上市房企9000億存貨“壓頂”房價難改下調態勢

同比增長44%，業內認為，巨大庫存壓力下房價難改下調態勢

　　截至目前，已經有超過一半的上市房地產企業披露了2011年年報，包括萬科、保利、招商等行業龍頭。觀察其中可以發現，盡管行業銷售和利潤的增長喜人，但資金及存貨的巨大壓力也令人擔憂。

　　根據目前已披露的年報數據，68家上市房企以下稱上市房企2011年收入合計2974億元，同比增長23%；凈利潤的增幅也超過兩成。不過，由于房企開發周期較長，利潤表更多地反映了過去2~3年的經營情況，如果把目光轉向資產負債和現金流，情況則有所不同。

　　據統計，2011年末上市房企負債規模達到9700億元，較上年增逾三成。資產負債率達到73.5%，上升1.9個百分點。由于難以獲得長期資金，短期負債的增速較快，流動比率從1.78下滑至1.62。

　　同時，由于央行多次加息、銀行控制地產貸款規模等原因，房企資金成本迅速上升。統計顯示，上市房企去年財務費用同比增長了36%。以龍頭萬科為例，去年底向大股東華潤旗下的信托公司借款，利率依然達到11.2%，比基準貸款利率高出近七成。其他的房企借款成本之高就可想而知。

　　同樣令人擔心的，是房企不斷增加的巨額存貨。截至去年年底，68家上市房企的存貨規模已經超過9000億元，同比增長44%。按照去年的開發成本計算，在不新拿一塊地的情況下，目前的存貨也需要3.75年才能賣完。

　　保利地產就指出，公司認為今年國內房地產調控不會轉向。由于土地和資金等主要生產資料的配置受到日益頻繁的政策干預，預期不明朗、市場不確定。公司將堅持快速周轉策略，加快資金回籠速度，同時通過銀行信貸和房地產基金等多元化融資，拓寬資金來源。

　　稍微讓人寬慰的，是去年的地產銷情還不錯，全年商品房銷售面積和金額都有小幅增長，上市房企預收賬款規模也增加了近1000億。這批零成本資金部分滿足了房企龐大的資金需求。在嚴厲政策環境下，房企們紛紛宣稱將加大流動性管理力度，備糧過冬。不過，地產開發依然是個燒錢的活，上市房企賬面現金出現小幅下降，經營現金凈流出超過400億元。

　　中金公司指出，近期隨著政策預期放松，房價出現小幅反彈，但這不意味著價格觸底反彈的格局就此形成。伴隨二季度開發商推盤增加、庫存壓力增大，房價仍將回歸下調態勢。

來源：深圳商報

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