百貨業態寒意濃 “商改寫”紅火

　　近日，北京中糧廣場C座由商業改成寫字樓，重裝開業。此前北京地區萬豪酒店、盈科中心等“商改寫”項目已投入使用。對于商業、酒店改寫字樓持續走俏，業內人士指出，相對于商場和酒店，辦公樓在運營成本、租金回報等方面都略勝一籌。在酒店業和傳統百貨業表現低迷的背景下，核心區老舊商業項目“商改寫”將更受關注。

　　多家商場關店

　　在商業地產同質化加劇、電商對實體商業形成沖擊等因素影響下，傳統百貨商業經營面臨困局，多家百貨店選擇關店。

　　5月31日，龍湖北京長楹天街百盛店貼出告示，宣布自2017年5月31日起停止營業。此時距長楹天街百盛店開業僅兩年，至此北京地區百盛僅余復興門店一家。

　　5月31日，與北京長楹店同時關閉的還有百盛鄭州東太康路店和合肥瑤海店。3月19日，百盛還關閉了重慶財富中心店。這些門店關閉的原因基本都與經營業績不佳有關。2016年全年，百盛一口氣關掉了6家店。

　　5月15日，已運營13年的華堂商場豐臺北路店關店。這是華堂商場在北京關閉的第7家店。這家老牌商場在北京的店鋪僅剩亞運村店一家。

　　百盛、華堂商場等傳統百貨陸續關店，部分購物中心也出現租金及出租率下滑的情況。不過，核心商圈的寫字樓仍供應偏緊。戴德梁行專家指出，此前關閉的百盛商場太陽宮店、十里堡西單商場等，已確定將改造為寫字樓。

　　綜合世邦魏理仕和戴德梁行的數據來看，北京優質寫字樓市場供應穩中有升，而空置率維持在5%-8%的水平，與香港、倫敦、紐約等全球一線城市基本看齊。

　　租金方面，據戴德梁行統計，2017年第一季度，北京全市以及五大核心商圈甲級寫字樓市場租金繼續保持穩定。北京市甲級寫字樓有效凈租金按建筑面積計算平均達每月每平方米388.4元，環比上升0.3%；五大核心商圈甲級寫字樓有效凈租金按建筑面積計算平均達每月每平方米410.5元，環比上升0.2%。

　　業內專家分析，一方面是電商對實體商業的沖擊，一方面是北京寫字樓市場供不應求，“商改寫”將有效增加業主方的租金收益，同時有利于緩解北京寫字樓有限的供應量。

　　“商改寫”成趨勢

　　與零售物業市場相比，寫字樓市場受電商沖擊小，運營管理成本較低，近幾年來需求和租金均保持較為穩定的增長趨勢。考慮到其租金穩定、管理及運營成本較低，將商場改為寫字樓成為不少開發商提高收益的選擇。在實體零售關店的同時，不少酒店和商場被改造為寫字樓。

　　目前，“商改寫”主要集中在北京、上海、深圳等對寫字樓需求較大的一線城市，二線城市不多。專家表示，隨著一線城市土地供應量的萎縮，“商改寫”項目將增多。

　　有商業地產專家告訴中國證券報記者，與零售業態相比，辦公業態對物業的要求不同，需從土地性質、面積要求、外立面設計、室內空間劃分等方面對改建項目做慎重評估。

　　戴德梁行專家表示，從政策層面看，二者雖均為商業用地，但是改建項目也存在一定的政策隱憂。如果當初拿地性質不含辦公用途，則商場不可改為寫字樓。從物業本身來說，商業的平面設計絕大部分不適合寫字樓使用，目前商場的單層面積在5000至6000平方米，而正規的寫字樓單層面積僅為2000至3000平方米。“商改寫”需要優化平面設計，以滿足寫字樓用戶的使用要求；寫字樓對于自然采光的要求較高，“商改寫”需要提供全新的自然采光方案；改造工程施工復雜，通常要進行中庭改造，提高了改造成本，需做好回報測算。

　　戴德梁行專家表示，“商改寫”項目存在一些先天不足，硬件條件要弱于正規的寫字樓，通常難以吸引大型公司租用，這類項目需要差異化運營。從目前情況看，多個“商改寫”項目選擇了“聯合辦公”這一創新形式，吸引文創企業、小型企業入駐。

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