樓市十月圍城：21城出臺調控新政 高房價到十字路口

　　火熱的“金九”剛過，就在地產商和房產中介為“銀十”摩拳擦掌之際，突然一大波房產調控政策襲來，全國樓市迎來調控新政的狂轟亂炸。

　　從9月30日晚間至10月8日，短短9天時間，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳、上海等多個城市先后發布新樓市調控政策，隨著東莞、珠海和福州三座城市也重啟限購、限貸，本輪加入樓市調控行列的城市達到21個。

　　在政策的集中轟炸下，住宅市場的“非理性”繁榮還能繼續多久？值得注意的是，全國21個出臺調控政策的城市，均稱是結合地方情況制定的相應政策，符合國家層面對于地產調控要“分城施策”的主張。

　　有消息稱，9月底，中央層面曾連續召開了兩次專門針對房地產的工作部署會。多個熱點城市負責人匯報了遏制房價過快上漲的方案。

　　銀政聯合圍捕

　　對于虛火已久的熱點樓市而言，這顯然是一場從上自下、涉及范圍廣泛的圍捕行動。

　　10月6日，2016年第四次G20財長和央行行長會議在華盛頓舉行。中國人民銀行行長周小川指出，近期中國部分城市房價上漲較快，中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產市場的健康發展。周小川同時表示，隨著全球經濟復蘇逐步正常化，中國也會對信貸增長有所控制。

　　而事實上，就在央行表態之前的9月30日至10月8日，短短9天時間，在“帶頭大哥”北京率先祭出嚴厲的樓市調控政策后，南京、廈門、深圳、蘇州等共計21個城市先后發布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸。

　　與此同時，國慶節假日期間，住建部公布了45家違法違規房地產開發企業和中介機構名單，指出這些企業和機構發布虛假廣告、惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規預售、捂盤惜售等手段，煽動消費者購房，以抬高房價、牟取私利。這些不法行為損害消費者權益，誤導市場預期，社會影響惡劣。這是有關部門宣布對房地產銷售機構實施“黑名單”管理以來的一次雷霆行動。

　　中原地產首席分析師張大偉分析政策內容發現，除了北京、深圳、合肥、蘇州等少數幾個城市外，其他城市政策力度遠遠不如2014年“9·30”政策之前的執行力度46個城市限購、全面認房又認貸限貸，甚至很多城市可以說是蜻蜓點水。

　　但張大偉認為，這一輪房價上漲太快太集中，而且事實上也是杠桿利用最過度的一次上漲。這一輪很多投資客已經賺得盆滿缽滿，所以他們的止損線會很低，一旦市場有風吹草動，很可能會放棄部分利潤離場，這種情況下，需要擔憂即使力度不大的調控也會出現踩踏效應。而且這一輪收緊，雖然看似一城一策，但如此密集地出臺，充分證明了，這一輪政策并非地方主動出臺，有可能是在高層全面施壓下的集體舉動。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從房地產市場趨勢來看，本輪調控政策在今年10月初集中發布，北京、深圳、蘇州、南京、廈門、合肥等城市較為嚴厲，市場率先調整極有可能會從上述城市開始。

　　“按照房地產周期判斷來看，6-8個月之后也就是2017年年中開始，伴隨著供應量的增加，預計明年上半年市場去化周期會進一步回升至12個月以上，個案價格有可能會在2017年年中出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及‘地王’頻出的板塊極有可能率先降價。”張宏偉預計，上述熱點城市會率先出現個案大幅降價現象，市場也將普遍進入降價的周期，投資客開始退場，核心城市周邊的城市也會出現降溫，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場。這個過程可能會一直延續到2018年上半年。

　　從各地集中的9天時間全面出臺的政策看，其中主要以二線城市為主，而且基本都是前期房價漲幅較高城市。從出臺政策的城市特點看，可以判斷，未來還有多個城市會出臺條款政策。最后有可能將有20-30個城市形成本輪調控政策風暴部分三線城市也加入調控行列。

　　3萬億存貨隱患

　　而對于房企來講，在新一輪的調整期，整合并購大潮將繼續上演；那么，哪些房企會在這輪調整中難以為繼，最終退出房地產市場？

　　實際上，得益于今年以來的火爆行情，大多數大型房企都賺得盆滿缽滿。9月30日，有研究機構披露房企銷售業績排行榜，進入前三甲的房企為：恒大、萬科、碧桂園，這3家最有可能成為年內超過3000億元的企業。

