國土部醞釀存量用地新規，突破招拍掛規避新地王

　　突破“招拍掛” 規避“新地王”

　　幾乎與南京、上海先后刷新總價地王的同步，至今仍作為全國土地主管部門的國土資源部，除了“嚴控地價、清查地王”之外，也已經開始醞釀存量土地管理的新規定，以增加城鎮建設用地供給，穩定地價預期。

　　目前，國土資源部已經開始研究將“放權讓利”作為存量用地管理新規基本原則的可行性，并擬將存量用地交易、開發、建設與新增建設用地進行“區別管理”，存量用地原使用權所有方將有望直接參與到存量建設用地的開發過程中。這對于一直厲行的“一律招拍掛”，有望形成突破。

　　截至《中國經營報》記者發稿時止，上述兩項政策已經在廣東等省試點兩年有余，試點期間，所在地地價保持平穩，土地供需關系亦趨向平衡。也正因如此，當前國土資源部已經著手推廣兩地試點經驗，試圖通過長效機制的建設和改革，穩定土地供需關系，確保土地市場平穩，從而規避各類地王頻繁產生。

　　基本原則醞釀中

　　“對于存量用地管理，采用區別于新增建設用地的手段和制度，并且放權讓利。”日前，在接受記者采訪時，國土資源部規劃司司長董祚繼證實，國土資源部正在醞釀、研究專門針對存量用地管理的新制度和手段，并推廣廣東等地的試點經驗。

　　所謂存量用地是相對于新增建設用地而言，按照當前中國內地土地管理制度框架，存量用地一般指在變更調查數據中為建設用地或在農轉用有效期內完成農轉用審批的地塊，包括未建設存量用地和已建設存量用地，如果這些土地進行再利用，則無須占用新增建設用地指標。

　　“政策法規司的一位領導向我們表示，長期以來，現行土地管理的制度框架和管理手段，均是針對新增建設用地為主，對于存量用地沒有專門的管理手段和制度，在存量用地的管理領域一直沿用的是增量用地的管理手段，就存在一定的問題。”上述山東省國土資源廳的官員告訴記者。

　　目前，在存量用地管理新規的醞釀和研討過程中，涉及了三方面的要點以及實現路徑，一是鼓勵社會各方參與存量用地開發，包括允許原土地使用權所有人自行開發；二是妥善處理歷史遺留問題，對歷史遺留的用地問題“從舊、從寬”處理；三是制訂政府與土地權利人利益共享政策。

　　按照目前的“設想”，這一利益共享機制的原則是，對納入再開發的土地，通過征收集體建設用地實施經營性開發的，土地純收益可按一定比例返還村集體；通過政府收回、收購進行再開發的，在依法補償基礎上給予原土地使用者一定獎勵。不過，國土資源部內部人士強調，這些內容均是研究和探討范疇，并非最終“定案”。

　　突破“招拍掛大一統”

　　如果三條原則成型，現有的“招拍掛大一統”的土地交易格局可能出現一定的調整和改變。在和地方國土系統官員就此問題溝通時，國土資源部一位高級官員就表示，“‘招拍掛’用在增量建設用地上是不錯，但存量用地也用招拍掛就值得商榷。”

　　所謂招拍掛，是招標、拍賣、掛牌三種國有建設用地出讓方式的簡稱。2004年，國土資源部下發通知，要求全國商品房開發用地全部施行“招拍掛”方式，進行公開交易，而在此之前，土地協議轉讓，一直是商品住房開發用地的主要交易方式。

　　此后，國土資源部陸續將工業用地等原劃撥用地納入招拍掛范圍內，迄今為止，招拍掛已經成為土地交易的“統一方式”。

　　按照醞釀研討中的制度設計，除規劃用于商品住宅等經營性房地產開發的地塊，必須由政府依法收回、收購重新招拍掛外，允許原土地使用權人自行開發、允許開發主體通過收購進行集中開發、允許農村集體經濟自行組織開發。

　　在“三個允許”的“制度框架”內，涉及劃撥土地使用權和改變土地用途、出讓年限、容積率等土地使用條件的，可采取協議方式補辦出讓手續，按規定補繳土地出讓金。從而對現有土地交易“招拍掛大一統”的格局進行了“有限突破”。

　　不過，一位不愿具名的國土資源部官員向記者強調，上述內容僅是用于醞釀階段的探討、研究，并不代表上述思路和內容已經“定案”。同時，在對歷史遺留的土地問題“從舊、從寬”處理時，一個必須遵守的前提就是對新增違法違規用地，保持嚴肅處理的力度和政策口徑。

　　實際上，針對存量用地再開發、利用的問題，國土資源部已經在廣東等省進行了相關試點工作。董祚繼向記者表示，國土資源部將結合實際情況，穩步推廣廣東等地的試點經驗和模式，并完善相關制度。

　　用地實際缺口倒逼

　　實際上，從2009年開始，經國務院同意，廣東省在全省范圍內就已經開展“三舊”改造試點。廣東省政府上報國土資源部的數據顯示，截至2011年底，已完成試點項目2443個，改造面積14萬畝，正在改造項目1500個，改造面積約15萬畝。

　　由于廣東省試點所取得的效果，記者了解到，浙江省已經向國土資源部提出申請，希望在本省范圍內，開展類似于廣東的存量用地再開發利用的試點。目前，國土資源部正在對浙江省的有關情況進行評估，截至本報發稿時止，尚未有明確的公開結論。

　　然而，長久以來存在的建設用地缺口，卻讓存量用地的再開發和利用成為“當務之急”。一位國土資源部的官員曾撰文引用國土資源部內部統計數據稱，近年來全國每年實際新增用地都超過1000萬畝，超出當年計劃指標300萬～400萬畝，供需缺口在1/3以上。

　　與此同時，國土資源部的統計數據顯示，全國村莊用地達2.5億畝，人均達229平方米，遠超150平方米的國標上限，空閑住宅面積約占村莊用地總量的10%～15%。通過城鄉建設用地增減掛鉤，在不減少耕地、不增加建設用地的前提下，可騰出用地空間9000萬畝。

　　“我國長期土地粗放利用，但這也為內涵挖潛儲備了大量用地。目前建設用地總量超過4.7億畝，其中城鎮用地0.5億畝，工礦用地0.5億畝，人均城鎮用地達133平方米，工業用地容積率一般只有0.3～0.6。若將人均城鎮用地壓縮到100平方米，工業用地容積率提高到0.6～1.2，可增加用地空間3000萬畝。”前述不愿具名的國土資源部官員表示。

　　而按照國土資源部的遠期規劃，在十八大之后將啟動《土地管理法》新一輪修訂的前期準備工作，并將存量土地的相關管理方式的調整納入其中。

來源：中國經營報

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