八房企上半年銷售超200億，負債率仍居高不下

7月5日，萬科公布的數據顯示，上半年該公司銷售金額為625.4億元。新浪樂居與中國房地產測評中心CRIC發布的《2012上半年房企銷售TOP50》則顯示，萬科銷售額再居榜首，中海和保利分別以543億元、493.1億元分列二、三名，此外，有8家房企銷售額超過200億元。恒大、萬科、綠地則占據銷售面積榜單前三名。

　　上半年，各大開發商都經歷了奮力出貨的時期，大部分品牌房企的銷售業績超出預期。30家品牌房企中有17家銷售額同比實現上漲。與此同時，負債率居高不下，仍是房企面臨的主要風險之一。

　　持續走低的資金杠桿率

　　“企業‘追趕’銷售額為的是盡快覆蓋融資、負債成本，但盲目擴大融資，債臺越來越高，即使擁有亮麗的銷售業績，也會隨時面臨崩盤的危險。”華南一家知名房企財務監控部門負責人向《華夏時報》記者表示，“早前房子不好賣，現在樓市有回暖跡象，銷售額有了保證，如何利用銷售回款是考驗房企戰略的關鍵。”

　　上述人士認為，房企的資金包袱并沒有拋下，應該根據自身情況，選擇合理的撥備部分覆蓋融資成本，并盡量減少下階段繼續高成本融資的可能。

　　數據顯示，今年1月-5月，房企資金杠桿率降至2.35的歷史低位，較今年1-4月的2.39進一步下降，在2009年-2011年，房企資金杠桿率分別為3.19、2.71和2.44。資金杠桿率數值一降再降，顯示房企的資金壓力巨大。

　　“持續走低的資金杠桿率和高負債率是房企，也是該行業的定時炸彈。如何‘排毒’，是衡量房企能否在本次調控中調整自身資產結構的關鍵因素。”上述房企負責人稱。

　　她所指的“毒”，是行業在“重資產模式”下陷入惡性循環，以致資金和資源利用效率一直在低水平運行。

　　北京貝塔咨詢中心最新發布的報告認為，政策和市場的頻繁波動，不僅沖擊了激進擴張的企業，在目前以重資產為主的模式即主要以依賴土地規模擴張為主下，也削弱了地產行業整體的運營效率。

　　上述報告顯示，盡管就行業整體而言，已經過了最壞的時期，市場風險有所釋放，但行業整體對外部金融資源的依賴度卻更高，一旦銀行、信托等金融系統出現壞賬風險，并導致對地產行業的信貸緊縮，將使整個地產行業出現源于金融系統而非地產市場的連鎖反應。

　　該中心通過對50家重點上市公司財報研究發現，目前已有六成房企突破了財務安全底線，并指出地產金融風險已經超越地產市場風險，成為下一階段房企面臨的最主要風險。

　　行業分化加劇

　　今年上半年，房地產行業掀起了新一輪整合潮。數據顯示，今年以來，上市房企有關股權轉讓的公告數量比去年同期增長超過六成，而本年涉及房地產的股權及資產交易預計將突破2500億元。此外，包括SOHO中國、中航地產、恒大以及招商地產在內的多家房地產企業也在行業內進行積極的股權并購。

　　戴德梁行中國投資部聯席主管葉建成預測，未來房地產行業的并購案例會不斷增多，其中包括房地產企業間的并購，房地產私募基金的收購以及國內險資的收購。

　　在整合過程中，行業分化也在加劇。

　　上海易居房地產研究所副所長楊紅旭在接受媒體采訪時表示，現在地產行業呈現強者愈強、弱者愈弱、分化加劇的態勢。大型房企逆勢擴張，銷售增速同比正增長，但小型房地產公司已經開始負增長，日子越來越難過。這將逼迫中小企業退出，大型房企的市場占有率將進一步提高。

　　而上海易居分析師周建成則認為，目前來看，房地產企業的資金鏈還沒有到普遍面臨斷裂的境地，但是確有部分企業資金吃緊難以為繼。對于有資金有實力的企業，并購不失為實現業務快速拓展的一種選擇。

　　周建成指出，當前，房企并購呈現出實力分化和整合提速的特點，即并購方多為在資本市場上摸爬滾打多年，或由地方向全國輻射的大型房企；而被并購方則多是有項目或土地，但體量小、融資渠道少的中小房企。

　　瑞銀此前的一項研究顯示，如果調控政策持續下去，預計到2012年底，主要上市開發商的市場份額可能會由2007年的7%增長到20%左右。

來源：華夏時報

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