這件事我們理解錯了！這里面有7000億大機會！

　　2020年，中國資本市場上最大的一件事情，即將落地!

　　螞蟻集團終于要上市了!

　　10月17日，據新浪財經消息，由于投資人需求太過強烈，螞蟻集團IPO估值一改再改，從最早的2250億美元，到后來的2500億，再到如今的2800億，一個月不到，提高了550億美元。

　　不出意外，螞蟻很可能超越沙特阿美，成為人類有史以來最大的IPO。

　　退休之后，再次站上巔峰，馬云實在太牛了!

　　就在馬云風光無限的時候，馬云曾經的恩人孫正義正遭遇嚴重危機，WeWork等關鍵投資失敗之后，孫正義一連串賣賣賣，希望斷臂能求生。

　　Wework曾被譽為孫正義的下一個阿里巴巴，但連續巨額虧損之后，WeWork的估值已經腳踝斬。

　　據2020年5月軟銀集團的公告，WeWork估值已跌至29億美元，相較于巔峰時期的470億美元縮水了九成以上。

　　一個上天，一個入地，變化之快令人唏噓不已。

　　凡是過往，皆為序章。

　　曾經都是數一數二的獨角獸，如今為何落得天差地別?

　　只有不斷掙錢，才能更加值錢，螞蟻越投越賺，wework越投越虧，差之毫厘失之千里。

　　錯了!錯了!原來我們都錯了!

　　做生意不是做慈善，只虧不賺，注定失敗。

　　Wework失敗之后，共享辦公接連傳出負面消息，從業者商業常識的集體缺位，讓人誤以為整個行業都不值得看了。

　　可就在最近，一個消息的出現，讓我非常震驚，甚至顛覆了我對共享辦公的認知。

　　9月28日，WeWork中國易主，摯信資本2億美元追加投資，成為控股股東，且任命運營合伙人、前美團點評高級副總裁姜躍平擔任代理CEO，實際掌管公司業務。

　　實際上，在更早的2011年，摯信資本就與知名的紅杉資本一同投資了A股的另一家共享辦公企業創富港，2016年，創富港在新三板掛牌，目前摯信資本持有創富港5.56%的股份。

　　讓我震驚的，不是摯信資本火中取栗，敢接盤WeWork中國這件事，而是摯信資本曾經投資的創富港。

　　創富港跟WeWork到底有什么不同?

　　創富港是中國最早上市的共享辦公企業之一。

　　注冊制之前，在中國掛牌，意味著創富港主營業務清晰，有持續經營能力。

　　掛牌、上市即變臉，是不少中國企業的典型特征。創富港顯然屬于非典型案例，據公開數據，2016年上市融資之后，創富港不但沒有變臉，反而大幅提高盈利水平，屢創歷史新高。

　　2020年，寫字樓空置率不斷高企，深圳甚至到了驚人的30%，在這種行業環境之下，即便虧損也正常，可創富港好像是虧損絕緣體。

　　據創富港財報，2020年上半年，創富港收入增長10%，歸屬凈利潤逆勢大幅增長超過100%!

　　上市之后全部盈利，行業下行不受影響，難道創富港和WeWork們，做的不是一個行業?

