樓市調控告別“一刀切”地方借松綁限購探政策底線

　　不論是幾線城市，今年上半年，全國房地產市場最終“低調”收官已成不爭的事實。在去年樓市熱度未退之時，幾乎沒有人能預料到今年樓市整體降溫會如此迅速，降溫幅度會如此明顯。降價潮、泡沫、崩盤、拐點、限購松綁等詞匯頻頻出現，樓市陷于調整已成為一種普遍的認知。在業界看來，目前樓市的調整狀態合情合理，同時呈現出不同以往的鮮明特征，尤其是在此過程中市場和政策兩方重新調整了自己扮演的角色，發揮著異于以往的種種作用。

　　城市分化漸明顯　市場遭遇拐點or自我修整

　　今年上半年，尤其是二季度，全國房地產市場進入明顯的降溫調整階段，然而，對于我國樓市是否真的在上半年迎來拐點業界存不同看法，包括住建部官員在內的一種觀點認為，目前市場的降溫是對去年過熱狀態的自我調節、修整；但另一方卻認為整體市場掉頭向下的趨勢已經越發明晰，實質性下調階段已不再遙遠。但不論哪種正確，全國樓市出現的寒意掩藏不住了，而一線城市和二三四線城市的分化也已無法被忽略。

　　在房地產市場中，最具代表性的新建商品房市場，今年自年初經歷了新年帶來的寒流后，并沒有出現房企期盼的“小陽春”，反而繼續保持低迷，并且在二季度出現了加速降溫的趨勢。5月初，一篇名為《萬科副總裁毛大慶內部發言稿》的文章傳達了毛大慶率先看空行業、全國房地產市場將下行的觀點，引燃更多人的“看空”論調。

　　有統計機構甚至發布數據顯示，今年5月全國100個主要城市新房平均價格出現了連續23個月環比上漲后的首跌，并且跌幅在6月出現了持續擴大的現象。而據國家統計局發布最新數據顯示，5月全國70個大中城市新房價格環比下降的城市已經達到35個，環比增加了27個，而此前價格一直堅挺的一線城市房價也首現環降現象，北上廣深四個一線城市中，只有北京的新房價格仍在環比上漲，廣州環比持平，而上海和深圳分別環比下跌了0.3%和0.2%。“5月70個城市新房價格環比下跌城市數量首超五成，這表明經過五個月的時間，全國樓市向下調整的趨勢已經基本確立。”21世紀不動產市場發展中心總監桑豫峰表示。

　　相比之下，二手房市場走勢基本與新房相同，但整體市場的寒意卻擴散得更廣，就連北上廣深幾乎都進入了價格下行通道。以此前普遍最被看好之一的北京二手房市場為例，國家統計局數據顯示，北京5月二手房價格環降0.9%，環降幅度創下自2012年2月以來的新低。而鏈家地產市場部分析師張旭更直接地指出，即使是此前被認為會堅持到最后才降溫的北京，目前二手房市場也已整體由賣方市場過渡到了買方市場，1-6月北京二手房共成交44165套，環比下降34.6%，同比下降超過50%，二季度起成交均價、成交量直線下滑，以往總愛吊著購房者胃口不斷提價、提條件的房主，現在竟然態度大變，部分急售房主甚至忙不迭地頻繁降價讓利。

　　不論是新房市場還是二手房市場，刮了六個月的冷風也掩蓋不住一線城市和二三四線城市分化愈發明顯的趨勢，而房企也紛紛瞅準了這一勢頭，馬不停蹄地轉移著經營的主陣地，盡可能快地從三四線城市中“脫身”。“一季度起，全國市場總體穩定，房價確實出現了明顯分化，一線城市房價溫和上漲，部分二線城市房價有所松動，一些住房存量比較多的三四線城市房價出現了下降，這也是市場調節的正常表現。”國家統計局國民經濟綜合統計司司長、新聞發言人盛來運表示。而從各機構公布的前六月全國新房、二手房成交量、交易均價數據也不難看出，從年初起，甚至從去年底起率先走入下降通道并且越走越遠的全部都是二三四線城市，一線城市和個別二線城市則保持了較長時間的相對穩定狀態，直至二季度末，一線城市才初步進入或即將進入下降區間。因此，以華遠地產上市公司董事長任志強為代表的另一派也有了發言的資本，“今年房地產銷售增速下降并不可怕，在城鎮化推進的背景下，房地產市場整體形勢不會變”。任志強表示。有媒體稱任志強甚至直言，今年不買房就得再等30年。

