樓市賣方掌握定價權格局改變，價格博弈仍將持續

　　“房源掛了兩個多月，連個看房的人都沒有，這種情況我完全沒有想到。”從今年2月開始，劉先生將位于北京望京區域的一套房源掛出，但直到4月底，不僅沒有實現成交，中介人員還反映，只有詢價卻無人看房。

　　無獨有偶，位于北京市西六環的某高端項目負責人王先生，最近也遇到了定價難題。“我們將要在5月開盤的項目屬于三期，雖然拿到預售證不成問題，但如果定價太高，怕不好賣;定價下調，又擔心老業主不滿。”王先生說。

　　上述兩個案例可謂是近一段時間以來北京樓市的縮影。即便在整體供不應求的北京市場，“賣方掌握定價權”的格局也已發生改變。對于其他城市而言，出現降價、滯銷等情況便不難理解。

　　今年以來，杭州、南京等地項目率先出現降價，隨后“降價潮”又蔓延至北京、廣州等一線城市，而后又出現在長沙、武漢等地。值得關注的是，在區域市場中，最初出現降價的項目，基本都實現了“以價換量”的結果，但此后跟風降價的項目，卻大都銷售不佳。

　　為什么出現上述情況，市場需求釋放殆盡了嗎?實際情況并非如此。我國房地產市場經常會出現供需雙方此消彼長的現象，即當市場供應不足、房價出現上漲壓力時，需求往往爭相進場;而當市場供應旺盛，房價上漲乏力甚至出現下降時，需求方則容易出現觀望情緒而暫時離場。相比之下，真正意義上的“供需兩低”和“供需兩旺”甚少出現。

　　之所以出現這種奇特現象，與國內樓市的發展階段不無關系。自我國推行住房市場化改革的十多年來，房價“只漲不跌”的觀念深入人心。因此，即便房價出現下調，“買漲不買跌”的需求方仍然篤信這種波動不會長久，并以暫時的觀望等待低點入市。

　　如今的北京樓市，恰恰屬于這種“供應增加、需求觀望”的情況。一方面，4月的最后一周，市場出現“單周入市17盤”的供應高峰;另一方面，“五一”小長假的3天，成交量遭遇“同比下降八成”的低點。

　　可以想見的是，經過一番市場博弈之后，需求進場只是時間問題。上述兩個案例正是市場博弈的一個側面。就北京樓市而言，利好過度透支、房價背離購買力已成共識，出現價格下調的現象并不令人意外。

　　但真正的問題在于，這種調整能持續多久?如果降價更為迅速，市場調整的過程就相對較短，需求也能夠更早入場;如果賣方嚴守價格陣地，那么市場調整期拉長，需求的積壓也就越多。待博弈結束之時，即便市場供應有所增加，恐怕也難以滿足需求的釋放，并帶來更為強烈的房價上漲壓力。（張民）

來源：中國建設報　

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