專家展望2015年樓市：微刺激將促房價止跌上漲

　　去年以來，很多地方政府微調了多項政策，如上調公積金貸款額度、降低公積金貸款利率以及發購房補貼等

　　近日，繼北京公積金貸款最高額度從80萬元上升至120萬元后，浙江省紹興市政府日前也出臺了將公積金貸款最高額度從60萬元調整至80萬元。實際上，自去年下半年以來，多個城市都對住房公積金政策做出了調整，包括增加公積金貸款購房額度，降低住房公積金貸款利率等。此外，一些政府部門還推出給部分購房者發放補貼的政策。

　　事實上，自去年以來，無論是針對存量市場還是新建商品房市場，多數地方政府都推出了多項微調式政策，以期刺激樓市。

　　而對于這些微調式政策是否對市場起到了刺激作用，對樓市格局有何影響，2015年樓市走向如何，房企的首要任務是什么等問題，《證券日報》邀請了世茂集團副總裁蔡雪梅、亞豪機構市場總監郭毅、美聯物業全國研究中心經理何倩茹、同策咨詢研究部總監張宏偉、上海易居房地產研究院研究員嚴躍進以及鏈家地產市場研究中心張旭等多位業內人士各抒己見。

　　對此，上述幾位業內人士達成的基本共識是，微調式調控政策對樓市成交量會起到一定刺激作用，但持續性難以維系。而對于房地產企業來說，利用政策窗口期加快推盤，借此消化存貨是一個好時機，購房者在政策窗口期購房也不失為一個好的選擇。

　　值得注意的是，對于2015年房價走向和房企的重點工作，上述6位人士均表示，“去庫存，穩定現金流”是今年房企“忙活”的首要任務。但對于2015年房價走勢的預判則存在不同觀點，言上漲者有之，言上漲壓力很大者亦有之。

　　微調式政策拉升樓市成交量

　　《證券日報》:近日，北京、浙江省紹興市等地方政府出臺上調公積金貸款購房額度、發放購房補貼等各種微調式政策，這對樓市格局會有什么影響?

　　張宏偉:去年11月份以來，多個城市出臺了提高住房公積金貸款額度、降低公積金貸款利率等微調式政策。目前來看，在短期內，這些政策確實可以一些有效刺激需求入市，為市場帶來一波放量的“窗口期”。對開發商來說，其也會利用這些政策紅利窗口期積極推盤，借此快消化庫存。

　　但從歷史上來看，每當公積金利率下降、額度增加等刺激措施出現，樓市成交量隨之逐漸回升后，各地住房公積金貸款余額則會承擔一定壓力，不少城市的公積金貸款余額隨之將表現出“囊中羞澀”的局面。比如2013年，杭州、徐州、合肥等城市的住房公積金管理中心向外界直言“余額告急”。當時，杭州、徐州宣布推出“個人住房公積金轉商業貼息貸款業務”，以緩解公積金貸款猛增的壓力，合肥推出公積金貸款“輪候制”，根據每月資金歸集、提取等綜合因素制定每月放貸計劃，實行總量控制。

　　因此，很多購房者可能都搶不到公積金貸款額度。鑒于此，依靠提高公積金貸款額度等措施對樓市的成交刺激有限，以此來刺激樓市需求具有不可持續性。

　　郭毅:調整公積金貸款上限的政策背景是這些城市房價上漲后，此前的貸款額度限制已經不能滿足中低收入人群的貸款需求。此外，已調整公積金貸款政策的城市上調的貸款額度并不高，調整后可以享有低息房貸的購房人群依然以中低收入的剛需客群為主，并沒有違背近幾年來房地產調控政策的方向。

　　因此，公積金政策的調整可以說是一項滿足基本住房要求的惠民政策，有助穩定市場行情、促進剛需購房，但卻不會對樓市產生諸如拉升房價、增加投資投機需求等不利影響，這樣的溫和性調控政策很有可能還會被其他一些城市效仿。

　　張旭:實際上北京和浙江省紹興市調整公積金的政策并不是率先出臺的，2014年已有很多地方政府針對剛需出臺了鼓勵住房消費的政策，其中提高公積金額度等政策則是較為普遍的救市方式。鑒于此，預計未來有調整空間的城市也有可能采取這種方式，但應該不會出現多次調高貸款額度的城市。

　　《證券日報》:這種微調式的政策調整會不會成為2015年樓市調控政策的主線思路?

　　郭毅:隨著房地產調控權限下放到地方政府，繼2014年之后，2015年全國樓市市場分化的局面還將繼續。

　　因此，不同城市間的房地產調控也依然保持著方式方法上的分化，部分樓市形勢趨于惡化、供過于求情況嚴重的城市需要通過減稅、降首付來提振需求，而類似北京這樣的一線城市，并不缺少購房需求，采取漸進式的政策微調更利于穩定市場，因而也將繼續在2015年延續。

　　何倩茹:在2015年樓市政策方面，預計限購有望全面放松，可能有進一步降息舉措，各種行政手段有望繼續退出樓市調控，不動產登記條例則有助于房地產市場長效機制的建立，實際上，房地產市場正處于向市場化過渡的調整期。

　　此外，2015年各地方政府在樓市調控中所扮演的角色將加重，為刺激住房需求，加快庫存去化，通過公積金政策調整、相關稅費改革等微調式的政策對樓市進行調控或將成為常態。

　　嚴躍進:這樣一種調整思路會成為2015年房地產政策調控的一個主要思路，也能夠真正把過去一些資源價值進行挖掘。當然，反過來也啟發購房者，一旦政策放寬，那就應該積極入市。若未來公積金提取規模太大，那也反過來會有此類政策繼續收緊的可能性。該風險也值得購房者警惕。

　　張旭:2015年樓市政策環境仍會較為寬松，預計地方政府仍會出臺微調性政策。除此之外，也不排除會出現利好經濟的政策出現。

　　《證券日報》:微調式政策是否能真正刺激樓市成交?

　　嚴躍進:此類調整對于樓市整體上有明顯的刺激作用。尤其對于公積金政策而言，是讓購房者撬動財務杠桿的一個重要表現。鑒于此，過去一些因為公積金收緊而難以入市的購房者，在今年房價止跌反彈的背景下，勢必會加快入市，進而帶動成交量的上行。此外，從整個政策導向看，此類資源會往購房困難群體傾斜，而一些高端物業購房者未來的公積金貸款可能還不會放開。

　　何倩茹:這種微調試的調整旨在刺激需求，提振樓市，對于樓市格局的影響卻有限。政策受益群體主要還是剛需。例如，公積金貸款額度提高減輕購房者首付壓力，將加快其入市步伐。市場有效需求得到了相應的釋放，樓市成交自然而然有望提升。

　　張宏偉:由于各類“救市”政策的釋放，加之房企沖刺年度銷售業績等因素，一線城市及部分二線城市庫存去化周期確實回落至合理區間內了。但是，庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數。

　　轉自：證券日報

　　【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