中國500強房企去年銷售額創3.26萬億元新高

　　對于房企來說，2013年無疑是幸福的一年。借助持續火爆的房地產市場，幾乎所有品牌房企都刷新了各自的年度銷售記錄，萬達、中海、碧桂園、恒大更是順利躋身“千億軍團”。

　　3月19日，中國房地產開發企業500強測評成果發布，萬科、恒大、萬達分列企業綜合實力榜第一、第二、第三，綠地、保利、中國海外、世茂、碧桂園、綠城、龍湖則穩居第四至第十位。《2013中國房地產開發企業500強榜單》顯示，2013年500強房地產開發企業的商品房銷售面積達3.05億平方米，同比增長34.4%；銷售金額創下3.26萬億元的新高（全國商品房銷售額為8.14萬億元），同比增長29.0%，增長速度雙雙大幅領先于全國水平。

　　在銷售額大漲的同時，標桿房企的市場占有率也繼續攀升。以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產企業的市場份額在2013年分別為13.25%、18.10%、24.12%、29.48%。其中，10強、20強房地產企業的市場份額均較2012年有所增大；50強和100強房地產企業的市場份額盡管較2012年有所減小，但仍大于近五年的平均值。

　　償債壓力普遍增大中國房地產測評中心的報告顯示，作為資金密集型行業，房地產開發企業的風險管理向來是企業發展的關鍵。自2013年以來，由于銷售狀況良好，不少開發企業選擇加快成長速度，因此，500強房地產開發企業的償債壓力普遍增大，凈負債率均值更達到近五年來的最高點。在短期償債指標方面，2013年，500強房地產開發企業的流動比率均值為208.57%，較2012年下降10.99個百分點；現金流動負債比率均值為-5.67%，而該指標2012年的均值為14.90%。在長期償債指標方面，2013年500強房地產開發企業的凈負債率和資產負債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%。

　　同時，自2013年6月以來，國內流動性收緊趨勢逐漸顯現，不少500強房地產開發企業在銷售業績趨好、保證資金回流的背景下提升了杠桿率，造成償債指標均值表現整體弱于2012年。

　　但在總體流動性趨緊的背景下，這種杠桿率的提升也意味著企業風險的積聚，因此，房地產開發行業企業間的未來分化方向將更多地取決于資金管控能力和資金成本的差異。

　　土地市場由冷轉熱土地市場方面，500強房地產開發企業2012年上半年的工作均圍繞著去庫存，擴張的意愿并不強烈；2012年下半年，隨著行業大環境的持續改善，企業銷售狀況好轉，帶動土地市場逐漸復蘇。進入2013年，開發商補充土地的意愿不斷增強，伴隨著核心城市土地供應量的增大，土地市場由冷轉熱，一些地方地王頻頻出現，其中不乏萬科、華潤、融創等百強房企的身影。

　　整體而言，2013年，500強房地產開發企業，特別是100強房地產開發企業在拿地規模上有較為明顯的增長，且新增土地中有較高比重來自一、二線城市。自2013年以來，一、二線熱點城市的表現明顯好于三、四線城市，新增自住型需求穩定，前期由于行政性調控措施影響累積的城市勢能逐漸釋放，與部分三、四線城市的本地需求乏力、存量壓力較大形成鮮明對比，從而吸引了不少500強房地產開發企業將競爭焦點轉回一、二線熱點城市。

　　其中，典型代表企業是恒大地產。2013年7月，恒大地產以建設保障房的形式進入北京市場；12月初，恒大地產在2天內拍下上海5塊宅地。另外，起家于福建的旭輝、陽光城、泰禾、融信、正榮等企業同樣加大了在一線城市的拿地幅度。這些企業憑借積極擴張的高周轉策略，在完成區域布局后紛紛積極進行全國化布局。

　　中國房地產測評中心相關人士表示，2013年是住房市場成交活躍、土地市場復蘇的一年，也是我國房地產市場調控政策思路開始轉變的一年。在國家“穩中有進”宏觀經濟政策及相關貨幣信貸政策保持穩定的背景下，我國2013年的房地產市場延續了自2012年以來的回暖勢頭，自住型需求不斷釋放，改善型需求持續增加，市場不斷向好的方向發展。

　　與此同時，一些城市的房價上漲過快，部分三、四線城市存量房消化壓力大。在經歷了多年量價快速增長后，部分需求被提前釋放，房地產市場的風險仍存。（王崢）

來源：中華建筑報

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