樓市不會如股市般進入跌跌不休周期

　今年以來，一路高歌猛進的中國樓市陡然間急轉直下。上半年，房地產市場經歷了一輪由成交萎縮、庫存積壓、中小企業資金告急為標志的“寒潮”，大中城市房價也在兩年來首次出現環比下滑。隨著房價下跌的城市數量開始占據70個大中城市的“半壁江山”，樓市熱冷交替的轉折點也逐漸顯現。

　　由于“一頭連著經濟、一頭系著民生”，房價波動時常引發市場熱議。今年上半年的樓市降溫，同樣也一路伴隨著“多空”兩方的論戰。“崩盤”與“反彈”的觀點持續對撞。

　　一些境外機構認為房地產面臨拐點，其持續大幅下滑將是未來兩年中國經濟面臨的最大下行風險。有外媒甚至聲稱已經“聽到冰山碎裂的咔嚓聲”。而國內專家則大多認為，中國樓市步入放緩、調整的階段，未來發展尚有信心和動力。

　　與過去幾年由政策收緊帶動的樓市被動降溫不同，今年上半年的宏觀政策和外部環境相對穩定，樓市下滑主要源于市場自發調整。一方面，一些城市房地產項目新開工規模過大，供應量迅速攀升；而另一方面，連月來趨緊的信貸抑制了部分購房需求的釋放，加之在民眾買漲不買跌的心理共同作用下，此前堅如磐石的房價開始松動。從1月份到5月份，70個大中城市中，房價環比上漲的城市個數由62個降至15個，而下跌的城市個數由6個升至35個。

　　但這并不意味著樓市將如股市般進入跌跌不休的周期。北京理工大學房地產研究所所長周畢文指出，宏觀經濟整體疲軟之時，樓市也難以長期逆勢上揚。他認為，這種降溫尚不足以形成崩盤的前兆，反而是一次房地產市場自我調整和穩定的機會。

　　有人將1998年中國住房制度改革看作潘多拉的魔盒——一方面帶來中國住房自有率的提高和居住條件的不斷改善，但另一方面也導致房價扶搖直上。

　　房改十余年后的今天，中國住房自有率達到戶均略高于一套，住房供不應求、相對短缺時代已經過去。這也意味著房價瘋漲、樓市快速發展的“黃金時代”即將結束。

　　內地龍頭房企萬科總裁郁亮認為，雖然人人彎腰就能撿到黃金的日子不復存在，但隨之而來的白銀時代將依然以貴金屬為標志。

　　這樣積極與警惕相交織的說法獲得不少人的贊同。中國國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松在接受中新社記者采訪時指出，高速發展期結束后，房地產市場將走入平穩發展階段。在這個減速換擋的過程中，要將房地產投資增速回落、房價漲幅回調等現象視為“新常態”，而非崩盤的前兆。

　　源源不斷的新增需求是一個行業持續發展的根本支撐。那么在人口紅利逐漸消失、每個家庭擁有至少一套住房之時，樓市發展動力何在？鄧郁松認為，在新的階段，樓市發展重點將從以往的數量增加變為現在質量的提升。

　　鄧郁松透露，目前中國住宅包含廚房、衛生間等完整功能的成套率只有80%左右，在總量增幅有限的狀況下，房屋質量仍有較大的提升空間。

　　此外包括老舊小區翻新、棚戶區改造等在內的舊城改造；繼續進城、推動城鎮化的農民工；以及家庭的小型化，都是未來新增需求的主要來源。以家庭小型化為例，近期一份官方發布的報告指出，中國家庭戶平均規模已經從20世紀50年代的5.3人，減少到2013年的3.02人。越來越小的家庭也新增了更多的住宅需求。

　　中國住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹也認為，當前樓市的自住性需求量仍然很大，這是維持市場信心的根基。而城鎮化的持續推進，穩定的經濟增長以及消費結構的升級，也將繼續為房地產市場發展提供空間。

　　對于樓市下滑可能拖累宏觀經濟的猜測，鄧郁松認為，目前中國樓市仍有政策余地對沖投資增速下滑帶來的影響。“其關鍵在于鼓勵民眾以換購住房為手段，持續改善居住條件”，鄧郁松指出，未來可以采用降低交易環節稅費等方式減少現行政策對改善性需求的誤傷。在避免產能過剩的同時，依然能夠有力地拉動裝修、家具、家電、租賃等多個行業。（龐無忌）

來源：中國新聞網

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