樓市庫存量創五年來新高，調控將向何處？

　　進入今年以來，有關于樓市崩盤的爭論便一直持續不斷。

　　據最新數據顯示，我國35個城市新建商品住宅庫存總量已創五年來新高。由此看來，樓市“寒冬”似乎仍在蔓延。

　　樓市庫存量創五年來新高

　　據經濟參考報報道，12日，上海易居房地產研究院發布4月住宅庫存報告，截至4月底，重點監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24891萬平方米，環比增長2.6%，同比增長19.5%，創五年來新高。

　　數據顯示，重點監測的35個城市中，有28個城市庫存出現了同比增長現象。其中南昌、濟南和寧波3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到68.6%、63.8%和56.8%。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，4月房企加大推盤力度，但市場看跌情緒較重，從而使得部分未消化的新增供應轉化為庫存。

　　另外，報道還表示，值得注意的是，此次庫存上升的不僅僅是二三線城市。截至4月底，35個城市中新建商品住宅庫存總量，一線城市3032萬平方米，環比增長4.6%，同比增長12.4%；二線城市總量18063萬平方米，環比增長2.4%，同比增長19.2%；三線城市3796萬平方米，環比增長2.4%，同比增長27.6%。

　　一線城市庫存呈現環比與同比雙雙上升的態勢。以北京為例，中原地產數據顯示，截至目前，北京庫存期房住宅37747套，現房住宅庫存33091套，合計庫存70838套。時隔一年多時間，再次回歸到7萬套以上，達近13個月新高。較年初庫存低點5.5萬套，大幅上漲1.5萬套。

　　“存銷比震蕩式上行。”嚴躍進對此表示，在調研的35個城市中，有30個城市的存銷比較3月有所上升，庫存去化周期擴大，其中25個城市存銷比超過12個月。

　　事實上，從存銷比來看，4月份35個城市新建商品住宅存銷比為15.2個月，而在3月，該存銷比的數值僅為13.9個月。其中，溫州存銷比高達42.4個月，茂名33個月，丹東32個月，濟寧29個月，西安也高達24個月。

　　在此背景下，報道援引中原地產首席分析師張大偉分析表示，樓市在信貸收緊影響下，上漲開始乏力。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已經悄然生變。

　　一線城市樓市成交量慘淡

　　此外，值得注意的是，在庫存上升的背后，京滬等一線城市的樓市成交量也出現明顯下滑。

　　據第一財經日報報道，4 月份，上海房地產研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬平方米，環比減少4.7%，同比減少21%。

　　“銀四”化為泡影，傳統的樓市“紅五月”亦開局不利。中原集團研究中心監測的54個城市數據顯示，今年“五一”假期新建住宅合計成交23.6萬平方米，較去年同期大幅下滑47%，并創下四年新低。

　　值得注意的是，具有風向標意義的京滬樓市成交在近期雙雙墜入冰點。

　　報道援引偉業我愛我家市場研究院統計表示，2014年5月上旬，北京住宅新房網簽量為1542套，比4月下旬下跌52.33%，比4月上旬增長24.25%，比去年同期下跌4.28%，成交量為近四年同期的最低位；5月上旬，北京市二手房網簽量為1472套，比4月下旬下跌55.20%，比4月上旬下跌34.66%，比去年同期下跌2.77%。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，5月市場成交低迷的勢頭持續，表明北京樓市趨冷的現階段，購房者的觀望情緒依然十分強烈。“在沒有新的利好消息出現之前，預計北京樓市‘量價齊跌’的勢頭仍將持續。”

　　同時，報道還援引佑威機構執行董事黃志堅分析表示，在前周“地量”成交的基礎上，上周上海商品住宅成交量未升反跌，持續“地量”成交，加重了樓市的寒氣。更重要的是新增供應乏力，連續兩周也是地量供應且均小于成交量，表明開發商的觀望情緒也十分嚴重，原本有利成交的“紅五月”或“冷如冬”。

　　“我們還在觀望，暫時沒有降價的打算。”一位上市房企董秘表示，近期來售樓處看房的人并不少，但購房者明顯猶豫了。

　　房地產稅收呈現負增長

　　而除了庫存量的高企與成交量的下跌之外，房地產業兩大重要稅種收入也出現了負增長的現象。

　　南方都市報對此報道表示，昨日，財政部發布4月中央財政收入數據顯示，房地產業兩大重要稅種收入4月同時出現近年來少有的負增長，其中，房地產營業稅下降4 .2%，房地產企業所得稅下降3 .1%。而4月全國財政收入12481億元，增長9 .2%。房地產在財政中的作用面臨下滑。

　　根據財政部數據，4月中央財政收入增幅有所回升，主要受去年同月收入基數較低等因素影響。但與此同時，與房地產交易直接相關的房地產營業稅和企業所得稅、契稅等對地方財政增收的貢獻明顯回落。

