CMF：房地產市場的運行態勢與經濟金融影響

　　聚焦“房地產市場的運行態勢與經濟金融影響”，由中國人民大學國家發展與戰略研究院、中國人民大學經濟學院和中誠信國際信用評級有限責任公司聯合主辦的中國宏觀經濟論壇（CMF）近日發布中國宏觀經濟專題報告（第37期）。植信投資首席經濟學家連平與會表示，在房地產市場情緒低迷和前期政策偏緊的影響下，預計明年全國房地產活動將整體繼續走冷；但從中長期看，由于城鎮化趨勢不變，未來5～10年，中國對房地產的需求還將維持在一個平穩、乃至較快的增長區間。

　　連平認為，短期看，目前房地產市場全面走冷。包括投資增速下降，供地減少，價格放緩，有些地方價格最近也在縮小漲幅，有些地方價格是負增長。中期看，房地產市場的銷售在2022年有可能進入階段性的負增長。分析目前住房信貸增長的情況，預計2022年整體商品房銷售增速會有所放緩，會跌到一個負增長區間。通過觀察2011年、2014年、2017年房地產市場下行的周期階段，全國商品房銷售面積同比下降7.1%，與此同時，房企拿地策略偏向更加謹慎，現在出現了集中供地之后，多地土地出現流拍現象。參考以往類似拿地策略偏緊的年份，2011年、2014年和2018年，對當前也有一些指導意義，預計目前購置土地面積在2022年會進一步下降7%左右。

　　展望2022年，房地產投資增速可能維持在一個相對較低的水平，由于信貸擴張速度已經沒有辦法同2015年前較高增速相提并論，整個金融環境收緊，包括信貸及其他非信貸的融資。剔除掉新冠肺炎疫情沖擊帶來的特殊影響，對比2017年、2018年、2019年三年平均水平來看，預計2022年商品房銷售和土地購置可能會出現負增長，房地產開發投資增速也會比2021年進一步有所下降。

　　“長期看，要看到流動人口還將繼續成為人口主要增長城市的增長主要動力，我國人口增速是在趨緩的，2025年左右可能會進入人口負增長時代，但是人口流動還在繼續，一方面農村向城市流動，另一方面小城鎮向大城市核心城市進行流動，這兩方面在未來新型城鎮化的背景下還會繼續。”連平認為，流動人口會繼續成為城市人口增長的主要推動。在2010～2020年期間，流動人口對城鎮人口增加貢獻率高達21%，未來人口流動可能會呈現四個重要趨勢：一是人口持續向東部集聚；二是一線城市常住人口增速放緩，都市圈人口增速會提升；三是中西部地區省會城市的虹吸效應將繼續較為明顯；四是公共服務水平將成為流動人口重要的決定因素，公共服務水平高的地區對人口吸引力越強，比如一些重要城市或新興城市，公共服務水平比較高的人口增長也比較快。新型城鎮化將推動區域性住房需求進一步提升。2020年我國常住人口城鎮化率64%不到，戶籍人口城鎮化率只有45%多，與發達國家相比差距非常大。未來城鎮化發展的空間依然不小，根據實證分析，在其他條件不變的情況下，城鎮化率每提高一個百分點我國流動人口規模就會增加0.07，預計2035年中國常住人口城鎮化率有可能達到70～75%的區間，這意味著未來14年，我國還會有新增流動人口達到0.7億～1.1億區間，城鎮地區將新增1.5億～2.1億人口。根據國家住建委2017年統計，在當前流入地擁有住房的流動人口占比將近30%，其余七成租房群體中擁有在流入地長期居留意愿的人口將達到25%，這意味著我國的城鎮化將持續發展，還會有一個階段不錯的發展空間，流動人口將進一步增加城市地區的住房需求，尤其是一些重要城市的住房需求也會隨之增加。因此未來整個房地產市場分化局面，在未來五年到十年將繼續，可能比現在還要更加明顯。

　　如何研判和應對當前房地產市場存在的主要風險點？連平建議，相關政策要更多從穩房價、穩地價向穩預期進行調整。穩預期也要放在極其重要的位置上。目前房地產投資增速在進一步放緩，對整體投資和消費產生了一定的負面影響。到2021年9月末，作為投資中三駕馬車之一的房地產投資，其開發投資占社會固定資產投資的比重達到28%多，這兩年這個比重有所上升，主要是因為房地產投資一直保持一個平穩較高的增速，而其他投資增速在下滑，所以它的比重上升到28%，比過去22-25%的區間明顯上升。要考慮短期內它的下行可能是一個難以改變的事實，它涉及其他行業相關影響比較多的建筑業、耐用消費品、住房服務、家用電器甚至包括汽車等都受到一系列影響和波及。所以，隨著房地產行業景氣度下降，后續房地產市場投資消費環境也會受到一系列的影響。

　　對于未來市場調控相關政策，連平認為，長期而言，住房和房地產方面的政策要能夠提高房地產市場資源配置效率，使得人口、土地、金融各種資源在未來發展過程中能夠很好的加以匹配。具體有八點建議：進一步減少阻礙勞動力自由流動的不合理的壁壘；有條件的適度提高大城市人口的限制；盤活存量建設用地，推動存量商業用地轉向住宅用地；鼓勵有條件的農村宅基地進入土地流通市場；嘗試土地指標跨區交易，解決重點城市土地指標不足問題；增加對保障性租賃住房的金融支持，緩解新市民青年人等群體的住房困難；提供合理穩定的金融支持；建立人口流動、土地供給、金融支持和房價變動掛鉤的機制。

　　轉自：中宏網

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