性提高50%并非沒有可能，主要要看公積金管理中心能否敢于承擔此類責任，畢竟這會加劇公積金資源的緊張。”易居房地產研究員如是向南都記者分析，值得強調的是，從目前整個住房市場的“救市”策略看，必須通過金融制度創新來盤活潛在的購房需求，進而加大住房市場的復蘇力度。

　　“公積金個人住房按揭貸款額度提高，是降低購房成本的一個重要手段。”其表示，過去公積金貸款額度不夠的情況下，很多購房款實際上還是需要購房者以儲蓄資金來沖抵的，最后造成購房的負擔很大，也使得公積金制度的杠桿效力不夠。

　　據媒體從廣州銀行界業內了解到，行業對于公積金受國家支持這個大方向頗為認可，從目前整個住房市場的“救市”策略看，也應該通過金融制度創新來盤活潛在的購房需求，進而加大住房市場的復蘇力度。

　　易居就預計，一些地方城市會在二季度陸續出臺鼓勵公積金的政策，對于住房市場的活躍有明顯的提振效果，這會體現在房地產市場情緒提振等方面。

　　“最近住房公積金政策動態主要有幾個特點：一是公積金貸款利率開始下降。二是各地公積金貸款的額度相對應也有所提高，各地提高了對于首套家庭自住房公積金貸款額度的支持。”同策咨詢研究總監張宏偉接受南都記者采訪表示，個別城市開始降低公積金購房的首付比例，根據估計，住房公積金在跨省、跨市異地支取將會在今年有所突破。

　　轉自：中國經營網

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