一季度多項指標繼續降溫，樓市步入調整態勢

　　上海易居房地產研究院4月16日發布了《2014年1-3月全國房地產市場報告》。報告指出，2014年1-3月土地成交量增幅步入負區間，成交價格創新高；房地產投資增速小幅下行，新開工面積仍呈負增長；商品房銷售面積降幅加大，價格同比略降；房企資金增幅繼續放緩，銷售回款成為主要資金來源。總體而言，2014年一季度行業多項指標繼續降溫，樓市步入調整態勢。

　　易居研究院研究員朱光指出，今年一季度，土地購置面積增幅繼去年1-10月份之后，再次進入負值區間，主要是3月份土地購置面積下滑較大，顯示近期土地市場呈現明顯的調整態勢。在各地土地供應計劃陸續推出前，房企拿地有所放慢。預計今年上半年隨著去年同期基數的上升，土地購置面積同比增幅整體將保持平緩下行態勢。

　　從土地價格看，今年一季度延續了去年以來整體上行的態勢，價格再創歷史新高，顯示今年以來，土地高溢價現象仍舊突出。預計下半年土地價格將趨于降溫。

　　從商品房銷售面積同比增幅走勢看，今年一季度整體延續了去年以來整體逐步下行的態勢，且下行幅度明顯。主要是去年一季度基數較高。預計今年上半年，商品房銷售面積同比增幅將會有所反彈。

　　從房地產企業資金同比增幅看，今年一季度房地產開發企業到位資金同比增幅繼續回落，主要是今年以來，信貸政策進一步收緊，房企銷售也有所回落。這一指標走勢比較低迷，而且基期因素趨于淡化，預示著房企資金將趨于緊張。

　　一、土地成交量增幅步入負區間，成交價格創新高

　　（一）全國土地購置面積呈負增長，上半年繼續平緩下行

　　1-3月份，房地產開發企業土地購置面積5990萬平方米，同比下降2.3%，1-2月份為增長6.5%；土地成交價款1556億元，增長11.4%，增速較1-2月提高2.5個百分點。

　　（二）全國土地購置均價增幅回升，價格再創歷史新高

　　1-3月份，全國房地產開發企業土地購置均價2598元/平方米，同比增長14.1%，增速較1-2月提高12個百分點。在今年前2個月增幅大幅回落后，一季度再次回升，一方面是去年同期土地均價回落明顯，另一方面一季度土地價格明顯上升也帶動了增幅的回升。

　　二、房地產投資增速小幅下行，新開工面積仍呈負增長

　　（一）全國房地產開發投資增幅繼續收窄，整體仍將平穩

　　1-3月份，全國房地產開發投資15339億元，同比增長16.8%，增速比1-2月份回落2.5個百分點。其中，住宅投資10530億元，增長16.8%，增速回落1.6個百分點。3月份，全國房地產開發投資7383億元，同比增長14.2%。其中住宅投資5104億元，同比增長15.2%。

　　從房地產投資額同比增幅走勢看，自去年一季度以來整體保持平穩態勢后，今年一季度下行明顯，主要是近期行業雖然整體平穩，但一些地方的市場出現了波動和調整，影響了房企對于市場預期的樂觀態度，導致開發投資同比增幅回落較為明顯。預計今年上半年房地產投資同比增幅將在這一水平基本走穩。我們年初的預計是2014年全年增幅為18%左右。從宏觀經濟看，一季度GDP增幅下滑至7.4%，全社會固定資產投資增幅也明顯回落至17.6%，房地產開發投資增幅已低于后者，對于經濟增長形成了拖累作用。

　　（二）全國房屋新開工面積降幅小幅收窄，上半年將有所反彈

　　1-3月份，房地產開發企業房屋新開工面積29090萬平方米，同比下降25.2%，降幅收窄2.2個百分點。其中，住宅新開工面積21238萬平方米，下降27.2%。3月份，房屋新開工面積同比下降21.9%，其中住宅新開工面積同比下降23.8%。

　　從房屋新開工面積同比增幅走勢看，今年一季度同比增幅依舊處于負增長區域，但呈現小幅收窄態勢，主要是去年同期基數有所回落導致。預計今年上半年房屋新開工面積同比增幅將有所反彈。

　　三、商品房銷售面積降幅加大，價格同比略降

　　（一）商品房銷售面積繼續負增長，上半年商品房銷售面積增幅將反彈

　　1-3月份，商品房銷售面積20111萬平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份擴大3.7個百分點。其中，住宅銷售面積下降5.7%；商品房銷售額13263億元，下降5.2%，降幅比1-2月份擴大1.5個百分點。其中，住宅銷售額下降7.7%。3月份，商品房銷售面積9645萬平方米，同比下降7.5%；商品房銷售額6173億元，同比下降6.9%。

　　從各物業類型看，1-3月份除辦公樓銷售面積同比增幅上升外，住宅和商業營業用房均繼續回落。其中住宅銷售面積下降5.7%，銷售額下降7.7%；辦公樓銷售面積增長6.7%，銷售額下降10.6%；商業營業用房銷售面積增長6%，銷售額增長7.9%。住宅銷售面積增幅繼續處于負增長區間，且降幅進一步加大，這也與近期住宅銷售有所回落有關。預計今年上半年，住宅銷售面積同比增幅將保持逐步平緩上行的態勢。

　　（二）商品房成交均價降幅收窄，住宅成交均價繼續負增長

　　1-3月份，全國商品房成交均價同比下降1.5%，較1-2月份收窄2.1個百分點。其中住宅成交均價下降2.1%，辦公樓成交均價下降16.2%，商業營業用房成交均價增長1.7%。今年一季度除商業營業用房價格回升至正增長以外，住宅和辦公樓繼續處于負增長，其中辦公樓降幅進一步加大。預計今年上半年，隨著去年同期基數的平穩回落，住宅成交均價增幅仍可能逐步進入正增長區間。

　　（三）商品住宅待售面積增幅上升，市場去庫存壓力加大

　　3月末，商品房待售面積52163萬平方米，比2月末增加766萬平方米。其中，住宅待售面積增加492萬平方米，辦公樓待售面積減少2萬平方米，商業營業用房待售面積增加222萬平方米。

　　3月末，商品住宅待售面積同比增長23.2%，較2月末同比增幅有所上升。近期商品住宅成交整體有所回落，市場去庫存有所放緩。特別是去年年底開始，住宅庫存增長態勢明顯，導致今年以來，杭州等一些城市紛紛出現了樓盤打折促銷現象。預計今年隨著市場推盤的持續增加，商品住宅待售面積將明顯大于去年。

　　四、房企資金增幅繼續放緩，銷售回款成為主要資金來源

　　1-3月份，房地產開發企業到位資金28731億元，同比增長6.6%，增速比1-2月份回落5.8個百分點。其中，國內貸款6226億元，增長20.4%；利用外資84億元，下降33.9%；自籌資金11093億元，增長9.6%；其他資金11327億元，下降1.9%。在其他資金中，定金及預收款6837億元，下降3.6%；個人按揭貸款3161億元，增長0.1%。

　　從開發企業資金來源的構成分析，1-3月份，國內貸款占21.7%；利用外資占0.3%；自籌資金占38.6%，其他資金占39.4%。

　　銷售回款成為房企主要資金來源。與今年1-2月相比，一季度各項資金來源占比中，企業自籌資金和國內貸款占比均有所下滑，利用外資和其他資金占比有所上升。主要是近期銀行等金融機構貸款逐步收緊，房企更多地還是依靠項目銷售等回款作為資金來源。（執筆人：上海易居房地產研究院 研究員 朱光）

來源：財經網

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