43家房企上半年凈利同比降2% 超兩成開發商陷入虧損

　　截至8月17日，《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現，按照申銀萬國房地產行業分類，滬深兩市已經有43家房企公布2014年中報業績，占142家房企的30%，其歸屬母公司股東的凈利潤總額為57.4億元，同比下滑2%。

　　值得注意的是，在上述43家房企中，萬科、保利等大型房企尚不在其中，歸屬母公司股東的凈利潤最高者為中天城投，吸金9.64億元；虧損最高者為嘉凱城，虧損額為1.27億元。

　　對此，有資深分析師向《證券日報》記者表示，今年年初以來，大多數房企都執行“以價換量”的銷售政策，這拉低了其利潤空間。此外，近年來，房企融資成本過高，侵蝕了開發商的利潤。總體來看，樓市整體下行，土地、資金等成本卻走高，導致開發商的售價和利潤壓力越來越大。

　　凈利同比轉跌至2%

　　根據Wind資訊統計數據顯示，43家上市房企上半年歸屬母公司股東的凈利潤合計為57.4億元，同比下滑幅度為2%；而2013年上半年這43家上市公司歸屬母公司股東的凈利潤合計為58.57億元，2012年同期則為40.93億元，同比增長43%。

　　由此可見，與2013年房企凈利潤同比大幅增長相比，2014年同期則轉為同比下跌。而據上述43家上市房企的中報顯示，33家盈利，10家虧損，這意味著超過兩成的房企上半年處于虧損狀態。其中，16家盈利超過1億元；而1家虧損額超過1億元，6家虧損額超過1000萬元。

　　事實上，蘭德咨詢總裁宋延慶曾向《證券日報》記者表示，“所謂暴利，其實已經是過去，只是因為房地產行業投資總值高。如果僅看利潤率，房地產已屬‘中利行業’，而且到2015年很有可能觸及‘10%紅線’”。

　　而在《證券日報》記者與多位房企高層的接觸過程中也獲悉，土地、融資、人力成本等房地產項目開發的剛性成本越來越高，尤其土地成本和融資成本占成本總額比重不斷攀升。在此基礎上，加上弱市下房企不得不“以價換量”回收現金流，保證企業財務安全，多重壓力導致房企凈利潤被侵蝕，其凈利率也不斷下滑。

　　上述資深分析師也向本報記者直言，近年來，房企在國內的融資渠道有限，通過資本市場和銀行貸款融資都很艱難，大多數開發商通過信托渠道去融資，其融資成本基本都在10%以上，甚至個別房企要向民間借高利貸維持生存，高昂的資金成本加重了房地產企業的利潤壓力。

　　鑒于此，國內多數房企都在走高周轉戰略，憑借加快項目周轉速度，快速回籠資金，減少資金成本支出。

　　加快周轉降低資金成本

　　值得注意的是，另有業內人士向記者表示，除了在成本管控和增加產品附加值上下功夫外，在近年來土地成本和資金成本越來越高，開發投資的杠桿率越來越低的背景下，提高回報率最有效的著力點則是提高周轉率。而據記者了解，這是目前房企發展戰略中不可或缺且分量極重的一筆。

　　正如遠洋地產總裁李明所表示，“總的來說，今年要加快周轉。我們往年的周轉率為23%或者24%，今年要把這個數字提高到30%以上，所以加快周轉是我們最主要的目標”。

　　事實上，《證券日報》記者獲悉，除了遠洋地產力爭快周轉的戰略轉變外，世茂房地產、泰禾集團等標桿房企早已加入了走高周轉路線的大軍，以此向項目要利潤。

　　“大型標桿房企幾乎都在大力推行標準化產品線的復制開發，原因就是產品線開發可實現快速定位、快速設計、快速招采、快速施工、快速銷售和快速現金流平衡，因而可大大降低資金成本。”宋延慶曾給記者算了一筆賬，以10億元土地價款、利率按11%計算，拿地后每天的資金成本是30多萬元。而推行標準化產品線開發的企業大都可實現4個月開工、8個月開盤，沒有推行標準化產品線的企業則通常8個月開工，一年左右才能開盤。

　　不難算出，“相差的4個月，僅資金成本就多出3700萬元。”宋延慶稱，同時，實現一定程度的產品標準化后，可以實施大批量的戰略采購，招采成本也會降低。此外，因為效率提高，現金流平衡時間可大大提前，杠桿率也會提高。

　　據蘭德咨詢測算，當產品標準化率達到基本的40%左右時，成本費用利潤率基本可提高5個百分點以上，這對拉升利潤率的效果非常顯著。

　　除此之外，個別有實力的房企為了降低資金成本，都搭建了A+H股上市融資平臺，國內外融資成本接近7%的差額空間讓房企爭相打通中國香港上市平臺。從萬科、綠地、萬達、金地、方興、世茂房地產，甚至到泛海控股等眾多標桿房企，都完成了打通國內加海外資本市場的雙融資平臺戰略，其目的不外乎擴大融資渠道，降低資金成本，提升企業利潤。

來源：證券日報

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