土地市場“寒意”未去，一季度土地成交降五成

回首已經過去的2012年一季度，在經過前兩個月的“寒冬”后，多數城市樓市在降價促銷之下成交量有所回升，不過同比去年一季度依然有所回落。與此同時，土地市場依然“寒意”未去，全國來看，住宅用地土地供應、成交均大幅下降，全國主要城市土地市場依然處于零溢價時代，溢價率維持在近年最低水平。

　　“土地市場最能反映房企對未來樓市的預期和信心。短期的樓市成交回升難以使房企資金緊張情況根本緩解，目前土地市場依然‘較冷’，顯示多數房企對未來房地產市場預期非常謹慎。”合富輝煌天津公司研究發展中心市場總監任炯對新金融記者表示。

　　樓市成交處下行通道

　　2012年的前3個月，無論一線城市，還是二、三線城市，都呈現出較為一致的規律。1月受元旦、春節雙節影響，加之調控政策不動搖，樓市成交慘淡，同比2011年大幅下跌。2月同比上年，一、二線城市出現不同程度上漲，但考慮到2011年春節在2月份，并不能定調回暖。進入3月，開發商主動降價促銷、房源供應增多，加之首套房貸利率全面回調至基準利率，使得剛需逐漸釋放，成交量呈現上升趨勢。“對于3月的回暖，應該理性看待，房企絕對不能有盲目樂觀的情緒。”任炯表示，3月有的城市住宅成交量出現50%甚至100%以上的環比上升，與2月成交基數過低不無關系，單看3月成交量與往年相比仍處低位。此外，目前樓市中成交量較好的依然是那些降價幅度較大的樓盤，以價換量是促進成交回升的重要原因，沒有價格優勢的樓盤，銷售大都不太好。

　　而從整個一季度來看，樓市成交量還處于下行通道之中。中國指數研究院數據顯示，2012年第一季度，20個主要城市成交量同比下降28.3%，有14個城市成交面積同比下跌，其中大連降幅最大，達73.14%。一季度北京新建住宅網簽套數為18072套，同比下降18.88%，創下近4年來的最低值，成交均價為12492元/平方米，同比降幅達35.44%。天津一季度新建住宅成交12172套，同比下降53.42%，在重點城市中降幅最大。上海、廣州、深圳、成都等城市一季度樓市成交量同比降幅均超過15%。

　　對于一季度最后一個月成交量的回升，業內人士普遍認為，只要房地產企業維持促銷姿態，積極制定銷售策略，依然能在今年迎來幾個剛需集中釋放的銷售窗口期。

　　土地市場供需均降

　　相對于房地產降價促銷顯效，一季度土地市場依然“寒意陣陣”，無論是地方政府的推地意愿，還是開發商的拿地意愿，都處于歷史低位。供應方面，2012年一季度，全國土地市場呈現明顯供應放緩趨勢，環比、同比均有下跌，住宅用地跌幅較大。1-3月，全國300個城市共推出住宅類用地含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地2131宗，環比減少47%，同比減少33%，推出土地面積9815萬平方米，環比減少49%，同比減少37%。成交方面，受傳統新年假期和房價下跌預期影響，開發商拿地意愿不足，一季度全國土地市場成交情況仍維持低迷格局。1-3月，全國300個城市共成交住宅用地1534宗，環比減少41%，同比減少46%，成交面積6921萬平方米，環比減少43%，同比減少51%。

　　與樓市3月份出現成交回升不同，3月份土地市場的成交量還在下降，甚至成為一季度土地成交面積最少的月份。當月全國300個城市共成交住宅用地317宗，成交面積1425萬平方米，環比減少54%，同比減少67%。“一個月的成交回升，難以解決開發商長期積累的高庫存和資金鏈緊張問題，只有成交量繼續回升并維持很長一段時間，才有可能緩解房企資金緊張的情況，這種回升才有可能傳導到土地市場。在那之前，很難引起這些企業對土地市場的興趣。”天津市臥龍廣告傳媒有限公司總經理蘇步超對新金融記者表示。

　　而從近期各大房企的表態來看，對于拿地大都十分謹慎。遠洋地產控股有限公司董事局主席、行政總裁李明近日在接受媒體采訪時表示，今年遠洋地產提出一個原則叫做“穩健經營，兩手準備”。穩健經營就是原則上不增加新的土地投資，兩手準備就是不降低在建規模。“我們在風險把控上的思路是控制兩個規模，一是控制總資產，主要是不要盲目投資，不要盲目增加土地儲備；二是控制有息負債。”李明表示。在2011年度業績發布會上，世茂地產主席許榮茂也強調，今年世茂原則上不會買地，主要任務還是加大銷售力，降低負債率。綠城中國在2011業績發布會上，也釋放出公司的發展策略將告別以往通過高負債率追求規模擴張，向側重依靠品牌和管理輸出穩健發展的信號。綠城在年報中明確表示，2012年暫無購地計劃。而地產行業龍頭老大萬科，今年以來除了參與了廣州黃埔文沖石化路以西城中村改造項目外，至今在土地招拍掛市場尚未取得一宗地塊，以實際行動踐行謹慎拿地策略。

　　莊凌顧問在最近的一份報告中表示，今年3月份以來，陸續有大型品牌上市公司發布2011年年報，并表示2012年沒有拿地計劃，這預示著土地投資將現急速回落，下半年會有更多的土地出現流拍或零溢價出讓。慎拿地、忙促銷、快回款，多數房企啟動“過冬自保”模式。

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