繼杭州、溫州、長沙等城市醞釀松綁限購的消息被辟謠后，廣西南寧率先打響了放松限購的第一槍。而近日，天津濱海新區對外宣稱，將實施差別化限購，推出共有產權模式購房政策，購房人交一成首付款就能先住房，待經濟條件成熟后再購回其他產權。
上述城市放松限購的行為被業界認為是房地產市場正在釋放刺激樓市的信號。然而，在中國房地產研究會副會長胡志剛看來，放松限購是個別城市實施分類調控的一種做法，或不排除是地方樓市消化存量的一種方式，但不一定會起到救市的作用。
放松限購只是救市的權宜之計
近來，房地產市場呈現整體下行態勢。4月16日，國家統計局發布的今年第一季度樓市統計數據顯示，商品房銷售面積為2.01億平方米，銷售額為1.33億元，同比下降3.8%、5.2%，其中住宅銷售面積、金額分別下降5.7%、7.7%，杭州、福州、常州乃至北京、上海等眾多城市在今年3月份都出現房價下跌的情況。同時，房地產開發投資增幅也在下降，第一季度，全國房地產開發投資額為15339億元，增速環比回落2.5%。
不僅如此，庫存過高也是影響樓市持續發展的主要因素之一。據上海房地產科學研究院發布的房地產市場研究報告顯示，截至今年3月底，全國受監測的20個城市新建商品住宅庫存總量為8401萬平方米，環比增長2%，同比增長16.3%，創下了近5年的歷史新高。在包括北、上、廣、深等一線城市在內的20個城市中，有14個城市的庫存出現環比上升，其中北京、深圳和茂名3個城市的庫存上升幅度較大，環比增幅分別達到10%、9.8%和7.5%。
胡志剛在接受本報記者采訪時表示，受樓市銷量過低和庫存過高影響，一些地方政府不得不重新考慮限購政策松綁的可能性，這種做法是個別地方政府對樓市實施的分類調控。為確保我國經濟平穩增長，2013年，國家層面對房地產調控提出了新的思路，不同城市可以根據自身特點出臺或緊或松的微調政策，而目前南寧、天津執行的松綁限購政策正是中央允許地方實施差別化、雙軌制、市場化調節等樓市分類調控政策中的一種，但是從長遠看，放松限購只是救市的權宜之計，并非長久之計。
能否刺激樓市消費市場說了算
“雖然中央允許地方政府實施分類調控，但是地方松綁限購能否救市還得由市場說了算。”胡志剛說，“就目前情況看，一些地方政府為刺激市場需求開始放松限購，這種做法或許會在某種程度上起到救市作用，但大多數城市的樓市呈現‘買漲不買跌’的態勢，越是降低房價購買的人越少，一些房地產開發商通過降價的方式促銷，并沒有增大房屋的銷售量。松綁限購最終能否促進樓市銷量和消化庫存，還要看實際運行的效果。”
記者了解到，就在溫州、長沙、杭州等地相繼傳出樓市正在醞釀松綁限購政策之際，溫州的房價已連續下跌31個月，部分房源價格腰斬，并且仍有繼續下跌的趨勢；杭州也頻頻爆出樓盤打折促銷的消息，遭到市民圍觀熱捧，但銷售未能重現火爆場景。業界人士表示，限購政策主要集中在重點城市和市場購買力相對較強的經濟發達地區，但經過多年限購，再加上房地產稅開征預期的壓力，投資投機性需求已基本得到控制，而房價已經處于高位，真正有承受力的人并不多，即便放開限購，也只能達到短期刺激效應，很難持續下去。
樓市可持續發展靠開發企業的成功轉型
胡志剛認為，地方試圖松綁限購為的是拉動樓市需求，或許在短期內能達到刺激消費的目的，但從樓市的長遠發展看，只有當開發企業賦予房屋文化、科技等更多內涵的時候，才能真正促進樓市的銷售。開發企業需要改變傳統的銷售觀念，由開發商轉型為服務商，更多地考慮如何為業主提供優質的配套服務，才能帶動房地產市場的蓬勃發展。
“過去，房地產企業是單純的開發土地和建造房屋的開發商，所銷售的也只是鋼筋、水泥、混凝土，而未來的房地產企業要做的不僅是加工土地，還應將文化、歷史、山水、風光、鄉愁等多種元素融入房屋中，推銷一種以人為本的生活方式，開發商的經營模式也應由商品房買賣逐步轉向完全或部分持有經營物業并注重發展社區的配套服務。目前，萬科正在積極探索成熟的社區商業模式，利用先進的移動互聯、物聯網、云計算等信息技術，打造藍卡居家醫療服務和家庭醫生服務的全新模式。”胡志剛說。
胡志剛表示，未來，房地產市場主要倚靠市場需求來進行調控，只有滿足了主流消費群體的購房訴求，開發商才能真正賺取利潤、贏得市場，而房地產企業的成功轉型，不僅關乎自身的發展，還會對樓市產生深遠影響。目前，一些地方實施松綁限購政策只是針對樓市進行的一種分類調控，能否達到預期效果還要經受市場的檢驗。從長遠看，未必利于房地產業的良性發展。（本報記者邱莎）
來源：中華建筑報
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