房地產庫存增速減慢，經營現金流由負轉正

　　向來存貨居A股之首的房地產公司在2012年中報中總存貨量仍然位于A股第一。

　　據數據，房地產企業的庫存總量仍然呈增勢，2012年中期房地產企業庫存為14044.69億元，為A股最高；另外，房地產行業庫存周轉率整體法為0.09，為A股最低；其周轉天數為1883.76天，為A股最高。

　　萬科、保利、金地和招商仍然是房地產企業中庫存最多的。其中萬科A存貨為2263.6億元，同比增長32.09%；保利地產存貨為1687.06億元，同比增長為21.15%，金地集團存貨為680.12億元，同比增長為12.25%；招商地產存貨為526.89億元，同比增長為18.48%。

　　中原地產的監測數據顯示，截至2012年6月底，標桿房企在49個城市在售項目庫存量相對于2011年同期增加了約六成，隨著調控深入，在今年年初標桿房企的庫存總量達到峰值，接近2008年底的歷史最高位。

　　從2012年中報來看，房地產的存貨仍然在增加，總體增加幅度達到27.05%。面對不斷增長的存貨，對目前的房地產企業而言，當務之急是消化庫存和收回現金。

　　但是一些跡象表明，房地產行業的去庫存進程正在加快。

　　海通證券報告指出，由于庫存中包括部分已售未結項目，考慮到上半年地產商去庫存情況，上市地產企業真實庫存竣工未售和在建未售項目高峰已過。

　　2012年上半年房地產公司的營業收入為1934.96億元，同比增加17.89%，這說明房地產企業在今年上半年的銷售情況有所好轉。同時，其歸屬母公司的凈利潤為255.45億元，同比增加-1.0%。凈利潤增速不如營業收入增幅，這可能與房地產企業降價銷售存貨有關。

　　另外，房地產企業庫存的環比增幅僅為8.02%，創下2008年以來環比增長新低。

　　因此部分業內人士認為這預示著房地產庫存消化加快，情況得以好轉。萬科董秘譚華杰表示，真正的盈利狀況要等到年底結算才能看出來。他估計，四家房企銷售情況下半年應會比上半年好很多，利潤率會有所改善，但不會盲目樂觀。

　　不過一些市場人士表示對房地產股看淡。“前期由于房地產股的市值嚴重折價所以帶來了上半年房地產股的上漲機會，但是房地產整個盈利模式發生改變，未來1~2年內地產股的機會非常有限。”知名市場評論人周貴銀告訴記者。

　　除了存貨之外，現金流量和資產負債率也是衡量房地產企業的另外一個指標。

　　從經營活動產生的現金流量凈額看，房地產在2012年中期的經營活動產生的現金流量凈額為103.85億元，這是房地產企業在2010年中期之后第一次由負轉正。2012年中期經營活動產生的現金流凈額占營業收入比為5.36%。

　　從已披露中報的各大龍頭房企來看，其資產負債率較去年年末均有進一步升高。截至6月30日，招商地產資產負債率為70.5%，金融街為70.59%，華僑城為71.95%，金地集團為72.09%，萬科為79%。保利地產為79.6%，較去年年末增長近1.2個百分點。（高談）

來源：第一財經日報

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