土地市場未現抄底行動，開發商集體“剎車”

房地產市場銷售預期不明朗傳導至土地市場，房地產企業在2011年的拿地熱情驟降，并進一步引發全國規模的土地市場調整。

　　在過去的2011年，受銷售放緩和融資收緊的雙重影響，開發商投資意愿和投資能力已經普遍減弱，拿地規模在整體上出現明顯萎縮。

　　開發商支付的土地資金相應減少，部分開發商被迫調整開工計劃，全國新房開工面積的增長幅度有所減弱，這勢必波及未來樓市的供求狀況和市場走向。

　　時至2012年1月，土地市場的低迷格局仍在持續，開發商拿地熱情有所提升，但仍沒出現大規模抄底行動，土地市場的供需博弈仍在繼續。

　　開發商拿地量價齊跌

　　盤點開發商在2011年土地市場上的表現可以發現，除極個別具備央企背景的開發商外，大多數房企在去年都放緩了拿地速度。

　　龍頭企業萬科拿地面積和拿地金額均大幅下降44%和48%，萬達的新增土地儲備從2010年的1327萬平方米減少至2011年的1016萬平方米，多年拿地規模一直位居行業第一的恒大地產也謹慎剎車。保利地產、龍湖地產、綠地集團等行業巨頭的拿地規模也都明顯減少。

　　與此相對應，開發商拿地金額隨之減少，萬科購地支付地價占公司銷售總額的比例由2010年的55%驟降至25%，進入近年來低位，保利地產、龍湖地產等拿地金額與此前一年相比亦出現大幅度回落。

　　除政策環境不明朗、銷售市場不景氣因素外，土地價格一直未出現明顯回調成為開發商遲遲不肯抄底的直接原因。

　　盡管去年國內多個城市土地拍賣屢現底價成交，但土地絕對價格仍處于歷史高位，地價總體依然保持堅挺。中原地產監測顯示，部分城市外圍土地價格出現10%~20%的回落，但中心區域和仍處于發展上升期或未來住宅供應壓力較小的地區，土地價格并未出現明顯下降，如北京大興舊宮、天津濱海、武漢東西湖等。

　　中原地產稱，從分類城市來看，與2009、2010年相比，二線城市地價依然堅挺，一線城市穩中有降，目前地價仍遠高于2008年水平。

　　開發商拿地意愿降低直接導致多個城市土地出讓金銳減。根據CRIC城市運營顧問中心對全國100城市招拍掛土地的監測，2011年全國100城市土地出讓金總額為15970.6億元，相比上年的18887.4億元減少15.4%。2011年上海以1243.6億元排在土地出讓金排行榜的首位。而2010年的三個土地出讓金千億俱樂部成員北京、上海和大連，在2011年均出現不同幅度的下滑，以大連為甚，較之2010年縮水過半。

　　但在排行榜TOP 30的城市中也不乏土地出讓金出現較大增幅的城市，諸如沈陽、昆明、濟南、哈爾濱、鄭州、鎮江土地出讓金依然逆勢增加。

　　土地出讓金增減互現格局背景，來自于開發商在政策調控下拿地策略的轉變。越來越多的開發商在2011年紛紛加大在二三線乃至四線城市的拿地比重。

　　以中海地產為例，該公司僅僅在2011年上半年進入的主要城市包括長沙、吉林、煙臺、合肥、南昌、南寧、武漢等，均以二三線城市為主。

　　開發商拿地態度分化

　　與全年土地市場冷清相比，部分開發商在2011年底及2012年1月開始表現活躍，這意味著房企對未來房地產市場調控及走向的判斷可能出現不小的分化。

　　根據招商地產公告，1月9日和10日在貴州畢節市連續競得兩幅地塊，總金額為3.27億元，而這是招商地產在最近1個月里第6次出手。此前，招商地產已分別在青島和武漢拿地。在青島通過股權轉讓方式獲得的4幅地塊，總建筑面積達29.46萬平方米。在武漢拍得的3幅地塊，總成交金額為34億元，建筑面積超過100萬平方米。

　　此外，保利地產去年底在石家莊和佛山拿地的總金額高達38億元。萬科去年12月在武漢、南昌、大連等地拿地的總金額達21億元以上。而遠洋、華潤、綠地3家房企均在2011年12月斥巨資拿地。

　　對于公司在去年底有節奏的拿地行為，保利地產高管在一次券商交流會上表示：“抄底是抄不到最低的，現在落實的項目是我們長期跟進的項目，所以我們對價格的底線會很清楚，就算市場再差，它的地的價格也不會再低。我們其實相對比較謹慎，在相對低的區域根據自己節奏慢慢去拿。”

　　但實際上，多家行業巨頭均表示，公司在2011年的拿地策略并未改變。萬科稱，土地市場還沒有出現特別好的抄底機會，仍堅持“寧可錯過，絕不拿錯”的謹慎拿地原則。

　　而招商地產有關負責人則表示，由于土地獲取量較小和資金面比較充裕，如果市場穩定，公司增加的土地儲備還會更多。

來源：第一財經日報

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