上半年樓市局部回暖，中央屢表態顯調控決心

　　2012年已經過半，對于中國樓市來說，上半年，經歷了年初的冷清開場，三四月份的市場回暖、五六月份的成交火爆，市場變得更加撲朔迷離。購房者、開發商、地方政府的態度也正在出現微妙變化。

　　成交暴漲背后，樓市調控堅冰是否真的消融？7日，國務院總理溫家寶強調，目前房地產市場調控仍然處在關鍵時期，必須堅定不移做好調控工作。總理上半年“五論”房價以及各部委一月內密集表態調控不放松，為市場注入了一針“定心劑”。業內人士表示“把抑制房地產投機投資作為一項長期政策”奠定了未來一段時間內的政策基調。

　　樓市回暖成既定事實購房者入市能力增加

　　自今年3月樓市呈現回暖跡象之后，連續4個月市場成交量一直穩步攀升。

　　根據中原地產的統計，上半年全國54個主要城市累計成交商品房107萬套，同比上漲12%。

　　剛剛過去的6月，一線城市北京、上海、深圳等地成交也再創新高。據北京住建委網站網簽數據顯示，6月份北京住宅網簽總量25602套，環比5月上漲10.5%，比去年同期上漲50.6%。《文匯報》援引機構統計數據顯示，6月上海商品房成交面積137.54萬平方米，環比上漲21.49%，比去年同期漲18.15%。深圳規劃國土委成交數據也顯示，深圳6月新房成交套數達到4183套，環比5月增加2.9%。顯然，“紅6月”的火爆行情出乎所有人預料。

　　隨著各地成交量屢創新高，房價上漲跡象也愈發明顯。中國指數研究院發布報告顯示，6月全國100個城市新建住宅平均價格為8688元/平方米，環比5月上漲0.05%，結束連續9個月環比下跌態勢。

　　在北京通州，二手房市場價格同新房一樣略有上漲，業主議價空間越來越小。“一套150萬元的房源，之前業主稱價格還有商量余地了。但現在卻絲毫沒得商量余地了。主要是現在看房的人越來越多了。”中介銷售人員曾對媒體這樣表示。

　　《人民日報》4日評論認為，“樓市的全面回暖，或許已是不爭的事實。”

　　亞豪機構副總經理高姍分析稱，恐慌性購房群體與既有的剛需客群疊加，從而不斷推高樓市成交量。

　　中原地產市場研究部總監張大偉對中新網房產頻道表示，全國近40個城市的樓市微調提振了購房者入市信心，首套房信貸政策的松動使得購房者入市能力增加，觀望情緒降低。價隨量漲是當前人們普遍擔心的問題，也是一些購房者急于出手的原因。雖然目前尚無房價大幅反彈跡象，但個別樓盤或已按捺不住漲價沖動，悄然調價。

　　地方微調政策被“糾偏” 連續降息強化回暖預期

　　房價止跌微漲，意味著當前樓市調控已到了關鍵時期。然而，各地微調動作頻頻以及央行年內兩次降息，也在不斷強化各方對于樓市回暖的預期。

　　2011年下半年以來，包括北京、上海、成都、蕪湖等近40個城市分別從不同角度出臺了樓市微調政策，內容涉及普通住宅標準、變更土地出讓金支付方式、提高公積金貸款限額、減免稅費等多個方面。

　　中新網房產頻道梳理發現，目前微調政策主要分為五類，一是免或減征購房契稅或退稅。如馬鞍山、武漢、北京、蕪湖、揚州；二是改變普通住房價格標準。如天津、增城、中山、上海、南昌。三是公積金貸款首付及額度方面的調整。如濟南、廈門、重慶、南京、廣州、沈陽等城市提高了公積金貸款額度；四是重啟購房入戶政策。如從化、長春。五是補貼首次置業。如青島、重慶、杭州等。

　　在“穩增長”的政策目標下，各地積極推出房地產“微調”政策。不過，希望通過“微調”拉開房地產調控“口子”，改變中央調控房地產市場的目標的企圖很難成功。

　　6月25日，河南省出臺房地產新政，將家庭名下無房產登記購房的均視為首套房，此前的“認房又認貸”演變成“認房不認貸”。不過最終，這份文件并沒有出臺。除此之外，包括蕪湖、佛山、成都等在內的少數城市的“微調”政策因與中央房地產調控目標相左最終被“叫停”。

　　住建部新聞發言人曾對媒體表示，住建部對地方出臺放松抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正，并繼續嚴格執行好差別化住房信貸政策。

　　除地方政府微調動作外，央行年內兩次降息，似乎也在不斷消解購房者的觀望情緒。交通銀行首席經濟學家連平表示，連續有助于樓市成交量活躍，因為對交易的成本有所降低，同時人們對未來的預期也會改變，以推動剛需進一步釋放。

　　不過，西南證券研究所副所長王劍輝認為，降息反映出對實體經濟的刺激，對房地產行業而言不是決定性的利好，因為房地產調控主要來自限購政策，不完全受到資金成本的影響。

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