地方樓市調控細則出臺，房地產市場或降溫

　　31日是中國各地出臺房價調控目標的“大限”。30日，中國房地產一線城市北京與上海關于樓市調控的細則出臺，嚴厲程度在市場預期內。專家認為，調控政策短期內將有較明顯效果。按照各地方政府的控制目標，中國2013年房價上漲幅度不會比去年更大。

　　北京落實房地產調控“國五條”執行細則30日出臺，規定次日起禁止北京籍成年單身人士購買二套房，嚴格按個人轉讓住房所得的20%計征個稅，進一步提高商貸二套房貸首付比例；通過各種手段騙取購房資格的家庭將承擔相應經濟責任和法律責任，且不予辦理房產證、5年內不得在北京市購房。

　　上海市要求，房屋管理、稅務、人力資源社會保障、民政等部門要加快研究建立購房人及其家庭成員在本市擁有住房情況、購房人納稅或社會保險繳納情況、購房人婚姻狀況信息交互共享，完善住房限購措施的操作流程。

　　分析人士指出，北京“國五條”執行細則將發揮“威懾作用”，繼續嚴格實施差別化住房信貸政策表明“限購政策還在收緊”，調控打壓的是預期而非需求，限購政策短期不會取消，未來調控的方向則需在住房信息系統聯網的基礎上，逐漸對房屋持有環節征收房產稅。

　　“對于單身人士限購進一步從嚴的政策除了會擠出一定的住房需求外，還有助于進一步遏制為購房而假離婚的情況大量出現。”偉業我愛我家集團市場研究院經理程浩業認為，限購政策從嚴將對這部分人群的投機行為起到抑制作用。

　　對于“個人轉讓住房所得的20%計征”的政策，北京市地稅局相關負責人介紹說，對3月31日以后完成網上簽約的二手房交易，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，依法嚴格按轉讓住房所得的20%計征個人所得稅，以有效抑制投機投資購房。不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。程浩業表示，這有可能會讓二手房交易在短期內出現“冰凍期”。

　　“賣房子的交易成本會大幅增加，比如100萬元購房后，以200萬元售出，按原先1%征稅只需2萬元，而按差額部分的20%征收則要20萬元。”21世紀不動產分析師黃河滔稱，賣方一般都會將稅費轉嫁給買方，相當于房價漲了18萬元，交易成本上升必然會影響成交量。

　　此前，中國二手房交易中，若轉讓自有住房是家庭唯一生活用房，并達5年，免收個人所得稅，若非家庭唯一住房或未到5年的，若可提供房屋原值，按原值差額20%計征，若不能提供，則需按交易總額1%計征。其中，按20%差額繳稅時合理稅費可以進行抵扣。例如轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等。

　　由于預期地方調控細則將在月底出臺，在搶搭政策“末班車”之后，一些城市二手房成交量在3月的最后一周已環比大幅下降。據上海中原分行數據統計：3月1-25日，中原上海二手房成交套數突破4000套，周成交在3月11日到3月17日的一周內交易達到峰值1238套，之后交易下滑3-5成，且有繼續下滑的趨勢。

　　而對于樓市調控未來走勢，中原地產市場研究部總監張大偉認為，“目前調控還是缺少長效機制，類似于存量環節、持有環節征稅尚無時間表，調控一直采取‘堵’，用的是抑制性政策”。

　　“此次調控的政策在短期內將體現明顯效果，調控的長效機制還是應該從增加土地供給、對持有環節征收房產稅等方面發力。”北京房地產中介行業協會會長李文杰表示，“不動產登記條例”即將出臺為房產稅征收、財產公示奠定了基礎，將促進住房信息管理的完善。

　　財經評論員馬光遠則表示，限購不會永遠持續，要逐漸過渡到可替代政策。目前看來，征收房產調節稅將會對調控起到積極作用。這首先需要住房信息系統聯網，對房產數據進行全面普查。

來源：新華網

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