百城房價連續3月上行，金九銀十高成交量恐難實現

　　房價上漲的腳步仍在繼續，但有所放緩。

　　9月3日，中國房地產指數系統對100個城市新建住宅的全樣本調查數據顯示，8月全國100個城市新建住宅平均價格環比7月上漲0.24%，自今年6月止跌后連續第三個月環比上漲。

　　中國指數研究院以下簡稱中指院分析說，8月百城住宅均價環比漲幅收窄，表明絕大多數開發企業定價理性，全國價格總體較為平穩。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《每日經濟新聞》記者，春節后首次置業的剛性購房需求的集中釋放，使得自去年限購以來積蓄下來的購房需求逐漸釋放殆盡，但是在樓市“限購”的大背景下，9、10月份至年底前，樓市很難出現單月成交量再創年內新高的局面。

　　百城房價環比連漲3月

　　自6月百城房價9個月來環比首次止跌之后，該指數已經連續3個月保持上漲態勢。

　　8月，全國100個城市新建住宅平均價格為8738元/平方米，環比7月上漲0.24%，其中63個城市環比上漲，37個城市環比下跌。漲幅居前三位的城市分別是揚州、宜昌和太原，前十位的城市漲幅均超過1%。

　　以一線城市為代表的重點城市房價環比上漲，帶動全國房價繼續堅挺并且保持微漲。其中，十大城市均價環比漲幅接近全國平均水平的2倍，同比連續第8個月下跌，跌幅縮小0.8個百分點。具體來看，武漢漲幅居首，為1.64%，北京、重慶主城區、南京、天津、廣州、深圳、上海、杭州漲幅在0.1%到1%之間。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，此前房企的降價行為已經接近“市場底”，今年有可能一直處于這個階段性底部。

　　根據對活躍樣本的調查，8月十大城市主城區二手住宅樣本平均價格為21257元/平方米，環比上月上漲2.33%，漲幅普遍有所擴大。

　　中指院報告認為，這表明小業主對未來信心較高，再加上主城區新建項目較少，因而二手房價格較為堅挺。未來一段時間，不同城市、不同區域和不同物業的價格走勢可能繼續分化。

　　“政策底”仍懸在半空

　　盡管房價可能已經到了 “市場底”，但“政策底”似乎仍然懸在半空，諸多政策很可能隨時會被祭出。從百城房價指數中也能看出市場對此的猶豫。

　　有幾個數據值得關注：與上月相比，本月環比下跌的城市個數增加7個，跌幅在1%以上的有5個城市；漲幅在1%以上的有10個，較上月減少12個；此外，按100個城市住宅價格的中位數計算，全國住宅價格中位數為5775元/平方米，環比下跌0.43%。

　　中指院分析說，國務院在7月底派出督查組對全國16個省市房地產市場進行督促檢查，發改委也表示嚴防房價反彈，在政策的監督和約束下，8月百城住宅均價環比漲幅收窄，表明絕大多數開發企業定價理性，全國價格總體較為平穩。

　　鏈家地產市場研究部常清告訴《每日經濟新聞》記者，8月成交依舊維持高位，不過需求增速有所放緩，整體成交在經過5個月的上漲后市場有所降溫。下半年開發商以價跑量會持續，定價方面應該不會有太大的波動。

　　站在開發商的角度來看，前7月比前6月房地產投資增速仍然是下滑，開發企業拿地規模、包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額，大多數都處于同比去年同期下滑的市場局面。

　　“當前市場呈現出的是僅僅是狹義的市場成交量回暖，而整個市場‘基本面’尚未出現完全回暖的特征。”張宏偉說，從傳導機制上來看，今年成交量的回暖尚未傳導到讓開發企業擴大再生產進一步增加房地產投資的階段，這個階段有可能會在今年年底出現。正是由于基本面的原因，還很難說百城房價連續3月上漲會造成房價立即反彈或形成 “買漲不買跌”的市場局面。

　　市場供大于求格局未變

　　金秋9月已經來臨，但對于房地產行業來說，恐怕很難寄予厚望。

　　胡景暉認為，在經歷前期提前放量后，自去年限購以來積蓄下來的購房需求逐漸釋放殆盡，但在樓市“限購”的大背景下，新增購房需求再生緩慢，樓市有效購房需求不足使樓市成交量的下跌在所難免。“9、10月份至年底前，樓市很難出現單月成交量再創年內新高的局面。”

　　以北京為例，最近兩月將是眾多開發商不容錯過的推盤契機，“降價走量”將是大部分開發商的首選銷售策略。但胡景暉認為，充足的市場供應以及目前近8萬套的庫存，使得供大于求的市場格局很難出現逆轉，所以未來的房價將保持平穩，不會出現明顯上漲。

　　隨著督查組回京，市場上對未來政策的猜測也是眾說紛紜，雖然取消預售制是捕風捉影，房產稅方案也沒有最終確定，但堅持調控不放松是目前監管層一致釋放出的信號。

　　常清認為，目前政策并沒有實質落地，對市場的作用還是短期預期方面的影響。同時，大部分城市房價已有了一定的上漲，繼續上行也存在一定壓力，此外會有部分開發商以價換量，因此年內樓市出現過度反彈的可能性較小。

　　胡景暉建議，今年年底前都是購房的好時機，購房人不要被日光盤、房價上漲、限購放松等市場謠言所誘導而盲目出手買房，在房源供應充足、房價穩定的市場環境下，可以精挑細選適合自己的好產品。（胡健）

來源：每日經濟新聞

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