流動性有限寬松，樓市長期調整態勢未改

　　“今年的‘金九銀十’會不會變成‘銅九鐵十’？”在9月1日平安好房貸與越秀、綠地集團合作簽約儀式上，平安好房CEO莊諾提出這樣一個疑問。

　　莊諾認為，樓市最壞的時刻還沒到來，而開發商要避免這種情況發生，就必須盡快去庫存。越來越多的金融機構開始介入催化開發商去庫存的隊伍。比如平安好房借助中國平安的大平臺，計劃在購房者和開發商兩個方面提供金融服務和資金支持，促進交易。

　　除了金融機構的積極介入，有消息人士亦透露，上市房企在銀行間市場的中期票據融資也擬放開，同樣可以為市場注入流動性。

　　接受21世紀經濟報道記者采訪的業內人士普遍預期，當前流動性出現了一個階段性的寬松，疊加限購部分放松效應，未來兩個月樓市成交量會明顯回升，樓市金九銀十，可能有望重現。

　　不過中原地產首席分析師張大偉和鏈家地產分析師張旭指出，9、10月市場成交會上揚，但相比往年成色不足；從長期來看，流動性仍然偏緊，房地產市場進入長期高位盤整的趨勢不變。

　　中期票據融資擬放開

　　在3月份上市房企再融資放開后，9月3日有消息顯示，房企中票融資也擬放開，有望為開發商提供流動性。

　　有接近銀行間市場交易商協會的人士表示，在近日召開的協會債券市場專業委員會會議上，上市房企獲準發行中期票據事宜被討論，并確定為未來實施方向。這是繼房企再融資、發行債券放開之后，監管層又一次放開房企融資渠道的消息。

　　中期票據是期限通常在5-10年之間的票據。民生證券分析師鄒恒超認為，相較于定增、企業債、信托融資等，中票只需在交易商協會注冊，手續簡單，且成本低于企業債10%左右，有利于開發商用低成本資金進行債務置換。

　　而獲準中票融資的房企條件是，必須是積極參與棚改、保障房建設、自住房建設、房地產銷售業務中中小戶型普通房為主，且未來主營業務仍以普通商品房為主；無閑置土地、捂盤惜售、哄抬房價、信貸違規等違法違規行為。

　　債務融資工具產品則建議選擇公募中票，募集資金用途符合國家政策支持的普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款該貸款必須為保障房項目、普通商品房項目的項目貸款；募集資金僅用于房建開發，不能作為土地款等其他用途；必須采用專戶監管模式，并提供相應的監管協議。

　　根據這些條件，業內人士分析，有望率先獲得中票發行資格的房企應為行業排名前三十的A股上市公司。

　　一家大型上市房企內部人士告訴記者，公司此前有發行中票方案，但一直被擱置，此次如果放開，還是會去積極爭取。

　　世聯行董事長陳勁松認為，上市房企開閘中期票據融資，可以讓一些房企資金鏈擺脫困境；且上市企業并購非上市企業，行業會進一步整合。他更樂觀認為，放開中票融資后，房價大幅下跌的可能性被軟著陸取代成大概率事件。

　　買房人的資金“福利”

　　開發商獲得更多流動性的同時，8月以來，來自多個渠道的資金福利，或許能減輕購房者的觀望情緒，刺激樓市需求。

　　銀行方面，各地的首套房貸出現了松動跡象，多家銀行回歸基準利率，更有銀行重現利率優惠。金融搜索平臺融360近日發布的8月房貸報告顯示，當月首套房房貸利率呈拐點下跌，全國最低房貸利率回歸8.5折。

　　21世紀經濟報道記者調查發現，自8月中旬起，多家銀行北京分行陸續下調首套房貸款利率至基準利率的9.5折，招商銀行等更是出現了9折優惠。

　　上海也已有匯豐銀行、民生銀行、農業銀行、交通銀行和恒生銀行實施了首套房貸利率優惠，其中，中信銀行執行有條件的9折優惠。

　　除了傳統的銀行貸款松動之外，房企與金融機構另一種合作方式也給購房者帶來了“福音”。

　　9月初，平安集團旗下的平安好房推出全新互聯網金融產品——好房貸，最高可為購房者做到30萬零息首付貸款。有別于銀行的按揭貸款，平安好房貸的切入點是傳統銀行不能介入的首付。

　　具體來說，其首付貸款分為無抵押和有抵押兩種，前者最高額度為30萬，還款模式為每月等額還款，最長還款期限為3年。通過“開發商貼息”、“客戶+開發商共擔利息”或“客戶全部承擔利息”三種方式，為購房者提供低息甚至免息貸款；后者的最高抵押率是70%，還款模式為每月還息、到期一次性還本，還款期限一般為1年。

　　購房者能夠享受到多大的優惠，取決于開發商貼息程度。目前，已經與平安好房貸合作的房企包括綠地集團、世茂集團和越秀地產等。越秀地產副總經理朱晨表示，公司會根據產品類型不同，來決定貼息比例。有部分可以以基準利率貸款，也會有0利息貸款。

　　與平安好房貸幾乎同期問世的，還有搜狐旗下的互聯網金融信貸平臺搜易貸，搜易貸與搜狐聯合推出的即將上線的“焦點首付貸”，同樣是針對幫助購房者解決購房首付難題。

　　世聯行的“家園云貸”也在做類似平臺，其操作方式是，針對世聯行代理的樓盤業主提供無需抵押和擔保的貸款。世聯行董事長陳勁松透露，今年上半年家園云貸完成6000-7000筆業務，平均每筆貸款額度在12萬元。

　　張大偉認為，8月底以來出現了流動性階段性寬松的跡象，這有助于樓市成交反彈。

　　8月以來，各地新房市場成交走勢略有好轉。中原監測的全國40個重點城市數據顯示，8月前17日新建住宅成交面積較7月同期小幅上升6.8%。分城市來看，各線城市成交均有所回升，一線、二線及三四線城市分別上升11.4%、10.9%、3.2%。

　　轉自：21世紀經濟報道

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