去庫存仍是今年樓市主旋律 分化將成新常態

　　“3?30”樓市新政落地實施后，政策效果正在不斷顯現。國家統計局5月18日發布的數據顯示，4月份房價環比略有上漲，同比降幅收窄，樓市出現明顯分化趨勢，一線城市需求得到釋放，成交回暖，三四線城市去庫存壓力較大。

　　雖然各類城市樓市繼續回暖，但是去庫存仍是今年樓市面臨的主要壓力，樓市難以大幅回暖，房價難以大幅反彈，分化將是全國樓市的常態。

　　房價下降動力減弱

　　在“3?30”樓市新政的推動下，剛性需求和改善性需求入市的積極性提高，推動市場成交量回暖。交通銀行金融研究中心研究員夏丹認為，剛需和改善性需求旺盛的城市對政策刺激的敏感度較高，加之上海等多地對公積金提取額度的提高為居民置業直接加杠桿，均提升了居民購置更大房屋的能力。在供給方面，房企也搶搭政策快車，抓住樓市回暖之勢加速推貨。

　　國家統計局投資司高級統計師王寶濱指出，4月份商品房銷售市場出現回暖跡象，主要是受三方面因素影響。一是近期出臺的多項房地產新政對改善性需求的拉動作用在逐步顯現；二是一線城市和一些二線城市政策敏感度高，市場回升明顯；三是一些房地產開發企業適時增加推盤規模，加大促銷力度。

　　成交量的回暖，抑制了房價的下跌勢頭。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在政策刺激之下，各個城市加速去庫存，部分城市尤其是一線城市和部分基本面良好的二線城市去庫存壓力減輕。從房價表現來看就是跌幅開始收窄，部分城市開始領漲。

　　各類城市受到政策影響的程度不同，一線城市更為敏感，而三四線城市此前庫存較多，效果相應較弱，因而樓市出現明顯的分化特征。北上廣深一線城市房價環比全線上漲，成為4月份樓市的顯著特征。

　　張宏偉表示，深圳、上海等一線城市領漲全國，此前一直處于下跌的杭州、溫州房價開始上漲，證明經過前期降價去庫存的調整，市場基本面開始趨于合理，全國重點城市的樓市基本面開始復蘇和回暖。市場分化依舊明顯，部分城市房價開始上漲。

　　去庫存仍是主基調

　　雖然樓市繼續回暖，但是房價上漲的動力不足，去庫存仍是當前市場面臨的重要壓力。

　　張宏偉認為，大多數城市房價仍然沒有明顯上漲跡象，或者仍然處于同比或環比下跌狀態，說明大多數城市仍然處于去庫存階段，沒有明顯復蘇和好轉。

　　國家統計局發布的4月份房地產市場運行情況顯示，房地產開發投資增速出現回落。夏丹表示，4月份單月的開發投資增速再度逼近零點，同比僅增0.5%，反映了在庫存和資金壓力制約下，房企的重心仍在去庫存而非擴大投資開工方面。先行指標累計銷售面積還未轉正，預計接下來幾個月，累計開發投資增速還將進一步下探。

　　央行降息雖然并非針對樓市，但是會降低購房者的房貸成本，有助于樓市消費需求的增長。再加上“3?30”樓市新政的刺激，預計后期去庫存將會呈現分化的趨勢。一線城市和部分重點城市等樓市基本面已經呈現復蘇格局的城市，去庫存的步伐或將繼續加快；原本庫存壓力較大的二三線城市，由于其政策敏感性較弱，房貸新政的提振作用將較為有限，成交量難見明顯起色，庫存壓力也使房地產開發企業難以輕易大幅漲價。

　　樓市向居住屬性回歸

　　當前我國經濟進入新常態，樓市也告別了此前飛速上漲的時期，呈現出新的特征。當前我國樓市已經進入以房價低速增長為特征的平穩增長時期，難以大漲大落。樓市正朝向房屋居住屬性的本質特征回歸。

　　從管理層的宏觀調控來看，調控逐步向“穩定、支持、促進”房地產市場健康發展的方向過渡。當前出臺的金融政策以及財稅政策，都體現出支持房地產市場穩定發展的特點。在當前我國宏觀經濟面臨下行壓力的環境下，房地產市場的穩定有利于我國宏觀經濟的走穩。房地產宏觀調控的目的并非是讓房價大起大落，穩健運行將會是后期樓市的常態。

來源：金融時報

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