　　也正是因為如此，今年上半年，房企瞄準未來一線城市市場，助力一線城市掀起了一股奇異的“房冷地熱”風潮。數據顯示，今年1-6月，一線城市土地出讓金為2598億元，即使近兩個月一線城市土地市場因推地節奏放慢等因素出現了先熱后冷的現象，但一線城市在推地面積同比減少33%的情況下，出讓金總額仍同比增加了41%，北京更是早在4月土地出讓金就突破了千億元大關，提前往年了半年多。而相比之下，二線城市上半年土地平均溢價率和土地出讓金總額都同比下降了4%，三四線城市這兩項數據更是同比下降了4%和11%。“近年來，三四線城市項目銷售壓力與日俱增，房企都不會鋌而走險繼續堅守市場，必然紛紛調整策略，選擇盡快銷售掉手中項目，將資金更多地投放至一線城市，即使一線城市市場出現了一些調整，只要資金允許，房企也不會放棄對優質地塊的爭奪。”東亞新華地產相關負責人告訴北京商報記者。目前，萬科、保利、金地、中海、富力、龍湖、遠洋、綠城等大型房企一二線城市在售項目占總量比重超過70%，而恒大、碧桂園等主要布局三四線城市的企業在今年也加大了一二線城市項目布局。

　　調控告別“一刀切”　地方借松綁限購探政策底線

　　市場變化如此明顯，政策肯定也不會一成不變。從外部整體環境來看，在國家主動實施微刺激政策的背景下，宏觀經濟盡管仍有較大下行壓力，但已有企穩回升的勢頭，而與宏觀經濟的企穩相比，上半年房地產市場政策面相比預期則更為積極。不過，業內普遍認為，從去年我國樓市“分類指導”的大基調一確定，市場就已然感覺到中央正在不斷撤出常年強有力的干預之手，逐漸賦予了地方更多的調控主導權。

　　去年底，住建部原部長姜偉新就率先用“分類指導”放出了今年房地產政策走向的信號。姜偉新明確表示，2014年，北上廣深等房價上漲過快的城市調控政策將繼續從嚴，房價開始下跌的城市將注重消化存量，控制新開發總量。

　　而在今年3月的全國“兩會”上，國務院總理李克強在做政府工作報告時，正式為我國的房地產政策翻開了新篇，明確提出我國未來的房地產政策思路為，針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展，也令今年的政府工作報告成為十年來通篇未提房價調控的一篇。“而過去十年，我國除了調控目標直指房價之外，調控方式也主要以抑制需求為主，增加供應為輔，全國‘一刀切’政策較多。” 亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存坦言。

　　此后至6月末，整個上半年中央未出臺任何具體調控政策，不過，住建部副部長齊驥曾解釋稱，分類調控實際上就是一線城市限購政策仍不退出，繼續增加供應，而庫存量較大的城市控制供地結構、供應結構，為全國定下了一線城市不取消限購的“紅線”。“目前一線城市和熱點城市房地產市場供需矛盾確實仍較突出，至少三年內我們都不贊成北上廣深限購等調控政策力度出現松動，這些政策的實施效果應持續一段時間才能初步顯現出來。”陳寶存表示，但實際上，對于大多數二線城市和三四線城市，限購政策的作用早已經“名存實亡”了。

　　雖然整體調控政策缺席，但上半年地方樓市政策微調的“小動作”卻從未間斷。據不完全統計，目前已有安徽、杭州、無錫、天津、沈陽、廣州等至少16個城市采取或直接放松限購條件、或放寬落戶條件、或采取調整公積金貸款等方式促進樓市走量，市場效果雖然有待觀察，但“微調”舉措無疑都是在為當地樓市回溫助力。

　　值得注意的是，內蒙古呼和浩特還在6月“末班車”即將開走之前，最終確定了放開樓市限購的政策，成為國內首個地方政府正式發文取消限購的城市。呼和浩特人民政府辦公廳近日在經過更正后出臺的《切實做好住房保障工作促進全市房地產市場健康穩定發展的實施意見》中明確，取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房（含二手住房）在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時，不再要求提供住房套數查詢證明。

　　此外，就連處于“紅線”之內的一線城市，也在悄然進行政策調整嘗試。去年底，北京市相關部門傳出的限價令等多條政策，令房企壓力大增后，卻在今年上半年打破了僵局，悄然解禁了限價令。而且，在6月的最后一日，北京市住房公積金管理中心還發布文件降低北京二套房公積金貸款門檻。文件明確，今后北京發放購買第二套住房的公積金貸款對象，由以前城鎮居民人均住房面積低于29.4平方米（不含）的繳存職工家庭擴容至低于31.31平方米（不含）的繳存職工家庭。“此次調整相當于購二套房公積金貸款的門檻降低了，雖然屬于正常動態調整，但也能看出目前北京新落地的購房政策正在走出此前一味從嚴的大趨勢。”中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強表示。

　　轉自：北京商報

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