同業整頓再掐融資血管，海外融資成本普遍提升
5月16日，中國人民銀行、銀監會、證監會、保監會、外匯管理局聯合發布《關于規范金融機構同業業務的通知》，在鼓勵金融創新、維護金融機構自主經營的前提下，就規范同業業務經營行為、加強和改善同業業務內外部管理、推動開展規范的資產負債業務創新等方面提出了十八條規范性意見。
對此，有業內人士認為，隨著同業業務高速增長的態勢得到遏制，商業銀行表外業務被迫逐步回流表內，將加劇資金面供求失衡的態勢，信貸資源稀缺性將進一步體現，房地產融資困境或繼續加劇，少數資金周轉緊張、銷售不暢的企業有可能出現資金鏈斷裂的情況。
有分析指出，盡管此前央行要求對個人住房貸款保證發放，但從現實情況看，房地產開發貸款卻呈現收緊的態勢，監管層并沒有試圖開啟松綁計劃。
對此，房地產業內的看法目前比較一致，以前的主流融資渠道“銀行信貸”已經受到嚴格限制，缺錢的開發商們也正在想盡各種辦法進行融資，海外融資、房地產私募基金、保險資金等正在成為地產圈融資的新手段。
海外融資成本普遍提升
近期國內多個城市樓市涌現的降價潮，導致房企海外融資的難度有所加大。
最近一兩年，有遠見有實力的開發商紛紛赴海外布局，或者與當地企業合作收購項目，或者在海外上市融資。
中原地產研究中心統計數據顯示，今年5月份，多家房企合計12次發布海外融資計劃，總計融資額度為45.9億美元。
但是隨著美元走強，海外融資成本開始上升，大部分企業的美元優先票據等成本都已經上漲到7%以上。中原地產首席分析師張大偉在采訪中表示：“受到美國加速退出QE和人民幣貶值的雙重疊加影響，以及近期國內多個城市樓市涌現的降價潮，導致房企海外融資的難度有所加大。雖然5月來，融資額有所增加，但融資成本明顯增加，這導致企業的資金成本負擔上漲。”
人民幣持續下調，美元轉為強勢，導致房企海外融資的難度越來越大，房企的又一扇資金之門正處于逐漸關閉狀態，對市場的影響非常不樂觀。張大偉認為，“房企海外融資的壓力將持續加大，人民幣貶值將對資產價格出現沖擊，而美國退出QE也會明顯增加房企海外融資的難度。”
從春節過后這兩個多月時間看，當前房企與客群之間的博弈已經出現了微妙的變化。在信貸收緊、自住房供應等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已經悄然生變。
為嚴控風險，國內各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量。此外，銀監會發布的《關于信托公司風險監管的指導意見》提出加強風險評估，對房地產等重點風險領域定期進行壓力測試。房企特別是有海外融資渠道的房企，將更加積極的儲備資金。
房地產開發貸款下滑
現在的政策鼓勵銀行支持保障性住房，因此商業住房從傳統領域獲取資金的渠道已大不如前。
房地產行業這十幾年的繁榮離不開銀行的支持。現在，銀行對房地產貸款一收縮，地產行業明顯感受到了日子的難過。
央行統計數據顯示，2013年全年，房地產貸款余額增加2.34萬億元，同比上一年多增9987億元，增量占同期各項貸款增量的比例達28.1%，較2012年末大幅增加了10.07個百分點。事實上，房地產貸款增速在歷時兩年的受限后，2013年有小幅回升，個人住房貸款在2013年也實現了較高增速。而基于地產開發貸款和保障房信貸的擠出效應，曾經作為房地產商最重要的資金來源的銀行開發貸款，近年來的占比不斷下滑。
4月底，央行發布的2014年一季度金融機構貸款投向統計報告顯示，3月末，地產開發貸款余額1.12萬億元，同比增長7.6%，增速比上年末低2.2個百分點。
從多家銀行披露的2013年年報中，也可以看出銀行對于房地產項目多持謹慎態度。
中國工商銀行2013年年報的數據顯示，2013年房地產貸款項目金額減少了38.85億元，同比下降0.7%。不僅如此，2013年工商銀行對整個房地產業貸款也減少了236.01億元。據工行方面稱，這“主要是本行繼續對房地產業實施嚴格限額管理的結果”。交通銀行2013年年報中也有類似的表述，表示要加強“對房地產貸款實行比例控制，強化開發企業名單制管理和抵質押占比提升管理”。
年報只能從數字上顯示房地產行業面臨的資金壓力問題。在采訪中，一位地產商向中國商報記者透露：“鑒于房地產行業的風險問題，銀行對開發商放款態度比往年謹慎了許多。而且房地產開發貸款中含有一定比重的保障性住房開發貸款，現在的政策鼓勵銀行支持保障性住房，因此商業住房從傳統領域獲取資金的渠道已大不如前。”
該開發商還舉例子說：“現在不僅僅是中小開發商，連大型房地產商也受到銀行冷遇。最先是審批的時間延長，接著是獲得的貸款數額越來越少。”他說，房地產商在銀行方面遇冷已是不爭的事實。
銀行層面意識到風險必然會控制房地產商的貸款，而開發商融資的另一渠道信托公司也開始拒絕房地產開發商了。據用益信托網的不完全統計，2014年一季度，房地產信托發行規模764.8億元，環比下降39%，一季度新發行的地產信托占比為31.58%，較2013年四季度的35.84%明顯下降。
百瑞信托發布的一份報告也指出，房地產信托發行規模和占比出現“雙降”，是因為房地產行業近期出現了周期性回落，而更為重要的是，此前出現的兌付風險事件使得信托公司和投資者對于新項目更加謹慎。
再融資的放開有助于提高房地產業的資金配置效率，能顯著改善開發商的資金狀況。
再融資有選擇性放行
目前房地產企業去庫存壓力較大，不少二三線城市出現了樓盤降價現象，再加上受銀行信貸緊縮等諸多因素影響，全國商品住宅成交量近期出現“普跌”。
據統計，在已經公布了2013年年報的地產企業中，其經營活動產生的現金流量凈額為負的已經超過四十家，更有超過十家公司經營性現金流量凈額低于負10億元。
今年以來，房企再融資步伐顯著加快但是，前段時間陸續有幾家企業獲批。“今年以來房企再融資的開啟，在一定程度上順應了市場化調節的政策基調，通過資金鼓勵使企業開發更多產品投入市場，達到市場供需平衡，解決部分市場問題。”全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌表示。
2014年3月19日，兩家地產公司中茵股份、天保基建發布公告，其非公開發行A股股票申請獲得證監會通過，4年半之后地產再融資由此正式開閘。
地產專家謝逸楓表示，“此次再融資獲批對于房地產板塊信號意義重大，意味著管理層對房地產行業的調控思路，從抑制開發商資金向增加供應切換，過去資本市場市場化機制被行政手段制約的因素將得以消除。”
與此同時，也有業內人士表示，僅僅幾家房企再融資方案得到批準，并不意味著房企再融資將會全面開閘，而是有選擇性地放行。
謝逸楓認為，從企業層面來講，再融資的放開有助于提高房地產業的資金配置效率，使經營效率高的房地產企業獲得成長所需的資金。再融資開閘能顯著改善開發商的資金狀況。（本報記者曾靜婕）
來源：中國商報
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