組屋新政促使私宅市場再度迎來春天？

8月28日，新加坡政府再次推出新措施，此次措施可以說是今年1月份所推出措施的延續和補充。據悉，此次新政中與大部分中國買家相關的是，持新加坡永久居民身份滿三年后，才能購買轉售組屋。市場分析人士表示，“該措施或促使部分永久居民轉投私宅市場，尤其是收入較高的剛需客戶。”

組屋新政調整，新永久居民買組屋不再容易

新措施規定，組屋貸款年限將從30年縮短至25年，向建屋發展局借貸的購屋者每月可償還的貸款比率也從35％下調到30％。同時也對永久居民實施新購屋限制，從即日起規定外籍住戶在成為新加坡永久居民后，必須等三年，才能在公開市場購買轉售組屋。今年1月份推出的政策規定永久居民購買組屋，也需要繳付額外買家印花稅Additional Buyer’s Stamp Duty，簡稱ABSD。

新加坡人口增長快，新增住宅有限

根據新加坡政府今年發布的人口白皮書中的人口政策規劃來看，為擁有可持續的人口增長，在新加坡的生育率只有1.2情況下，政府在鼓勵生育的同時，也需要每年引進1.5萬到2.5萬名新移民，以及批準3萬名外籍人士成為永久居民。白皮書預計，新加坡人口到2020年將從目前的531萬人增加至580萬到600萬人之間。到了2030年，可能進一步增加到650萬至690萬人之間。

從新加坡國內住宅的供需來看，自2005年起，新加坡人口每年增長至少10萬人，而每年新增加的組屋和私宅包括執行共管公寓不到4萬套，可以說基本上供需平衡，換句話說，新加坡目前建房速度基本上趕上了人口的增加速度。新加坡對于2009后房價的快速上漲其實并沒有采取極端措施，如大幅度增加供應，增加供應更多的是停留在口頭上。

房貸管制影響短期銷量，房價依舊堅挺

雖然受新房貸管制框架及發展商延后推出新項目影響，7月份的新私宅銷量大跌，但房價仍難降。即使美國收緊貨幣寬松政策，利率上揚，未來三年私宅的土地價格仍可能上揚20%，同時“私宅價格的漲幅介于10%至15%。”市場普遍認為。

這主要是因為發展商競標土地的火熱勢頭不減，以致地價節節上升，以及公眾預期新加坡人口會持續大量增加，因而房價只會步步走高，晚買不如早買好的心理有關。除非金融危機再度發生，發展商產生恐慌心理，競標活動冷卻，否則土地價格逐步被推高，房價自然是不可能下調。

而且在接下來幾個月，隨著發展商推出更多新項目，銀行也對總債務償還比率限制的手續更加熟悉后，市場銷量將在9月出現強力回彈。

私宅市場或受益，現房將受熱捧

市場研究人員指出，“未來10年，大量的組屋進入40年的年齡，成為舊樓。”據了解，70年代，是新加坡組屋大量建房的年代，那時每年建3-4萬套十分平常。如果拆掉這些房子重建，目前的建房速度就遠遠不夠了，前的供應也就是滿足增加的人口的基本需求而已。新政策規定成為永久居民三年后才可以購買轉售組屋，這樣就是在把需求向后延。事實上，政府對購買組屋的條件也越來越多，“即使新永久居民計劃三年后購買組屋也不是沒有風險，”市場分析人士表示，“首先，三年后政策如何調整沒有人可以預測；其次，根據目前的人口增長看，三年后組屋的價格幾乎不可能繼續維持當前水平。”

在新加坡住宅市場價格持續穩定上升的背景下，新政策將迫使一部分有住屋需求的永久居民購買私宅，私宅價格在未來或保持持續上升勢頭。

新加坡的低利率與高流通環境，加上穩定的就業市場，私宅項目將依然受到市場的歡迎與信心支撐，特別是靠近地鐵站的新項目，將會得到買家的青睞。

與炙熱的私宅需求形成對比的是，市場上可供選擇的即將交付或剛剛交付的私宅項目并不是很多，新加坡最大的私宅項目之一——翠城新景The Interlace以及位于烏節路購物區的豪宅禧林苑Urban Resort Condominium就是其中最受歡迎的兩個。

翠城新景The Interlace是凱德新加坡進行開發的新加坡規模最大的住宅項目之一，17萬平方米的建筑面積容納了1040余套大小各異的公寓。該項目預計9月底交房，業主們馬上就可以入住，感受花園城市的美好生活。而禧林苑Urban Resort Condominium則是一個永久產權的豪華現房項目，四周環繞著寧謐的大自然，卻位處烏節路鬧市的中央。遠離塵囂又不離市區，寧靜安適和繁華高雅互補并存，造就一種別致的生活情趣。

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