房價數據已背離樓市真相，不能反映整體市場的走勢

　　作為官方唯一的價格信號是指導商品投資和消費的重要依據。當商品價格出現上漲或明確的上漲預期時，往往是追加投資的重要信號，反之亦然。

　　綜合國家統計局數據可發現，在最近48個月里2009年1月至2013年12月，全國70個大中城市的新建住宅平均價格只有11個月出現環比下跌。在其余的37個月中，上述指標保持持平或增長，且漲幅遠大于跌幅。其中，自2012年7月以來，上述指標已連續18個月保持上漲。房價的持續上漲雖令購房者怨聲載道，但按照慣常的市場邏輯，也是追加投資的好時機。近期市場頻繁出現的“地王”，不僅是高房價信號刺激的結果，也反過來對房價起到助推作用。

　　但當前的房地產市場，真的需要那么多投資嗎？近年來，一些三四線城市因大規模推進房地產開發而導致房屋過剩，“空城”、“鬼城”、“公務員售樓”的案例不斷見諸報端。對于這些為數不少的城市而言，真正需要的顯然不是追加投資，而是促進消化庫存。

　　由于經濟發展水平和城市資源分配的不均衡，我國房地產市場表現出越來越顯著的區域差異特征。一線城市和熱點二線城市的吸引力大，房屋供應相對不足，房價上漲壓力較大；廣大三四線城市市場規模小，且產業支撐的缺乏導致人口聚集程度低，房屋消化困難，房價也陷入滯漲。

　　在這種情況下，以70個大中城市房價變化作為依據，并對市場行動做出判斷，顯然已不合時宜。

　　我國共有600多個城市，其中大部分是中小城市，這些城市的地理條件、資源稟賦、經濟水平、人口基礎各不相同，決定了其房地產市場形態也千差萬別。當前納入官方房價統計的70個大中城市，雖然覆蓋了大部分省份，但就城市規模而言，已不具備反映整體市場形勢的樣本價值。這其中反映出的問題，非常值得我們重視。

　　房地產市場是區域市場，總體的房價變化無法反映區域市場形勢。對于市場參與者來說，要真正了解市場，需結合區域發展的各項政策和房地產投資、在建規模、供地情況等指標，對市場的供需形勢做出判斷。

　　對于未納入房價統計的廣大中小城市而言，單個城市的市場容量并不大，但其總體規模卻相當可觀。缺乏這個龐大市場的數據，無疑是統計中的一大缺陷。對此，作為完善房地產調控的重要基礎體系，個人住房信息系統、不動產登記系統等的建設和聯網必須加快，從而獲取更為全面和準確的數據信息。

　　另外，在條件允許的情況下，可考慮擴大房價數據的樣本范疇，將更多有代表性的中小城市房價變動情況納入統計和發布范圍，避免數據樣本的片面性。

　　“行政化手段逐退、市場機制主導”是未來房地產市場調控的大方向，但實現“市場主導”的前提，必須是信息的對稱。房價作為房地產市場的重要信息，需要保持完整性和典型性，從而更為客觀地反映市場現實。但與此同時，房價只是單一指標，只有透過房價表象，回歸市場供需的基本面，才有助于對市場做出準確的判斷。（張敏）

來源：中國證券報

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