中央及各部委密集表態，引發新一輪調控？

本輪樓市調控已實施兩年半多，中央房地產市場調控取得了一定的成效。隨著樓市成交逐步回暖，部分城市新建商品住宅價格出現環比上漲苗頭，部分購房者開始擔心房價反彈。地方政府早已經按捺不住放松中央調控的沖動之心，即使中央果斷叫停小部分調控微調城市，卻難遏制調控放松預期的猜測。

　　根據全國主要城市地價監測系統的最新報告，截至目前全國105個監測城市中，北京等33個城市從不同角度出臺樓市微調政策。因土地財政和稅費收入壓力大及經濟下滑等房價下行預期的考慮，一些地方政府將在未來繼續屢屢試探“政策微調”。

　　筆者最新跟蹤統計，自2011年8月8日，馬鞍山實施人才買房稅費優惠新政起，截止到2012年7月24日，全國共有56個城市調控微調，50個城市通過包括2個城市有通過有叫停的新政，8個城市調控微調叫停。這引起中央高層重視，2012年7月24日，國務院辦公廳發出通知，決定從7月下旬開始，派出8個督查組，對北京、天津、河北、上海等16個省市房地產市場調控政策措施落實情況開展專項督查。筆者認為，中央政府一直強調堅持房地產調控不放松不動搖的態度，促使房價合理回歸的決心，表明中國房地產市場再次進入敏感階段，而中央房地產調控則進入關鍵期。在穩增長的基調下，今年下半年仍將呈現中央堅持房地產調控政策不放松與地方政府調控措施的微調并存的局面。

　　調控三令五申穩房價

　　中央多次對調控三令五申，嚴防房價反彈，但是房價依然壓不住。在“剛需”回暖論調之中，近期房價上漲勢頭迅猛。2012年7月23日，中國房地產動態政策設計研究組將商品房均價從年初預測的下降4%-6%修正為上漲2%。據國家統計局公布的數據顯示，從6月房價數據看，一是6月70城市的環比漲幅平均值為0.02，是自去年10月份以來環比漲幅平均值首度“正數”，結束了連續8個月的“負增長”局面。房價呈現筑底上漲反彈，全國樓市回暖痕跡明顯。二是從上半年房價數據看，2012年上半年全國商品房銷售成交均價同比上漲5.3%。前1月-6月房價同比上漲5.30%。三是從6月一線城市房價數據看，北、上、廣三大一線城市的一手住宅價格今年以來也首度呈現上漲局面，而北、上、廣、深二手房則全部上漲。

　　在限購政策執行最為嚴厲的一線城市，房價出現反彈跡象。在珠海等地方政府“微調”動作不斷以及多個城市密集推地的背景下，樓市看漲速度似乎超出預期。其實，自今年3月以來，房地產市場成交量上升，近一個月以來銷售量更是“一路飄紅”。但相關數據顯示，房地產企業的經營狀況并不容樂觀，目前房企的負債率依然較高，5成大型房地產企業的負債率超過60%。截至7月25日，在已經公布業績預告的59家房地產類上市公司中，有13家預計業績將出現下滑，有20家預計出現虧損，整體預減比例達到了55 .9%。在庫存方面，標桿房企庫存依然處于高位。截至6月底，標桿房企49個城市的在售項目庫存量，相對于2011年同期增加了約6成。筆者認為，雖然市場成交回暖明顯，但房地產商的資金鏈壓力仍然較大，除了負債率上升和商品房庫存增加威脅以及面臨房地產信托債務到期等調控確定性的因素影響。因此，市場量價齊升的態勢難以長久維持，未來房地產市場暴漲可能性不大，甚至會繼續回落。

　　房價漲與跌都是牽一發動全身，而最敏感莫過于中央和地方政府對調控的態度。為消除房價上漲預期與否認調控放松的信號，筆者最新跟蹤統計，2012年上半年部委和地方已經共辟謠10次，四部委各1次辟謠和地方政府6次辟謠。截止到2012年7月24日，部委和地方政府共11次辟謠。而為表明遏制房價上漲與堅持調控的決心，筆者最新跟蹤統計，2012年上半年各部委21次表態房地產調控不動搖不放松，8次強調房價合理回歸。截至2012年7月24日，各部委共31次表態房地產調控不動搖不放松，10次強調房價合理回歸。筆者認為，國務院常務會議及住建部、發改委、央行、證監會等相關部門先后表態，重申堅持房地產調控不動搖，表明國家堅持房地產調控不放松的基調仍始終沒有改變。

　　市場掀起新一輪調控猜想

　　隨著國務院穩增長措施的寬松貨幣與財政及信貸的稅費優惠政策實施，加速樓市上行預期。各種現象表明，本應房市淡季的6、7月，并不那么淡，反而是一片火紅。中指院最新數據顯示，在7月16日到22日的一周中，交易量繼續上升，在所監測的40個城市中，32個城市交易量同比上漲，6城市同比漲幅超過150%，其中蘇州同比增幅最大，達306.42%。成交量的上漲，也促使開發商們的提價熱情再次蠢蠢欲動。日前，統計局公布6月份70個城市樓價數據顯示，70個大中城市中，價格下降的城市21個，上漲城市25個。值得注意的是，這是此輪調控周期9個月以來上漲城市數量首次超過下降城市數量。此外，環比上漲城市數量的急劇攀升至25個，也超過前5月上漲城市數量之和。

　　今年5月到7月份全國主要城市樓市銷售成交上升，部分城市樓市房價出現輕微上漲，而樓市上行趨勢傳導土地市場升溫，一些城市因個案地塊的特殊性掛出“地王” ，部分城市樓市局部回暖跡象明顯。全國各地城市房地產調控“松綁”，埋下房價新一輪上漲的禍根，也預示樓市面臨新一輪中央房地產調控危機。7月19日晚上，國土部和住建部聯合下發緊急通知，要求堅持房地產市場調控不放松，不斷鞏固調控成果，堅決防止房價反彈。影響市場預期，促進房價合理回歸。

　　2012年7月24日上午，國務院辦公廳發出通知，決定從7月下旬開始，派出8個督查組赴16個省市對房地產市場調控政策措施落實情況開展專項督查，包括住房限購措施、土地供應、差別化信貸政策執行等是督查重點。毫無疑問，將引發中央新一輪樓市調控政策猜想。這是截止到2012年7月24日，中央層面對樓市調控的第三十一次表態，釋放出調控不動搖，穩定樓市預期的明確信號。筆者認為，當前樓市各方博弈加劇，在調控的關鍵敏感期，應盡快推行后續調控政策，并建立起調控長效機制，防止房價反彈。因此，未來要改變房價上漲預期，最根本的措施之一是增加供給，特別是土地供應，推進土地制度的改革。（謝逸楓）

來源：證券日報

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