　　在業內人士看來，隨著“地王”頻出，市場分化嚴重，中小房企沒有實力大量拿地以求得未來生存空間，房地產行業集中度將進一步提高。

　　不過，一邊是熱點城市的火爆銷售，一邊卻是賴在賬面上的大量庫存，在這一點上，大型房企與中小房企的境遇似乎沒有差異。

　　根據資訊統計數據，截至6月底，A股135家上市房企存貨總計3.38萬億元，而去年同期這135家房企存貨總計約2.88萬億元，同比漲幅為17%。

　　在已公開發布的半年報數據中，萬科A以存貨凈額4275.20億元高居榜首，綠地控股、招商蛇口、華夏幸福、金地集團、金科股份、榮盛發展、泰禾集團的存貨凈額分別高達4064.76億元、1265.01億元、1244.37億元、810.99億元、750.39億元、740.33億元、717.04億元相隨其后。

　　業內分析人士對《華夏時報》記者表示，過高的存貨意味著有大批建成房源積壓，對于地方來說，是擺在面前的去庫存的難題，但對于房企來說，則是事關資金周轉的生死大事。尤其是三四線非熱點城市的庫存就更成了燙手山芋。

　　存貨去化需要時間，資金回籠速度成為隱憂。更不用說，來自政策層面對于房企債務融資收緊的信號。

　　7月底就有消息稱，中國證監會在保薦機構專題培訓會議上，討論了有關企業再融資資金用途的事項。證監會官員特別指出，開發商通過再融資補充流動資金將受到嚴格限制，再融資所募資金只能用于房地產建設，而不能用于拍地和償還銀行貸款。

　　春江水暖鴨先知，中小房企已經最先感受到今年以來樓市急劇變化帶來的負面效應。

　　根據日前披露的統計數據顯示，截止到9月20日，滬深兩市共計21家上市房企公布了2016年三季報業績預告，這其中中小房企占比較大，有8家房企預告凈利潤虧損。剔除數據公布不全的房企后，按照預告凈利潤同比變動幅度來看，凈利潤下滑企業達5家，占比不足三成。

　　高房價十字路口

　　不過，對于政策狂轟亂炸后的樓市后市，業內卻有著不同看法。

　　IMF國際貨幣基金組織亞太部總裁李昌鏞及副總裁羅德勞爾在日前召開的亞太部發布會上明確，近期中國部分大城市出現的房價過快上漲是不可持續的，預計這些城市漲幅將出現回調。此外，近期各地政府已出臺新的房地產市場調控政策，包括改變抵押貸款規定等，這些宏觀審慎政策措施對抑制房價過快上漲是合適的。

　　羅德勞爾分析稱，中國內地房價快速上漲，一方面是反映住房需求大于供給的因素，另一方面也反映出地方此前取消很多限制購房的措施后，銀行發放很多住房抵押貸款。他建議，中國征收房產稅，這不僅有利于增加地方政府財政收入，也有利于更好地調控房地產市場。但他也理解，房產稅從立法到實施需要較長時間，不能一蹴而就。

　　據悉，房產稅目前僅在上海及重慶試點運行，上海是增量征收，重慶是高端存量征收。

　　但現在內地更多討論的是開征房地產稅，著名經濟學家宋清輝指出，由于房地產稅是對存量房進行征稅，因此它落地之后，在一定程度上能夠抑制房地產投機，并倒逼一些存量房流入市場，讓房價有所下挫。對投資客有一定的打擊、對整個樓市的健康穩定發展有益是其最大的兩個意義。

　　但華創證券研究認為，新的調控政策并不會影響其對后期房地產投資的判斷。

　　“對北京和天津而言，盡管從信貸和購房資格上更為嚴厲，但是在目前供給明顯小于需求的背景下，房價很難下調，頂多只是導致房價上漲的速度放緩，房地產的景氣度也并不會因此下降。而且北京的政策中也包括加大土地供給，盡管我們并不認為土地供給會有明顯增加，但是在一線城市，土地供給增加反而是有利于投資的反彈。”華創證券稱，目前全國房地產市場的投機氛圍非常嚴重，政府對一線城市調控的加碼，無疑會把投機需求更多擠出到二線和三線城市。

　　所以，華創證券認為，無論從房地產銷售、土地購置還是房地產庫存的角度，短期來看都不支持房地產投資出現顯著回落。根據環比歷史季節性規律趨勢外推，明年上半年房地產銷售整體保持平穩是大概率事件。整體來看，不必對明年房地產投資過于悲觀。

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