　　4月，營業稅收入同比增長6.6%，企業所得稅收入同比增長10.5%。而同期房地產營業稅和房地產企業所得稅收入出現少有的負增長，表明房地產活動明顯收縮。

　　報道還表示，對比房地產上升態勢強勁的去年，不難發現“江河日下”的大勢。2013年，房地產營業稅增長33.6%、房地產企業所得稅增長25.1%。“從長遠看，房地產一家獨大的情況應該會改觀。”中國社科院經濟研究所經濟增長理論室主任劉霞輝表示。

　　一些地方數據也顯示，房地產不再是“一漲到底”。廣東房地產稅收增速7月起下滑。在2012年，全國房地產營業稅首兩月也曾出現下降。

　　此外，南方都市報還在本月初公布的廣東納稅百強排行榜中發現，房地產納稅明顯減少，房地產行業入圍戶數減少6戶，納稅數額減少49.85億元。

　　對此，報道援引一位業內不具名的開發商評價表示，“這是一件好事，房產交易過度也就是說炒房過度，說明市場泡沫大水分多，并不是健康發展的表現。”該人士表示，如果從國外看，按年征收的房產稅有望降低房價，同時加大投機性購房的風險，一次性的土地收益轉化成長期的稅負收入，也可以避免政府賣地財政的弊端。

　　未來房地產調控將向何處？

　　面對樓市“寒冬”的到來，各地方政府也展開了救市之舉，這令未來的樓市調控政策，成為了業內的關注重點。而隨著陳政高擔任住建部黨組書記一事的落實，新一輪的樓市調控也引發了不少猜測。

　　對此，經濟觀察報報道表示，陳政高此前任遼寧省省長，遼寧也曾是國務院總理李克強主政之地。2004年至2007年間，時任遼寧省委書記的李克強，在遼寧開展大規模的棚戶區改造工作，期間陳政高任沈陽市市委副書記、市長等職。

　　李克強赴任中央后，陳政高接任遼寧省省長，全面主持遼寧棚改工作。在過去一年多的時間里，李克強極少提及房地產調控，他力推簡政放權，政府對房地產市場的調控之手，快速從樓市中撤離，轉向了更具備托底功能的保障房。

　　對此，中國社科院經濟研究所研究員袁鋼明認為，陳政高的任命一定程度印證了李克強對房地產市場的調控思路。

　　而在陳政高赴任住建部之前，一些變化已經發生。經濟觀察報了解到，北京市的棚戶區改造工作已經從北京市保障住房辦公室剝離，目前由北京市重大項目辦公室負責。像北京這樣，對棚改工作的重視并非個例，今年以來，各省份已經陸續出臺推進棚戶區改造的相關文件，并紛紛給出詳細的配套優惠政策。

　　面對國內樓市低迷，住建部只字不提調控，棚戶區改造成了最頻繁的動作。一位接近住建部的人士透露，住建部今后的政策重點將放在如何解決支付能力不足的“夾心層”以及低收入人群的住房需求上，創新住房供應模式。

　　該人士還表示，“棚戶區改造一方面屬于住房建設，可以幫助實現全年增長7.5%的目標，幫助消耗過剩產能，又是民生工程，通過重新規劃增加住房供應量，保障了中低收入群體的住房需求，另外也可以改善舊城區基礎設施落后的狀況，對城市的提升的意義是多重的。”

　　如今，棚戶區改造已經被政府放在了更重要的位置。而新上任的住建部黨委書記陳政高曾參與并主持了全國最早的棚改實驗，這將為全國的棚改推進提供經驗。

　　報道還表示，從住建部近期發布的消息和文件看，住建部的工作重點已經轉向保障性安居工程。棚戶區改造作為保障性安居工程的一項類別，已經扮演著更為重要的角色。

　　但對于地方政府來說，樓市下行的壓力更為緊迫。中國經濟增速正在放慢，2014年一季度GDP同比增長7.4%，創下2008年以來新低。作為重要經濟支柱行業的房地產業面臨著“崩盤”等輿論壓力，部分地方政府已經開始出手。繼南寧、天津濱海出臺新政放松限購政策后，安徽銅陵市政府5月1日起也已實施《關于促進房地產市場持續健康發展的意見》，提出購房者可獲稅收補貼優惠、放寬住房公積金貸款條件、放寬外地購房居民戶籍遷入條件等一系列利好政策。

　　不過，中央層面則一直沒有出臺統一的樓市調控政策，住建部也一直未對地方政府做出回應。接近住建部的人士對經濟觀察表示，“房地產調控現在主要是地方在做，中央沒有統一的政策。”這番表態表明，住建部調控之手從市場撤離的態度也已經愈發明顯。

來源：中國經營網

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