　　事出反常必有妖，帶著懷疑的目光，我開始挖掘創富港到底有何過人之處。

　　結論是，沒有注定虧損的行業，只有不思進取、商業模式含糊的企業。

　　頭部共享空間企業，熱衷于5A級寫字樓的高大上，好像只有核心地段的頂級寫字樓才是正確的選擇。

　　高端的不一定好，合適的才是好的。

　　整個行業的“假名媛”作風，讓一般觀察者形成一種錯覺：大企業大客戶，有潛力的中小企業，都住在核心商圈的頂級CBD，共享辦公企業追著客戶跑，這么做合乎商業邏輯。

　　和創富港的薛春聊過之后，我發現，其實我們都錯了。

　　薛春認為甲級寫字樓是風險最高的，因為前期投入成本高，回收期長，操作的好當然利潤大，一旦經營不善，會出現大問題。并且，常常難以逆轉。

　　深刻反思了這種行業現象，創富港劍走偏鋒，抓小放大，采取了一條“非傳統”共享空間道路，絕少進駐5A寫字樓，而是花十幾年的功夫，主要解決2到10個人的辦公需求。

　　中國創業者，在起步階段受資金限制，大多是兩三個人起步，我們葉檀財經最開始也是這么發展起來的。

　　除了金融等初創企業，絕少需要5A甲級寫字樓，高大上環境和繁華地段，他們要的是無微不至的服務。只有做起來了，在二次騰飛階段，才對位置對環境上有更多硬要求。

　　一是生存，二是滿足心理需要。人也罷，企業也罷，大多如此。

　　共享空間、聯合辦公有藍海，這片藍海特指幾千萬中小微企業，而不是某些特定大客戶。大客戶不缺地，不缺辦公空間。

　　刻意追求虛無縹緲的高大上，帶來的結果，是幻想的美好，現實的殘酷。賺了面子，虧了里子，最終大概率走向消亡。

　　創富港在這條非常規道路上，一走就是十幾年，這十幾年下來，除了提供空間，做得更多的是提供服務。

　　初創公司，對價格敏感，對服務其實更敏感。人力、財務、稅務、法務等等后臺是企業所必需，初創企業不可能一一到位。服務如果夠好，對創業者來說，吸引力其實比空間本身更大。

　　在創富港，從稅務籌劃到人力資源咨詢，從銀行對接到管理系統，別人有的一般性服務這里有，別人沒有的“特殊服務”這里還有。他們自己設計了一套管理系統，比大廠們做的更接地氣，符合小公司調性。

　　創富港的商業模式就是急企業之所急，從用戶視角做生意，樸實無華比外強中干重要得多。

　　根據公開資料，創富港服務類收入已經能夠占到全年收入的25%，這個比例在行業內都很高，足以說明創富港優勢所在。

　　路不一樣，結果自然不同。

　　據億歐調研數據，聯合辦公出租率平均達到85%時，才能保持盈虧平衡。

　　85%是聯合辦公的生命線，在生命線以上的聯合辦公企業鳳毛麟角。據公開資料，氪空間、wework等等頭部企業，能夠穩定在80%已經不錯。

　　創富港能做到什么程度?

　　2018年，創富港平均出租率為96.2%，2019年是93%，上下浮動不大，常年基本都維持在90%以上的水平。

　　2020年上半年，受疫情沖擊，創富港的出租率稍有下滑，但是仍然保持在85%的生命線以上，88%的出租率讓整個行業很羨慕。

　　除了找對路，創富港還有一個非常獨特的能力，理性克制。

　　熱錢洶涌，獨角獸們容易被熱錢砸昏頭腦，不以經營能力、賺錢能力為依據擴張，而是以堆砌估值為依據，大規模擴張。

　　在行業景氣度高、受熱錢追捧的時候，這么做還行，一旦行業下行、市場偏好下降，誰在裸泳，立刻顯現。

　　在繁華中冷靜思考，享受孤獨，這份定力不多見。

　　從創立以來，到上市之前，創富港只在2011年融過一次錢，后來wework們再怎么火爆，創富港也保持克制。

　　創富港生存的訣竅之一，就是快速，提高效率。

　　對空間進行最科學的分割，做到空間的極致利用和房型性價比的提升，獲得超過同行平均收入20%的能力。

　　裝修工期更短，成本比別家低20%。

　　裝修上有三個核心指標，質量、工期和價格。創富港一旦確定(樓)盤簽約，簽的那一刻分割、測評就都已經完成了，全部IT化。這樣能夠確保裝修時間在保證質量的情況下比別人工期更短;在價格控制上，裝修能力內化，省下了裝修公司的錢。

　　快速出租能力，創富港的滿租周期為同行的1/2。(一個樓盤)剛剛簽了合同，就開始用圖紙去出租產品及服務，等到裝修完畢，1/3已經租掉了。

　　創富港還給自己設置了一條嚴苛的擴張線：一旦一個團隊的平均日出租率低于90%，創富港就會終止團隊繼續開店;如果集團層面整體出租率低于90%，就會停止整個集團的擴張腳步，直到壓縮調整，重回90%以上，才可以繼續擴張。

　　創富港發現，真正良性的聯合辦公企業，每年實現30%左右的穩定增長最為合理，可以兼顧規模與效益。如果想要進一步提高增速，需要可復制的能力成長作為背書。

　　讀懂自己的能力，正視自己的優劣勢，懂得舍與得，在當今中國浮躁的商業環境里，這份理性和克制，不多見。

　　行業凍結 上半年企業利潤增長百分百!

