11月18日，國家統計局發布10月70個大中城市房價數據。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉介紹，從漲幅看，10月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅分別比上月回落0.2和0.3個百分點。
與上月相比，70個大中城市中，新建商品房住宅價格下降的城市有33個，上漲的城市有27個，持平的城市有10個。
樓市無疑在“銀十”出現疲軟態勢，這或許也是近日決策層頻頻釋放“去庫存”政策信號的另一原因。
然而，硬幣的另一面，在中央明確 “去庫存”的主基調下，一線城市無疑是個特例，中房協名譽會長朱中一表示，樓市存在區域、結構性、階段性過剩的問題，部分地方去庫存還需要一定的時間，另一方面一線城市房價上漲的壓力較大，風險也將日益凸顯。
一線城市環比漲幅放緩
和全國的疲軟行情相比，一線城市樓市的“銀十”表現尤為特別，環比漲幅回落，同比漲幅擴大。
劉建偉稱，環比來看，一、二線城市房價環比漲幅回落；三線城市新建商品住宅價格環比由持平轉降，二手住宅價格環比持平。
劉建偉介紹，一線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均上漲且漲幅相對較大，漲幅分別比上月擴大2.4和1.1個百分點；二線城市新建商品住宅價格同比下降1.9%，降幅比上月收窄0.9個百分點，二手住宅價格同比則由上月下降0.9%轉為持平；三線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比下降，但降幅分別比上月收窄0.7和1.0個百分點。
漲幅最高的城市深圳同比漲幅達到了40.5%，上海漲幅為12.7%，北京漲幅為8.1%，廣州漲幅為7.1%。
談及一線城市環比漲幅放緩，同比漲幅處于歷史高位的狀態，亞豪機構市場總監郭毅分析，一線城市仍執行嚴格的限購政策作用下，樓市升溫后，具備購房資格且支付能力強的客群已被透支，后續支撐樓市回暖的基礎并不具備；另一方面，一線城市的房價升溫也抬高了購房門檻。
在郭毅看來，目前一線城市的樓市仍然向好，但在購買量增長幅度有限的基礎上，一線城市的亢奮將主要集中在高房價上。
佐證上述觀點的另一組數據是一線城市的土地市場。中原地產研究部的數據顯示，11月單月截止到11月18日的數據，北京、上海等4個一線城市成交住宅土地10宗，合計成交額高達243.37億，從成交均價看，樓面價高達16973元每平米，環比上漲幅度高達39.5%，從溢價率看，也創造了歷史最高紀錄，單月平均溢價率高達53.27%。
以北京為例，近期拍賣的豐臺、順義、通州等地塊的樓面價均遠遠超過了在售房價。
需要注意的是，21世紀經濟報道記者根據一線城市土地儲備中心數據統計，11月，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，待售土地達到了67宗，起價高達765.6億，創造了歷史最高紀錄。
中原地產首席分析師張大偉介紹，預計一線城市單月整體土地成交額有望超過1000億創造歷史紀錄。
高房價難題
房企對于一線城市土地市場的青睞，建立在當前分化的樓市基礎之上。
決策層也意識到了三四線城市疲軟的樓市，頻釋放“去庫存”的政策信號，住建系統專家，中介機構、開發商人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時均表示，“去庫存”政策將成為貫穿年底乃至2016年的主力政策。
然而，一線城市無疑是市場的特例，與全國層面的去庫存相比，一線城市更需要解決本輪樓市推漲的高地價、房價難題。
北京中原地產市場分析師張大偉稱，連續的降準降息和松綁住房公積金的政策，即使和2008年相比，目前的購房成本和門檻也屬于歷史低位。
“但和2008年的行情不同，本輪樓市下行出現明顯的分化行情，也就是說，頻出的利好政策和寬松的貨幣政策都主要集中在一線城市。”張大偉提醒，房企青睞一線城市的土地市場就是一個例證，但這無疑將推漲一線城市的物業風險。
然而不能忽視的是，張大偉提醒，一線城市也將面臨不一樣的高庫存難題。
以北京為例，張大偉介紹，截止到目前，北京年內出讓了35宗住宅土地，平均樓面價在17800元左右，但事實上，其中大量的不可售物業，剔除干凈，平均商品房住宅的樓面價高達3.8萬元。
“按照過去北京地王的售價預期，地價占房價42%左右，售價預期均價將在8萬左右。也就是說，未來地王要入市，房價起碼得上漲100%以上，這些項目疊加2014年以來的多宗地王土地，整體入市單價超10萬的頂豪套數有望達到3000套以上”，張大偉介紹。
張大偉稱，漲價是肯定的，但在限購的限制之下，市場能夠支撐這么多地王嗎？
來源：21世紀經濟報道
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