7月全國房價漲幅放緩 房價進一步分化

　　8月18日，國家統計局發布7月份全國70個大中城市房價指數。數據顯示：7月份新建商品住宅價格環比上漲的城市有31個，比上月增加4個；二手住宅價格環比上漲的城市比上月減少3個。從漲幅看，7月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅分別比上月回落0.2和0.1個百分點。這也是今年來商品住宅價格環比上漲的城市數量首次超過下跌城市數量。

　　7月房價整體延續上漲

　　今年以來，70個大中城市中商品住宅價格環比上漲的城市呈現出逐月增加的趨勢。

　　“供給的減少與政策的寬松是價格環比上漲的城市不斷增加的最主要原因。”亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，在經歷了連續數年的深度調控之后，房地產市場普遍過熱的狀況已基本得到控制，房地產行業的供給過剩問題正逐步得到緩解。同時，貨幣政策的放寬在支撐房地產市場向好的同時，也令房企的現金流更為充裕。

　　7月份，在商品住宅價格環比上漲的城市當中，深圳漲幅最大，為6.3%。上海、北京、廣州緊隨其后，漲幅分別為1.9%、1.2%、1.2%。而在年初環比價格變動中，最高漲幅僅為0.3%。此外，7月份大部分一二線城市均已進入價格上漲陣營，仍處在下跌陣營的多為以錦州、蚌埠、濟寧等為代表的三四線城市。

　　任啟鑫分析認為，以北京、深圳為代表的一線城市由于聚集效應強勁，房地產市場的新增需求量旺盛，在調控政策放松之后能夠快速實現成交的回暖，市場價格也隨之進入上行曲線。而對于二線城市以及部分東南部經濟發達地區的三線城市，在新型城鎮化發展的帶動之下，人口遷移帶來大量的住房需求，城市庫存逐漸去化，房價也逐漸回歸上升軌道。對于部分三線以及大量四線城市來說，由于前期的過度開發，造成嚴重供應過剩，嚴重積壓的庫存以及需求新增的不足，使這些城市新建商品住宅價格難以上漲。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，7月份全國新房和二手房房價整體走勢雖然延續上漲態勢，但是漲幅開始收窄。與此同時，全國各城市的房價走勢也越來越分化，表現為：一線城市交易量繼續上漲，房價漲幅也相對較高；二線城市的房價也大都出現微漲；三四線城市仍然無法擺脫房價持續下跌的困境。

　　他認為，一方面，二季度政策利好效應集中釋放、消化了一些購房需求；另一方面，7月份，政策利好出現“空窗期”，各項利好刺激政策逐步放緩。目前，購房人群仍以自住型為主，如果價格過度上漲，一部分人會失去購買能力。此外，三季度以來，銀行放款節奏減緩，審批和放款流程減慢，使得整體市場的成交熱度逐步下降。所以，7月份房價漲幅開始出現一定收窄。

　　市場呈現降溫趨勢？

　　對于樓市后市的走勢，北京中原地產首席分析師張大偉表達了自己的看法。

　　首先，從整體簽約看，一線城市漲幅最明顯。從地產經紀公司的反饋來看，無論是上周末的帶看量還是簽約量均有明顯增加。在近期政策的頻繁刺激之下，前期觀望的購房人群將加速入市，下一階段市場上行行情可期。

　　其次，從央行到地方，樓市刺激政策或持續出現。在這種情況下，房地產市場的成交量復蘇非常明顯。購房者對購房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對房價的預期。在我國房地產發展過程中，影響房地產價格的主要因素是經濟調控政策，而調控政策中影響力最大的是信貸政策。信貸額度及利率水平可以說是房地產市場的風向標。

　　再次，市場分化繼續明顯。全國以一二線城市與三四線城市劃分的房地產市場已經出現了兩種完全不同的走勢。市場越差，救市政策會越頻繁。各地最近開始調整公積金額度，主要原因都是為了救市。公積金政策是地方政府能夠調整的最直接的購房工具，而且公積金的利率相當于商業貸款利率的68折，對于市場有直接的刺激影響。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計，整體來看，下半年一線城市成交量將基本維持在相對比較高的水準。但是，在價格方面，未來如果不再出臺重大利好政策或者貨幣政策調整的話，一二線城市的房價將相對趨向平穩或穩中有降，大部分三四線城市的房價仍然繼續下跌。

來源：中國經濟時報

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