中國地產商拼爹排行榜

今天早上，一勺君有一個突發奇想，如果將全國地產百強名錄中的房企進行不同限定詞歸類劃分，會出現什么結果？

若按照當下最流行按照銷售額與銷售面積劃分，大致可分為1000億元級別，500億元級別，200億元級別與100億元級別。這一類別中，萬科勝出。但若按權益銷售額，預計萬科就會讓出老大哥位置。

若按照售價劃分，大致可分為如下幾類：售價2萬元，售價1萬元與1萬元以下。那么，年內改換門庭的綠城就可能以2.2萬元單價居首（純商業地產除外）。

若按照土地儲備的地點分類，在三四線城市，恒大與碧桂園一定領跑，但是要論一線城市的土地儲備規模，那么，備受媒體冷嘲熱諷的合生創展則可能是最大的優質地主，其他開發商拼出土地天價的時候，合生的朱老板則頤養天年，喝茶聊人生，正眼不瞧你一個。

若按照能夠動員的外部資源來計算開發商的潛力值，大致也可分為以下三類：拼錢，拼爹與拼兄弟。

土地儲備、單價、銷售額等排行榜太常規了，一勺君今天來點刺激的，發一個非正式、不完全統計、但絕對原創的地產商拼爹排行榜前五強。

遵循以下榜單制作原則：主觀化，去權威，追求吐槽與互動。如有得罪、雷同，純屬刻意。拼爹指數由低至高共分為1—5級。拼爹指數越高，意味著從母公司獲取實質性與品牌溢價的能力更強。

中信地產

拼爹指數：5

看點：背靠中信集團，中信地產面向客戶（C端）與政府（B端）均有兄弟助陣。面向C端，自家兄弟有中信銀行、中信證券、中信信托、中信信誠人壽、中信旅游、中信出版、中信健康醫療。面向B端，同門大哥有中信建設、中信環保與中南市政總院。

在C端生意中，中信地產通過一張會員卡——中信會拉攏與保持新舊業主的熱度與忠誠度，金融、旅游與醫療資源均可在這張卡里放置不同內容的增值服務，讓賣房子這件事情真正有技術含量起來。借助于中信地產攢局，中信集團中的金融、醫療與旅游生意都獲得了精準的交叉營銷的機會。

在B端生意中，中信地產減少單獨拿地，組成聯合體，一起與政府談，結果往往可以拿下千畝萬畝大單。項目拿下后，各個兄弟都有生意可做，環保、城建、設計與地產業務各得其所。
目前，這樣的B端與C端生意都各有落地，化學反應明顯。在中信地產的500億元之路上，拼爹生意將持續發光發熱。但中信集團的老大常振明說了，集團業務協同運作，實際上來自于兄弟公司的市場化意愿，靠硬推是不行的，協同應該上升到商業模式、經營哲學的高度上。

北大資源

拼爹指數：5

看點：在動員教育資源方面，北大資源應是皇冠上的明珠。這個明珠與地產生意相結合，孕育的是一個朝向未來五年在二三線城市有絕對核心競爭力的特色房企。當然，北大資源是這么定位自己的：資源整合型城市運營商。

北大資源的母公司是北大方正集團，后者隸屬北大資產經營中心，是全國著名的規模千億元左右的校辦產業。方正集團現已發展成為旗下擁有北大方正信產集團、北大醫療集團、北大資源集團、方正金融、方正物產集團的投資控股公司（詳見下圖）。

過去十年，萬科單一住宅模式從100億元開始賣過了1000億元，未來，一個新的巨頭會從復合型模式中崛起。一勺君一直有一個信念，一個受人尊敬、有核心競爭力的房企是從常識中誕生的：做有人住的好房子。那么，未來可能還有一個常識：將教育、醫療兩大資源與地產嫁接，將產生下一個十年的明星房企。這兩大領域都是距離老百姓最真切、也最容易付費的領域，與地產的化學反應，將真正催生下一個巨頭。

