新加坡再出重拳為房地產市場降溫

新加坡政府2013年1月11日推出新一輪房地產市場降溫措施，多管齊下對政府組屋、私宅以及工業房地產市場進行全面降溫，新措施于次日生效。

全面降溫，新政涉及永久居民和本地居民

自2009年以來，新加坡政府已經實行了6輪房地產“降溫”措施。這些措施包括對房貸和開發商貸款進行限制，對外國人和企業購買房產征收額外的稅收等。

新加坡政府對房地產市場的控制可以說是毫不留情。在2012年新加坡房市越炒越熱的情況下，一些銀行甚至推出了長達50年的還貸期限，新加坡政府馬上宣布第六輪降溫措施，限定金融機構房貸年限不得超過35年。

此次降溫措施多管齊下，包括收緊貸款、提高印花稅、限制組屋出租等條例，同時介入工業房地產領域。

政府組屋方面，政府規定擁有組屋的永久居民不得出租整間組屋，且一旦擁有私宅以后，永久居民必須在半年內出售組屋。同時，購買新舊組屋的貸款條例也將收緊，新加坡金管局規定向銀行借貸的組屋申請者每月償還貸款的比例不可超過月工資的30％，而向建屋發展局貸款的償還比率上限則從40％降至35％。

私宅方面，外國買家的額外買方印花稅將提高５個百分點至15％，購買首個組屋或私宅的永久居民也須支付５％的額外買方印花稅，此前無需支付此稅種。永久居民購買第二套或更多私宅的稅費由3％提高到10％，新加坡公民購買第二套或更多私宅所需支付的稅費也分別提高7個百分點至7％和10％。

而在工業房地產領域，則向短期內轉手套利的買家實施賣方印花稅。如果他們在一年內賣出，必須繳付相當于售價15％的賣方印花稅；第二和第三年內賣出，則分別須繳付10％和5％。

難降房價，或短期內影響交易量

針對這次緊急出臺降溫措施的緣由，副總理兼財政部長尚達曼和國家發展部長許文遠均不約而同地把矛頭指向目前的低利率大環境和本地房價持續攀升的趨勢。

目前新加坡面臨的問題是，全球低息環境下，資產不斷注入房地產市場。從新加坡國內來講，對于房價的最大的支撐因素即目前的負利率。目前市場上找到1.1%左右的貸款并不困難，而私宅租金的回報在3.5%-4%之間很正常，這種差價使貸款買房出租成為了賺錢的工具，更不必說房地產本身的升值了，貸款買房非常合算。有人擔心利息的上升，但是上升往往是經濟轉好的表現，比如美國和歐洲經濟轉好，利息上升，這時可能新加坡經濟更好。當經濟一片繁榮時，人們就有了更好的持有能力。由于賣家持守能力很強，從而增加了價格談判的砝碼，買家只能出高價追高才能買到房子，買家的追高將導致成交價一直上升，僅通過印花稅打壓需求達到預期效果有一定難度。

市場普遍認為，新政或在短期內對交易量產生一定影響，但很難降低房價，不過對于市場的穩定健康發展確起到良好作用。對買家而言，這未嘗不是好事，只有健康的市場才能保證買家的利益不受損。

就發展商而言，盡管新政產生一定奏效，但新政后首個開盤的私宅項目第一天即賣出235個單位，市場人士認為：市場反應相當不錯。欣樂國際執行董事麥俊榮對項目的反應表示意外。至于發展商是否會有更多折扣，則表示目前尚不確定，必須看市場動向才能決定。

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