產業園區開發企業轉型創投 瞄準超額投資紅利

　　“大眾創業，萬眾創新”風起云涌，處在轉折路口的眾多房企也多方尋求突圍之道：有的立足主業深耕細作；有的聯合抱團發展；有的轉向創新創業……

　　在創業企業的傳統聚集地，諸如張江高科等產業園區也正在加速轉變運營模式，開始瞄準超額投資收益和長期紅利，向產業運營和資產增值的方向轉型升級。而傳統中介機構，則紛紛構建自己的線上平臺，轉型O2O模式，給業界帶來了革命性的影響。

　　在創業風潮下，國內創業企業數量去年達到了365萬家，幾乎每天誕生1萬家初創企業。在創業企業的傳統集中地，產業園區也正在面臨運營模式的加速改變。《每日經濟新聞》記者注意到，主攻產業園的產業地產企業，不少已經瞄準超額投資收益和長期紅利，開始向產業運營和資產增值的方向轉型升級，資本市場對此高調響應，加速了這輪轉型。

　　業內人士提醒，產業園的服務和管理體系構建復雜，如何實施是關鍵，轉型潮流終究需要大浪淘沙。

　　創業潮加速轉型升級

　　“我國的產業園發展模式，從低成本的工業園區開始，逐漸引入產業主導，形成市場、政府雙輪驅動，再由內生動力和技術創新驅動，至今已開始形成以具備高勢能優勢的現代科技新城為核心的運營模式。”鼎韜咨詢CEO齊海濤表示，這一過程中，不少產業地產企業開始從單純的土地增值、物業租售，向產業運營和資產增值等方向拓展更多價值實現模式。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，作為“產業新城開發”這一常見模式的典型代表，華夏幸福（600340，SH）正迫切想在“園區運營+地產開發”的傳統模式上，玩出更多新意。

　　5月4日，華夏幸福與太庫科技達成協議。雙方約定，將尋找全球領先的創新技術，利用華夏幸福全國超30個產業新城幫助科技成果商業化，華夏幸福則將從太庫科技的孵化器運營管理中受益。

　　“華夏幸福意圖打通從孵化、加速，到產業化、產業服務的價值鏈條。”中銀國際分析師袁豪表示，在國家鼓勵創新驅動、轉型發展的大環境下，其希望探索創新發展的模式。

　　在轉型上，張江高科（600895，SH）走得更快。近日，張江高科總經理葛培健就多次公開強調，“要成為科技投行，讓產業地產和產業投資協同發展。”

　　在張江高科2014年年報中，房地產業務收入25.32億元，占主營業務的86%，服務類業務則占比13.8%。“3年后，張江高科產業地產收入占比將從60%~70%降到50%，產業投資占比將升至50%。”葛培健表示。

　　成都高投集團旗下天府軟件園方面也告訴記者，園區的創業企業規模一直在擴張，供不應求。預計隨著入園企業增加，企業咨詢、設施、注冊、品宣、培訓等孵化服務的業務規模將隨之擴大。“在大眾創業的潮流下，產業地產企業在業務規模等方面，短期未必會有很大擴張，但在經營模式上，尤其是在服務與科技投資方面會發生很大變化和提升。”上海陸宥投資CEO胡之驥表示。

　　轉型瞄準超額投資紅利

　　《每日經濟新聞》記者注意到，科技部網站最新統計數據顯示，截至2015年3月，我國國家高新區總數已達129家。據投中研究院數據，2014年全國孵化器數量預估超過1500家。

　　目前，國內孵化器的主要載體依然是以高新技術區為主的產業園區，而隨著創業企業的大幅增加，更多產業園區將承擔創業服務的業務。其中巨大的資本收益，已對企業形成巨大的吸引力。

　　在資本市場上，園區開發概念股和創投概念股表現搶眼。萬得數據顯示，年初至今，高新發展漲幅為122%、蘇州高新漲幅為135%、張江高科漲幅為139%。

　　對高新發展來說，調整業務和優化資金結構，是其當務之急。3月份，高新發展便借力高投集團通過定增方式，募資4.97億元，實施業務整合，推動主營業務的轉型升級。

　　在這期間，張江高科有更高的利潤預期。記者注意到，張江高科投資收益已達到利潤總額的75%，且持續提高。“目前，張江高科股權投資額約32.6億元，假設創投業務權益增加值是投入額的6倍，張江高科的創投業務權益增加值將在195.62億元，參股多家高新企業以及日趨完善的PE投資鏈條，使其投資收益增長潛力很大。”海通證券分析師涂力磊表示。

　　胡之驥直言，每個企業都有自己的經營理念和模式，但地產和金融結合是必然趨勢，部分金融功能很強的企業，不排除將形成大型的投資集團。“園區開發企業市值普遍不高，未來告別地產，轉型創投業務，既能發揮優勢又能帶動區域經濟升級、創新發展。”光大證券也表示。

　　產業園區盈利差距較大

　　《每日經濟新聞》記者注意到，目前，主要的園區開發企業雖然預期普遍向好，但實際盈利能力差距不小。

　　就2015年一季度業績而言，季報顯示，張江高科、南京高科凈利潤同比增幅分別在260.72%和446.97%，中關村、長春經開等園區開發企業凈利潤同比增幅也在20%以上。高新發展、蘇州高新、電子城等企業凈利潤則同比下滑，市北高新跌幅甚至達700.6%。

　　南京高科正逐步退出房地產和市政業務，轉入搭建孵化器架構，且多股權投資已進入收獲期。張江高科已同時具備275萬平方米產業地產、27萬平方米孵化器、科創成功發布平臺、產業集群、金融聯動平臺等系統型資源。華夏幸福產品線也已覆蓋產業新城和創新中心……在這輪創新創業潮下，向資產增值的綜合型運營模式轉型較快的園區開發企業，盈利能力更加突出。

　　胡之驥指出，園區開發應該傾向小而專業的園區群，而且要更多依托虛擬園區，加強在企業社交、大數據等方面的構建。硬件之外，項目篩選、選拔、投資的能力，各類資源的整合、園區融資渠道的拓展等服務，才是企業的強硬支撐。“園區能否成功，一看服務，二看科技金融，同時還要培養一支專業且長期致力于行業的專業團隊，現在業內很缺乏真正了解整合資源、孵化企業服務的人才。”

來源：每日經濟新聞

　　轉自：每日經濟新聞

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