樓市“庫存危機”真相：存量房亟待入市

　　北京等地樓市最近陷入“庫存危機”。這究竟是未雨綢繆的警示，還是嘩眾取寵的噪音？

　　開發商往往故意模糊這個答案，往往樂于制造供不應求的假象。而在一些研究人士看來，房地產的庫存不僅指新房，還包括海量的二手房；并且，庫存并不是一個靜態的數字，而是動態的隨時變化的，隨著新房更多地進入預售，庫存的數字也將發生變化。

　　從整體來看，開發商的庫存和二手房市場的存量并沒有發生根本性的變化。尤其在當前“金九”失色、滯脹隱現的趨勢下，開發商的去庫存壓力仍然很大。

　　開發商存貨高企

　　在日漸分化的區域樓市，北京的漲價熱情高漲。

　　截至8月末，北京市住建委網站上顯示，全市商品住房庫存7.7萬套。華遠地產董事長任志強認為，從這幾個月的情況看，北京商品房庫存消耗速度比較快。北京年初時有13萬到15萬套，現在已經不到8萬套，僅可供消化5個月左右。他估計，不用到明年3月份，房價就因供應短缺而出現暴漲。

　　北京市房協相關人士認為，該說法一方面沒有考慮之前已經清理了無效庫存的因素，另外以去年9月成交低位和今年8月成交高位進行推算，使得消化周期看起來相差過于懸殊。該人士指出，按正常消費量算，北京商品房“庫存4萬至8萬套屬正常”。

　　鏈家地產市場研究部常清認為，從年庫存消化量來看，3月份后北京房地產市場逐漸進入深度去庫存階段，從歷史數據來看，目前的庫存波動依然處在相對平穩狀態，并未出現2008年和2009年的極冷極熱的情況，庫存并沒有出現明顯不足，部分區域如通州仍是庫存的高壓區。

　　我愛我家副總裁胡景暉表示，樓市庫存量并不是一個靜態數字，而是一個動態數字。7.7萬套這個數字并不能說明開發商的銷售壓力在變小。在市場不斷簽約成交的同時，新開盤待售的樓盤也在不斷增加。

　　“3月份住建委清理后，北京樓市庫存為9.1萬套，現在的庫存數據是7.7萬套，也就是說，在5個月的時間里，北京樓市庫存的消耗量并不大。照這個速度計算，再加上新開盤的住宅不斷涌現，今年后四個月開發商的銷售壓力依然很大。”胡景暉說。

　　開發商的高庫存也仍然存在。2012年中報顯示，上市公司存貨總量創近5年新高。從2010年至2012年中期，房地產的存貨總量依次為9225.47億元、11105.48億元和14044.7億元。這意味著全國房地產庫存一直都在增加。

　　二手房存量待釋放

　　有業內人士指出，任志強上述觀點的謬誤之處，在于故意忽略了一個問題，即庫存不應僅僅是新房，而是社會化的庫存，包括巨大的存量房市場。

　　以北京為例，2011年北京住宅銷售面積為1035萬平方米，過去10多年，北京的住宅銷售面積也幾乎都在1000萬-2000萬平方米，這累積了大量的二手房房源。

　　全國最大的二手房網站安居客數據顯示，北京有865025套二手房正在出售。即使剔除房源重復的部分，這個存量依然驚人。

　　房地產全社會化去庫存的難點在于，如何“驅動”天量的二手房進入流通領域。當前，許多城市的二手房陷入僵局：業主不愿降價，購房人不愿出手。

　　仍以北京為例，8月份，北京二手房住宅網簽總量為13690套，環比7月份大幅下跌了20.1%。9月上旬連續兩周成交量低于3000套，買賣雙方陷入僵持。

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