多城市前3季度賣地收入超千億“地王”熱催生風險

　　統計數據顯示，北京、上海、杭州三城前三季度賣地收入均超過1000億元。房企補倉意愿強烈，地方政府順勢推地，導致土地市場出現歷史上罕見的“地王”年。截至9月底，據不完全統計，全國范圍內已經出現的總價、單價地王超過15幅。

　　據21世紀經濟報道，杭州市國土資源局公布的土地出讓成交結果統計，今年前三季度杭州市區含蕭山、余杭共出讓土地171宗，面積606.9517萬平方米，土地出讓收入創近5年同期新高，達到1022.76億元。

　　在北京，前9月，北京土地出讓金已達1154.89億，創造了同期歷史新高，預計年內將突破1400億；在上海，前9個月上海土地市場土地出讓金額達1538億，超去年全年968億元1.5倍。

　　房企拿地意愿與政府推地可謂互為表里。很多房企在北京的表現可以“狂熱”來形容。9月26日，海淀區環保科技園地塊是今年北京第二塊“限房價、競地價”地塊，中鐵建以18.1億元競得，折合樓面價18562元/平米，而政府規定的商品住房銷售限價為19000元/平方米。又一次是面粉價追上了面包價。

　　CRIC分析師李瑩指出，今年以來，北京推出限房價、競地價地塊，是期望通過行政手段來平穩房價，但從環保科技園地塊看，實際效果并不理想。這幅地塊未來上市時的真實定價對政府管理也是個考驗。

　　地方與房企合力之下，多個城市的土地出讓金在7月份即已超過去年全年，到9月底則創下歷史新高。

　　9月底，針對土地市場的問題，國土部召開部分城市開展房地產用地管理和調控工作座談會，明令熱點城市加大住宅用地供應力度，并嚴防高地價。

　　李瑩認為，國土部此舉對地方政府會產生一定的威懾作用，但地方對土地財政依賴情況未有改善，其對于提升土地出讓收入的需求仍然存在，推地積極性不會明顯降低。而且，最終土地成交價格主要由公開市場競拍所決定，地方政府很難干預，今年以來房企銷售業績增幅尤為顯著，融資環境亦相對寬松，資金狀況良好，企業的高周轉模式也導致房企需要不斷擴展規模來提升利潤總量，一系列因素促使房企拿地熱潮仍將延續。

　　21世紀不動產市場總監桑豫峰表示，土地制度尤其是土地出讓制度不變，各地對土地收入的依賴就得不到根本解決，客觀上也具有把土地賣貴的動力。開發商愿意高價拿地是市場行為，它們必須承擔市場波動的風險。不過，令開發商不安的是，很多市場風險是由于政策變動帶來的，而且無法預測。

　　中原地產市場研究總監張大偉指出，北京后期限房價競地價每年有2萬套的供應量，以及其他可能出臺的長效機制將會在四季度逐漸出臺，這對市場的影響非常大，有望逐漸抑制房價的上漲幅度。這也意味著，今年高價拿地的房企未來將面臨一定的存貨變現風險。

　　CRIC在三季度總結及展望報告中亦指出，今年以來國內“地王”項目不斷刷新，推高了一二線城市土地的價格，使一二線城市開發風險加大，對此企業擴張應適當保持謹慎。

來源：中國經營報

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