會不會是北大資源？面相不錯。在北大資源的同門兄弟里，金融，醫療與教育都是垂直領域里的佼佼者。北大醫療是中國眾多三甲醫院的投資商，北大教育則涵蓋北大品牌附屬幼兒園、小學與中學，并且與北大資源簽訂了排他性的引資辦學協議。

最關鍵的是，在不久前（9月16日），在香港上市的北大資源控股與母公司做了一個涵蓋12個地產項目、涉資19.34億港元的關聯交易，其中，重慶項目體量過百萬平米，超過50萬平米的項目也不在少數。交易過后，北大資源集團的幾乎全部地產項目注入了上市平臺。上市后，如何做？

北大資源把愿景寫進了公告，未來三年，建立30個北大社區醫療保健中心與30個北大附屬幼兒園，服務40萬個居民，其中一半是北大資源業主。

華潤置地

拼爹指數：4

看點：華潤置地的發家坐大得益于母公司華潤集團的“孵化器”策略，路徑有二：其一，母公司華潤集團單獨拿地，在時機成熟后，以資產包的形式，輕微溢價賣給上市公司，解決后者的土地儲備與后續發展問題；其二，母公司華潤集團與華潤置地聯合拿地，時機成熟后，上市公司以現金+新股形式，收購母公司相關地產權益，這樣的關聯交易，可以大大解放上市公司的資金不足難題，所謂“扶上馬、帶一程”。

隨著華潤置地業務坐大，拼爹生意轉入新層面。孵化器玩法開始大大減少，但借助于華潤集團海外聲名，華潤置地在境外事實上有一個巨無霸的擔保融資平臺，其拼爹紅利體現為：華潤置地享有內房股在香港市場最低的融資成本，平均融資成本在5%以下，2013年加權平均有息負債的利率僅為3.7%。

一個點的融資成本優勢，放在地產行業凈利潤率普遍走低的背景下，那等于是比同行多了一個點的凈利潤率。當然，大家也都看到了，華潤這幾年萬象城與五彩城開始布局了不少，每年銷售物業近700億元，還能保持這么大規模的投資級物業，訣竅在哪？當然是資金紅利。

遠洋地產

拼爹指數：4

看點：去年經過一系列重組，遠洋地產加強了自身的中國人壽大股東背景，并形成了南豐中國擔任第二財務投資人的股東局面。立足當下，今年年中，遠洋地產發行了兩筆五年期與十年期的投資級債券，共計12億美金。這應該創造了中國房企發行美元債券的規模記錄，算下來，兩筆債券的綜合平均利息僅僅為5.3%。

遠洋地產的當家人李明很清楚，這樣的規模與利息成本與中國人壽的背書有莫大關系，未來，融資規模與成本的亮麗表現，中國人壽還會是海外投資者下單遠洋地產的重要參考。同時，在養老地產成為下一個十年的地產機會時，遠洋地產有機會通過中國人壽的金字招牌，成為這一領域最受信賴的養老物業投資商。一勺君覺得，在資本市場幫著站臺是一方面，一旦遠洋地產的養老物業到達一定的規模，中國人壽還會是它實現利益退出的金融化渠道。

方興地產

拼爹指數：3

看點：方興地產身世其實一般，07年上市時，一個位于北京長安街的凱晨廣場就可以站到其資產總量的1/2，大股東背景是中化集團——一個做大宗商品外貿生意的央企，——它還一度控制著另一家上市房企遠洋地產，但2010年后，央企地產退出令出臺，方興地產的央企地產牌照越來越值錢，中化撤資遠洋地產，集中注意力做大方興地產。

外貿央企有兩個好基因，其一，有金融眼光，與國外買家打交道，練就了一身玩金融的本事，頻繁出入資本市場，游戲規則熟，信用等級日積月累也可靠；其二，見過大世面，有服務精神，品味不錯，高檔酒店與港口運營有不俗的心得。

這兩個好基因都體現在了方興地產身上：融資成本低，形象品味好，高檔酒店與寫字樓業務可以拆分成又一個上市公司金茂投資。除了萬達，方興地產可能是中國豪華酒店最大的投資商吧。如今，方興地產已經是中化系統里最具盈利能力的業務板塊，反哺母公司已經正在發生。

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