中國房地產泡沫了嗎？

私人房地產咨詢服務公司高緯環球近日發布了專題報告《中國房地產泡沫了嗎》。報告指出，東部沿海城市寧波一家本地房地產開發商的破產揭示了中國經濟的新風險。鑒于今年中國房地產價格增速將繼續放緩，有關房地產開發商借貸過度并可能出現債務違約的擔憂在不斷加劇。

報告提醒，根據魯比尼全球經濟推算，中國30%的銀行貸款流向了房地產領域，同時土地和房屋在大多數貸款中又被用于抵押。房地產作為經濟增長的引擎，貢獻了16%的中國國內生產總值。考慮到相關產業眾多，房地產業的任何放緩都可能對更廣泛的中國經濟產生影響。

隨著今年宏觀經濟的整體放緩，高緯環球預計住宅市場的下行趨勢將會持續較長時間。

下行趨勢仍將持續

高緯環球的報告指出，在消費者支付能力透支、信貸環境繼續收緊以及政府對地下金融監控趨嚴的情況下，中國住宅市場很難重現過去幾年中量價齊升的高速增長盛況。中國新的領導層承諾追求更加平衡的經濟增長，因此房地產市場將繼續執行嚴格的調控政策。

在今年的“兩會”閉幕式新聞發布會上，國務院總理李克強重申抑制投機投資性需求，根據不同的城市情況，因類施策，因城施策。這表明防止房價增長過快仍將是調控的一個重點。此外，更多金融領域改革所衍生的投資產品或將分流原本投向房地產領域的儲蓄存款，從而可能對住宅產品的投資需求造成沖擊。

因此，在這種調控背景下，開發商在產品定價上更加趨于保守。據報道，一些城市高端項目價格已經下調，并且一些開發商有可能會進一步采取“以價換量”的市場策略。但高緯環球的分析認為，除了在一些存量嚴重過剩的三四線城市，大規模降價的可能性似乎不大。相反，溫和的市場將引導項目開發更加謹慎并與市場需求同步，從而優化開發商的資產負債表。

高緯環球研究部大中華區執行董事林榮杰預期，房地產市場會加速洗牌和整合。主要的上市開發商將憑借良好的資金狀況和多元化融資渠道，增加其在疲軟的房地產市場中抵御風險的能力，即使遭遇市場動蕩，表現也會好于規模相對較小的開發商。例如，為拓展美國房地產市場，上海綠地集團最近宣布分拆旗下部分業務和項目在香港上市。以綠地和萬科為代表的中國大型房地產開發商積極在海外尋求新的住宅開發項目。

林榮杰還表示：“雖然當前市場的動蕩和消極情緒可能在短期內給市場前景蒙上陰影，但是長遠看來，基于宏觀環境方面的一些積極因素的推動，我們認為住宅銷售仍將會保持在一個健康的水平。”首先，城鎮化仍將是住宅需求的主導性驅動力量。國務院于3月16日印發了《國家新型城鎮化規劃（2014~2020年）》，《規劃》提出到2020年，城鎮化率將從2012年年底的52.6%提高到60%。與此同時，中央政府將繼續抑制高端房地產投機投資需求，同時加大普通商品房的供應以滿足需求。此外，二胎政策的放開對房地產市場也是一個利好消息。最后，2014年7.5%的經濟增長目標，加上持續的經濟改革和不斷改善的全球外部需求，仍將為就業和收入增長提供足夠的支持，進而刺激住宅市場的需求。

減少土地財政依賴

目前，銀行貸款無力償還的現象不僅僅出現在房地產行業。近期，作為太陽能面板制造商的上海超日太陽能科技股份有限公司的債務違約事件，引發了人們對中國金融體系的擔憂。根據摩根士丹利數據顯示，目前中國債務已飆升至現今國內生產總值的250％。另外，國內的“影子銀行”更是增加了中國經濟的不確定性。根據穆迪投資服務公司評估，“影子銀行”的規模約占國內生產總值的39%到55%之間。雖然以國際標準來看這一比例并不高，但是增長速度很快。

毫無疑問，去杠桿化必將是一個復雜的過程，并甚至有可能影響中國的經濟增長。因此，中國政府一直積極地采取預防措施。近期，中國人民銀行參照巴塞爾協議III標準頒布了《商業銀行流動性風險管理辦法》，《辦法》要求自今年3月1日起，商業銀行需將流動性資產儲備保持在資金凈流出量的60％，到2018年，該比例要上升到100％。銀行系統將建立存款保險制度，并加快利率自由化和推進金融機構利率自主定價權。

與此同時，存款保險將有助于減少潛在的銀行擠兌現象和銀行違約的傳染效應。此外，未來幾年中國政府將逐步減少地方政府的債務，具體做法是在各省成立資產管理公司，購買地方政府融資平臺債務（主要是銀行和信托公司貸款），進行債務重組，以提高借款人還款的可能性。這有別于之前的創建一個統一的中央機構負責購買地方政府銀行債務的方案。長遠來看，房產稅的引入將為地方政府提供穩定的資金來源，并減少對土地財政的依賴。

即便如此，國務院總理李克強曾指出：“個別債務違約難以避免。”高緯環球對此言論的解讀是政府意在減少隱性擔保帶來的“道德風險”和減緩杠桿率的累積。但是允許違約的出現有可能會挫傷投資者信心從而引發信貸緊縮，并觸發更多的債務違約，甚至會波及那些開發優質項目并且擁有較強的還款能力的開發商，進而可能會對整體經濟產生嚴重的后果。盡管如此，中國政府正在努力避免金融市場系統性風險的出現。在高緯環球看來，如果中國經濟增長急速放緩，政府將會在很大程度上求助于經濟的大杠桿——利率、匯率和銀行貸款。（作者 李高超）

來源：國際商報

　　轉自：

　　【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