超三千億險資獲釋可投資不動產，商業地產或受益

　　險資投資不動產再度“松綁”。近一周時間里，保監會連發三文旨在推動保險資金運用市場化，其中《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》以下簡稱“通知”直接惠及到地產相關領域，據預算，可能將有超三千億險資被釋放用于投資不動產。

　　按照《通知》規定，保險公司投資非自用性不動產、基礎設施債權投資計劃及不動產相關金融產品，賬面余額合計調整為不高于本公司上季末總資產的20%，其中，投資非自用性不動產的賬面余額，不高于本公司上季末總資產的15%，較此前政策增加了5%，按照今年第二季度末6.78萬億元的保險業總資產來算，從理論上講，市場相當于釋放了3390億人民幣左右的資金。

　　險資對不動產影響有限

　　雖然超三千億的體量看似龐大，但實際上并非如此，業內人士普遍預測，在對非自用性不動產、基礎設施債權投資計劃及不動產相關金融產品的投資中，保險公司投資不動產占比不會超過10%。據此，和訊房產計算得出，即便算上自用型物業項目，理論上可用于不動產投資的險資大概在三百億左右。

　　“要達到千億的資金增量基本不可能，”中央財經大學保險學院院長郝演蘇在接受和訊房產采訪時表示，因為不動產屬于另類投資，投資數額大、期限長、信息不透明，容易產生各種風險，保險公司不會貿然出擊。

　　郝演蘇強調，從保險公司角度講，可變現性是生存的根本，目前貢獻6.78萬億的近200家保險公司中有不少是小型公司，而它們為求快速兌現不會輕易涉足不動產投資，而現金流困難也是制約中型保險公司的重大因素，只有大型保險公司可能將被釋放的資金投在不動產領域，但主要集中在自用型辦公樓等項目上。此外，投資不動產領域的保險公司必須具備上一會計年度凈資產達1億的標準，而此次標準未作調整，因而能達到這一標準的保險公司也有限。

　　除了上述調整外，《通知》還規定，保險公司投資不動產，不再執行上一會計年度盈利的規定。此外，償付能力充足率的基本要求也由上季度末償付能力充足率不低于150%下調至不低于120%；對于保險公司投資不動產投資計劃的賬面余額也做了明細。

　　不過，眾所周知，險資投資不動產領域主要包括購買自用辦公樓、投資廉租房、養老實體和商業物業四類物業類型，而相關規定也明確指出，保險機構不得參與一級土地開發、參與住宅類商品房的開發和銷售、提供無抵押、無擔保的債權融資，因此即使千億保險資金全部流入樓市，其對房地產市場尤其是住宅市場短期內影響也不大。

　　商業地產或相對受益

　　值得注意的是，在四類地產中，商業地產可能獲益最大，有專家指出，保險資金流入一般會進入風險較小而回報穩定的商業地產，不過商業地產只是相對受益。事實上，據世邦魏理仕調查，上半年主要城市商業地產需求平穩，租金上升減緩。在市場需求不旺的前提下，短期內險資也難對商業地產有較大的刺激作用。

　　此外，《通知》還特別提出，鼓勵險資投資公共租賃住房和廉租住房項目，且在保險公司重大股權投資和購置自用性不動產時，除使用資本金外，還可使用資本公積金、未分配利潤等自有資金。

　　對此，郝演蘇表示，保險公司在自用性不動產上可能也將有增持，但對投資保障房，保險公司熱情不會很高，除非政策制定更多的細則去保障保險公司的投資收益率。總之，險資對不動產的影響有限，反而有必要的是，政策制定者需要通過細化對各項投資比例的限制來控制風險。

　　保監會相關負責人也表示，《通知》在放松管制的同時，著重加強了風險管控，增加了投資分散化等要求，防范其他行業的風險傳遞。

　　一方面，在保險資金以間接方式投資公共租賃住房和廉租住房項目，保監會規定，該類項目應當經政府審定，權證齊全合法有效，地處經濟實力較強、財政狀況良好、人口增長速度較為穩定的大城市。

　　另一方面，為約束保險公司假借“養老地產”等名義建設和銷售商品房，《通知》還明確，保險公司投資不動產項目，不得以投資不動產為目的，運用自用性不動產的名義，變相參與一級土地開發。

來源：中國房地產報

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