樓市持續分化 去庫存引發寬松預期

　　盡管自去年樓市進入調整期以來，不同層面提振樓市的政策不斷推出，但全國房地產開發投資增速還是出現了20連跌。國家統計局發布的最新數據顯示，1-10月份，全國房地產開發投資78801億元，同比增長2.0%，增速繼續呈回落走勢，10月當月房地產開發投資下降2.4%。此外從10月份10個大中城市住宅銷售價格變動情況看，雖然一線城市樓市依然高溫不減，但全國房價整體已出現降溫態勢。

　　與此同時，房企庫存卻一路走高。截至今年10月份庫存已增至68632萬平方米。面對巨大的庫存壓力，樓市刺激政策也是不斷出臺。日前，國管公積金中心發布新規，明確職工購買首套自住住房申請貸款的，不再考慮近1年內是否提取過住房公積金，計算貸款額度時，個人住房公積金賬戶余額不足7萬元均按照7萬元計算。這也意味著，國管公積金最低貸款額度將由原來的50萬元提至70萬元。業內人士預計，鑒于房地產在穩增長中的作用，房地產仍將成為重要抓手，后續或許會有去庫存的具體政策出臺。

　　庫存“壓力山大”

　　庫存再度走高提示整個行業的系統性風險加大，并可能導致房貸違約、房企資金鏈等風險的上升。

　　近日，國家統計局提供的庫存數據顯示，10月末，我國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。而今年樓市庫存整體也呈上漲趨勢，除五月份庫存下降了15萬平方米外，其他月份均為上漲，已經從年初的62169萬平方米漲到了68632萬平方米。

　　10月發布的《中國50城住宅庫存報告》顯示，第三季度去庫存周期較長的10個城市分別為北海、煙臺、呼和浩特、荊門、三亞、茂名、淮南、沈陽、濟寧、海口。其中北海庫存去化周期最長，為30個月。

　　另有數據顯示，10月份有15個城市庫存出現了同比增長現象。這15個城市分別是太原、茂名、荊門、濟寧、西寧、淮南、蘭州、北海、貴陽、煙臺、南寧、濟南、西安、上海以及長沙。其中太原、茂名和荊門3個城市的庫存上升幅度較大。

　　央行自去年以來先后六次降息、五次降準，住房信貸政策包括首付款比例、房貸利率等降到了比2008年金融危機時期還低的水平，財稅政策對房地產持續減負，公積金貸款提取達到了歷史上最寬松地步，貸款成本已是歷史最低，同時房地產開發貸款、二手房交易費用成本等亦大大降低，這些舉措本應該能夠刺激開發商開發的積極性，促進二手房交易量上升，但從數據看，全國房地產庫存仍舊“壓力山大”。

　　對此，亞豪機構市場總監郭毅分析，庫存再度走高提示整個行業的系統性風險加大，如果這一現象長期持續，房貸違約、房企資金鏈等風險都會上升，因此國家提出“化解房地產庫存”，也是未雨綢繆之舉。

　　值得注意的是，雖然庫存整體在持續走高，但一二線城市和三四線城市卻有明顯的分化，一二線城市的庫存壓力明顯小于三四線城市。從上海易居研究院的數據來看，10月份一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為10.0、12.2和18.9個月。

　　中原地產首席分析師張大偉分析，正是由于區域間的差距，三四線城市由于庫存高企，市場風險提高，一線城市由于新增人口眾多，房地產市場需求相對旺盛，所以多數大型房企回歸一線城市，造成了土地市場的火熱，高價地頻出。

　　“去庫存”政策信號釋放

　　對于樓市去庫存的相關政策，目前各部委已經初步匯總了各項具體政策的調整思路，預計在年底中央經濟工作會議之后將分層次出臺。

　　為了進一步促進庫存消化，樓市刺激政策也是不斷出臺。近日，管公積金中心發布新規，國管公積金貸款政策再次松綁。另外，此次新規還提到，在外地繳存住房公積金的北京戶籍的中央單位職工，在北京購買首套自住住房的，可申請使用貸款。

　　據悉，在今年3月份，國管公積金的貸款政策曾放寬過一次，將原規定的個人賬戶余額不足2萬元按照2萬元計算，調整為個人賬戶余額不足5萬元按照5萬元計算。不過前提是借款申請人購買首套自住住房，且貸款受理前1年之內未提取住房公積金。

　　卓創資訊分析師孫巖表示，國管公積金貸款政策的再度放松，有利于進一步發揮住房公積金個人貸款“保基本、保剛需”的政策作用。而支持繳存職工自住和改善性住房需求將會直接利好房地產行業。

　　民生證券研究所執行院長管清友認為，樓市發展未來將面臨兩個核心任務，短期核心是去庫存，長期核心是要持續。從去庫存的任務來看，一方面激發合理需求，房地產信貸和利率政策有望進一步松動，尤其是住房公積金的作用有望得到強化。另一方面讓市場決定供給。保障房的思路可能會加速從增量建設轉向存量購買。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，十三五期間房地產政策將總體保持偏暖狀態，樓市鐵定不會硬著陸。“現在決策層已經明確提出了樓市去庫存的要求，這意味著后續的落地政策將會盡快出臺。”

　　據知情人士稱，對于樓市去庫存的相關政策，目前各部委已經初步匯總了各項具體政策的調整思路，預計在年底經濟工作會議之后將分層次出臺。對此多位專家做出了預測。

　　首先是戶籍改革將面臨改革，11月11日，國務院總理李克強在主持召開經濟形勢座談會時，明確提出以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。在現有的政策框架中，戶籍制度改革預計將成為第一突破口。專家表示，“預計年底前戶籍改革就會落定。”

　　此外，棚戶區改造也將成為帶動房地產發展的重要政策。

　　目前根據政策釋放的信號，2016年棚戶區的改造工作也已經確定了以貨幣化補償為主，從資金量來看，加上財政支持與信貸資產證券化試點所置換的額度，全部資金將超過萬億元。

　　為了進一步刺激房地產市場，增加庫存消化速度，信貸政策有望繼續寬松。張大偉表示，一方面央行可能繼續降準降息，另一方面，商業貸款首付也可能繼續降低。目前看，之前非限購城市的首付降低到25%政策有望繼續調整降低。

　　知名財經評論員劉曉博表示，政府有可能推行住房公積金信貸資產證券化，降低住房公積金使用門檻。這兩項內容，最大口徑可以釋放出約2萬億的資金支持房地產行業。如果加上配套的商業貸款，總量會更大。（向森）

來源：中國商報

　　轉自：

　　【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