長三角區域樓市為何先降價

　　一季度，受銀行信貸緊縮、“錢荒”等因素影響，杭州、常州、無錫、溫州等長三角區域城市個別樓盤大幅降價逆襲之后，浙江接著出現了房企倒閉破產現象。進入二季度，長三角區域樓市并沒有明顯好轉，杭州等地目前已經出現第二波降價現象，上海浦東唐鎮、外高橋、徐匯濱江等板塊個別高端樓盤也加入到降價的陣營。

　　從此輪市場表現來看，長三角區域樓市城市尤其是浙江地區首先在全國范圍內開始降價，進入第二季度，進一步打破市場僵局的仍然是杭州、上海等長三角的城市。這些區域為何會成為今年全國樓市降價的“排頭兵”？進入第二季度以來，進一步打破市場僵局的為何仍然是長三角的城市？

　　事實上，這里面包含：銀行信貸緊縮的市場背景下民營經濟低迷、城市房地產市場基本面表現供大于求、大型企業戰略調整等諸多因素。

　　首先，近兩年，長三角區域尤其是浙江民營經濟低迷，還沒有明顯好轉，加上去年下半年以來銀行信貸政策轉為適度緊縮，影響到實體經濟的復蘇與好轉。從購買力的角度來講，會直接影響到民營資本或投資客持續投資房地產市場的能力。

　　其次，此輪降價的市場或板塊本身存在供大于求問題。比如杭州、常州兩個城市降價項目所在板塊或區域，基本表現為供大于求，加上部分樓盤定位偏高端，會影響到整個項目的去化速度。從上述角度來看，企業或項目層面必須適度調整銷售策略，方可快速回籠資金。

　　最后，在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型企業會針對全國范圍內布局項目進行評估，對于布局不合理的城市、項目所在區域或板塊存在供大于求狀況、項目本身定位存在一定問題的項目將率先采取降價措施（比如長三角區域的杭州、常州的降價現象）通過降價清盤盡快回籠資金，退出這些布局不合理的城市或區域板塊，然后將回籠的資金投資到優勢區域。同時，通過拿地換倉謀求下一輪市場發展機會，最終實現公司布局戰略總體保持合理、健康。

　　浙江省統計局數據顯示，2014年一季度，浙江省商品房銷售面積和銷售額同比分別下降25.6%和29.4%，3月份以來市場成交更加清淡，包括杭州、寧波、溫州在內一些城市商品房打折促銷力度加大。此外，房地產開發建設也有一定的調整，房屋施工和竣工面積增速較去年同期分別回落了1.2和3.9個百分點。

　　當前杭州、寧波、溫州等浙江省重點城市樓市繼續下行，仍然面臨著比較大的去庫存的市場壓力。這不僅拖累已經陷入困境的實體經濟，更嚴重影響了地方政府財政。從這個角度來講，也就不難理解杭州、寧波、溫州等地被傳言提及定向寬松樓市限購政策。

　　在銀行信貸緊縮的市場背景下，即使大多數一二線城市市場基本面良好、開發企業不缺資金的情況下，大家也普遍對未來市場預期感覺到不確定性，尤其是中小企業，可能面臨更多的債務違約的市場風險。何況對于杭州、寧波、溫州等城市來講，目前還面臨比較大的去庫存的市場壓力。

　　因此，在二季度，開發企業仍然要堅持“跑量”的基本原則，堅持以現金為王，根據政策層面“階段性”的變化特征，通過“跑量”回籠資金。尤其是去化難度較大城市的樓市更需在“量”上做文章，堅持“跑量”回籠資金，而不應在價格上做太多考慮。到了下半年應該因時而變，快速調整自己的銷售策略、布局策略，以實現逆勢擴張與增長的機會。

來源：中國建設報

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