　　2020年5月，前瞻研究院發布了《2020中國聯合辦公最具投資價值企業榜單中》，從規模實力、持續經營能力、創新能力、成長潛力能多方面對聯合辦公企業進行分析，創富港綜合評分第一，大幅度領先后面的企業。

　　從上面這張表可以發現，除了規模實力以外，創富港在持續經營、創新能力、成長潛力上都高居榜首。

　　在成長性上，創富港最近3年年均復合增長率超過25%，哪怕是作為上市公司，這個水平已經能排到整個A股市場的TOP 5%。

　　復利的作用很可怕，巴菲特靠復利成為全球首富，創富港如果每年能夠保持兩位數增長，持續20年以上，3年就翻番，畫面太美，難以想象。

　　聯合辦公的持續經營能力，是頭等大事。從現金流來看，創富港經營活動現金流在掛牌后一直保持在非常高的水平，和營收的比值在15%以上，顯示經營質量非常高。

　　2020年上半年，行業受疫情的影響，普遍現金流狀況不佳，創富港卻取得了5466萬的佳績。

　　根據半年報數據，2020年上半年，公司實現營業收入2.8億元,同比增長10.41%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤0.18億元,同比增長103.73%。

　　預收款規模是未來經營能力的風向標。創富港的預收款一直保持穩健增長態勢，截止2020年上半年，預收款這塊即待確認的收入，積累到1.4億元，占2020年上半年營收的半壁江山，未來成長已經鎖定。

　　EBITDA/平米/月是經營能力的綜合體現，和規模擴張(經營面積)直接掛鉤。從這個指標看，創富港擴張——盈利——再擴張，永續經營能力不錯。

　　走自己的路 讓行業瞧瞧!

　　Wework們不行，不代表整個行業不行。

　　在英國，有家和創富港很像的公司——雷格斯，幾十年如一日的風生水起，近期更大有補WeWork空缺之勢。

　　據《金融時報》6月報道，聯合辦公行業鼻祖、全球近三十年來最成功的共享辦公品牌雷格斯的母公司IWG集團近日接管了WeWork在香港的一處棄租辦公空間，這也是IWG首次接管WeWork棄租空間。

　　雷格斯母公司IWG集團1999年在倫敦交易所上市，股價從2002年以來翻了40倍，2008年金融危機之后漲了4倍，目前市值約30億美元，合200億人民幣。

　　2019年，IWG集團在全球總營收約35億美元，凈利潤1.8億美元;賬面上擁有將近9,000萬美元的現金流，幾乎沒有凈債務。

　　同樣是聯合辦公，雷格斯的理念和創富港特別像，要效率，要盈利，要持續經營的能力，而不要夏日煙火式的曇花一現。

　　雷格斯們向左，WeWork們向右，孰優孰略非常明顯，這也告訴我們，聯合辦公這個行業沒問題，關鍵看怎么做!

　　雷格斯大本營在英國，而創富港則以中國為核心，就長期潛力來看，數倍于英國體量的中國聯合辦公行業，勢必會出現比雷格斯更大更強的聯合辦公企業。

　　據前瞻研究院數據，未來每年有將近1000萬的新注冊企業，會推動聯合辦公市場空間不斷提升，前景可期。

　　預計到2025年，市場規模將會突破7000億元，成為推動辦公樓發展的主要動力。

　　真理往往掌握在少數人手里，行業問題也許并不在行業本身，而是多數企業走錯了方向。

　　還記得2018年，因為認知偏差，理解誤差，預期落差，消費電子、光伏等一大波現在的大牛行業遭遇重大危機，龍頭企業股價大幅回調，一些大型企業破產。

　　那時候，其實是最佳的逆向投資時點。同樣的逆向思維，也許也適用于創富港所在的聯合辦公行業。

　　對不少行業來說，前人栽樹后人乘涼，燕行式排老二的企業并不少見。前面投入越大，后面效益越大。只要方向對了，前期的鋪墊很有可能為后程發力提供大量彈藥。

　　看看創富港的財報，一旦放慢擴張步伐，等來的都是利潤。

　　企業在逆向投資，別人害怕時貪婪，別人貪婪時害怕。A股里這樣的成功案例不少。

　　最后，做一個大膽的猜想。

　　創富港的伯樂之一摯信資本，在此時接盤WeWork中國，也是是意識到，只要把創富港的經營路徑復制到WeWork中國上，成功其實并不遠。

　　只有持續不斷掙錢，只要經營模式正確，企業才會真正值錢，投資讀懂這句話，受益終身!(市場有風險，選擇需謹慎!此文僅供參考，不作買賣依據)

　　轉自：葉檀財經

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