2020年前仍是房地產業發展重要機遇期

2020年前仍是我國房地產業發展的重要機遇期，因為工業化、城鎮化仍在快速發展，新增住房需求和改善性需求將會持續增加。但住房建設將由過去十幾年的快速發展轉為今后一個時期較快發展。

　　當前，我國房地產調控依然處于敏感時期，黨的十八大自然成為業內預期政策變化的關鍵節點。十八大報告中哪些內容與房地產密切相關？報告傳遞了怎樣的樓市調控政策信號？十八大后政策走向如何？房產稅擴大試點會不會近期推出？明年房地產市場走勢如何？帶著這些問題，證券時報記者近日專訪了證券時報專家委員會委員、中國房地產業協會副會長朱中一。

　　住房制度是雙軌制　但不能截然分開

　　各地一定要把組織編制和實施住房建設發展規劃與計劃作為引導預期、調控市場的重要手段。

　　證券時報記者：十八大報告中與住房有直接關系的僅兩句話，一句是“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求”，另一句是“要解決好人民最關心最直接最現實的利益問題，在學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居上持續取得新進展，努力讓人民過上更好生活”。如何理解這兩句話的內涵？

　　朱中一：報告中提到要“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度”，對此，應當這樣來看：盡管是雙軌制，但不要截然分開。關于保障性住房，當前比較急迫的是要解決好建設資金問題和配套設施問題。如果地方資金沒有落實，建后變成代建單位墊資，政府不購買，這就可能變成“三角債”。政府應該加大對保障性住房配套設施的建設資金支持力度，避免一些項目建成后不能充分利用。另外，希望政府能根據各地實際情況，鼓勵各地通過政府收購、包租中小套型存量房等多種形式來拓寬解決保障房房源的辦法，以緩解一些地方存量房較多而新建保障房資金、土地緊缺的矛盾。此外，現在大量保障房進入分配階段，老百姓更注重質量和公平分配問題。

　　要實現“住有所居”的目標，很重要的一項工作就是各地一定要把組織編制和實施住房建設發展規劃與計劃作為引導預期、調控市場的重要手段。過去在調控上更多把調控房價作為立足點和出發點，地方政府存在應付調控的情況，但如果由地方政府按照總量基本平衡、結構基本合理、房價基本平穩的要求制定規劃并且明確責任，就能夠調動市場主動調控的積極性，有利于實現目標。

　　2020年前仍是房地產業發展重要機遇期

　　新增住房需求和改善性需求將會持續增加。房地產市場“擴大內需”，改善性住房將是重要內容。要讓老百姓全面實現小康，對改善性住房需求就一定要支持，對一年內買了新房賣出舊房的可以在稅收上給予優惠。

　　證券時報記者：除了上面兩句與住房直接相關的內容，十八大報告中，還有哪些與房地產相關的重要內容可以作為未來房地產市場發展的指導思想，給未來的房地產調控提供方向和依據？

　　朱中一：報告指出，“綜觀國際國內大勢，我國發展仍處于可以大有作為的重要戰略機遇期。我們要準確判斷重要戰略機遇期內涵和條件的變化……確保到2020年實現全面建成小康社會宏偉目標。”從中可以看出，2020年前仍是我國房地產業發展的重要機遇期。因為工業化、城鎮化仍在快速發展，國民收入穩步提高，消費結構不斷升級，新增住房需求和改善性需求將會持續增加。

　　“十二五”時期，全國城鎮新建住房和保障性住房約6500萬~7000萬套，總建筑面積約50億~55億平方米，而“十一五”時期全國新建住宅為37.68億平方米。“十二五”時期總量超過“十一五”的重要原因是保障性住房規模較大，再加上商業地產、旅游地產、產業園區地產等規模，今后一個時期我國的房地產仍有較大的發展空間。

　　在把握好房地產業發展機遇的同時，也要客觀分析哪些條件發生了變化。

　　首先是國內生產總值GDP的增速由前十幾年的平均超過10%調整為“十二五”時期平均7%~8%，房地產的增速自然也會因宏觀經濟的影響，資源、能源、環境條件的制約以及人口結構的變化而由快速發展轉向較快發展。

　　其次是居民的居住條件已有明顯改善，全國城鎮居民人均住房面積到2011年已達到32.7平方米。所以今后應更注重住房條件的改善、品質的提升和保障制度的落實，而不是簡單的數量增加。

　　三是政府今后將更加強化住房的居住屬性和改善保障民生的社會功能，對投機炒房等行為將繼續采取抑制措施。

　　上述三點，是住房建設由過去十幾年的快速發展轉為今后一個時期較快發展的理由。

　　值得注意的是，有些地方在前十幾年城鎮化快速發展的過程中，有兩個問題比較突出：一是土地的城鎮化快于人口的城鎮化，二是城鎮化過度依賴土地財政，過度依賴房地產業的發展。也就是說房地產業的發展與工業及相關產業的發展不協調，或者說與實體經濟的發展不協調。因此，十八大報告還專門提出四個現代化要協調發展，要更加注重實體經濟的發展，這對房地產業的發展肯定是有影響的。鑒于各地城鎮化率的差異性和居民居住條件的差異性很大，所以各地一定要以求真務實的態度，在摸清底數的基礎上認真編制并公布住房發展規劃與年度計劃，以引導市場的理性發展和居民的合理消費。

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