地方政府“松綁”凸顯樓市調控思路轉向

這是一份被解讀為全面救市的文件。日前，安徽省銅陵市政府發布《關于促進房地產市場持續健康發展的意見》，表示要以最大限度惠及市民。文件內容主要涉及契稅和公積金貸款等方面，同時適當放寬了外地購房居民戶籍遷入銅陵的條件，并且在緩解開發商資金壓力方面也有相應舉措。

　　自南寧打響地方政府救市第一槍之后，部分城市很快陸續跟進。這是否意味這國家關于樓市的宏觀調控政策將有所松動？

　　地方“微刺激”頻出

　　多地通過調整限購范圍、放松戶籍限制、提供財稅支持各種手段，希望為房地產市場松綁。

　　自4月以來，各地樓市要放松限購的傳聞一直不斷，但多個城市醞釀的放松限購并沒有真正兌現。然而近期廣西南寧市房管局的一紙文件，讓南寧成為限購政策實行以來第一個放松限購的城市。南寧宣布，從4月25日起，廣西北部灣經濟區以內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市五個城市的戶籍居民家庭，可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

　　盡管南寧市住房保障和房產管理局副局長楊燮在回應外界質疑時說，“這只是南寧市執行北部灣經濟區城鎮體系同城化的一個實施步驟。”但這還是被認為具有明顯“救市”動機。

　　很快就有其他城市跟進，天津、江蘇無錫、浙江杭州等地紛紛出臺樓市新政，通過調整限購范圍、放松戶籍限制、提供財稅支持各種手段，希望為房地產市場松綁。

　　就在南寧市發文的當天傳出消息，天津濱海新區將實施差別化限購，無論在天津市內或其他城市有幾套住房，只要在濱海新區范圍內無房即可在新區購房；并推出共有產權模式購房政策，交一成首付就能先住房。

　　無錫宣布從5月1日起，在無錫市購商品房達60平方米以上，且在本市有穩定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女在無錫落戶。雖然當地堅稱，這一調整與樓市無關，但是業內人士普遍解讀，降低落戶門檻實則鼓勵購房。

　　有業內人士認為，這幾個城市的試探性放松，將引發其他城市的效仿。深圳一家上市房企高管認為，“現在地方多為曲線救市，以此試探中央的政策底線。”該高管表示，一般地方救市的特點，都是等不太起眼的城市先冒出來，若未被叫停，其他城市松綁調控的尺度便會進一步放開。

　　雙向調控之下，一二線城市將會增加供應，而對于供大于求的三四線城市則盡可能地實現資源優化配置。

　　黨的十八屆三中全會提出“要使市場在資源配置中起決定性作用”。顯然，在未來的房地產市場調控中，市場手段的作用將越來越突出。事實上，人們對于以往調控政策下，北上廣深的房價“越調控越漲”的討論從來沒有停止過。比如有觀點認為，像北京這樣的城市積累了豐富的政治、經濟、文化資源，提供了豐富的就業機會，因此產生了難以消解的人口導入功能，對房價也形成了有力的支撐。面對這樣復雜的市場背景，僅僅依靠限貸限購這樣的行政手段，可能會收效甚微。而作為地方政府來說，最重要的是擺正自己在市場上的位置。就房地產市場來說，政府需要做的是提供兜底責任，通過提供保障房讓民眾住有所居；至于商品房的價格，還是把它交給市場為宜，政府沒有必要為此承擔太多的責任。

　　常清表示，本屆政府上任以來就十分重視市場的作用。與過去“一刀切”的干預不同，在樓市方面“兩條腿走路”，并且有從較為依賴行政手段向更多依賴市場轉變。一方面，在北上廣深等重點城市調控并不放松，打擊過熱投機，并提高保障性住房等基本需求的供應；而另一方面，在三四線城市則更加因地制宜，依靠市場調節。

　　在今年年初，住建部在安排全年房地產調控工作時，就明確要求北京、上海、廣州、深圳四個住房市場供需矛盾較為集中的城市，要繼續從嚴實施限購政策和差別化的信貸政策。同時要求房價下跌的城市重視消化存量，控制商品房新開發規模，控制預售許可審批進度。對此，業界紛紛評論認為，2014年的房地產調控思路更貼合不同城市嚴重分化的現實。

　　有專家分析表示，從今年的房產調控來看，強制性的行政調控手段逐漸弱化，市場手段越發突出。在雙向調控之下，一二線城市將會增加供應，房地產活力增強，而對于供大于求的三四線城市則盡可能的實現資源優化配置。這種因地制宜的做法，有利于房地產行業良性可持續發展。

　　“有形之手”或逐漸減少干預　調控政策或有細微轉變

　　所謂“雙向調控”，是指在中央房地產調控長效機制“過渡期”內，實施“托底蓋帽”的雙向調控措施。

　　在今年全國兩會上，全國政協委員、住建部部長姜偉新在回答記者提問時曾拋出“雙向調控”的概念。至于何為“雙向調控”，姜維新沒有給出具體解釋，也成為暫時未解的迷局。然而，“雙向調控”的概念卻引來業內的諸多關注，一時間各種解讀觀點紛紛襲來。不少人認為，所謂“雙向調控”，是指在中央房地產調控長效機制“過渡期”內，實施“托底蓋帽”的雙向調控措施。

　　其實，早在2013年12月24日舉行的全國住房城鄉建設工作會議上，姜偉新在部署2014年工作時就明確表示：“繼續抓好房地產市場調控和監管工作”，同時傳遞出三個政策信號：更加注重分類指導，探索發展共有產權住房和強化市場監管。

　　這或許令敏銳的地方政府嗅探到了什么，逐漸開始有城市對樓市“限購”等政策試探性放松。

　　鏈家地產市場研究部分析師常清在接受記者采訪時表示，新一屆政府對地方經濟的管控方式和思路似乎有了一些微妙的轉變，既“有底線”，又“有放松”。體現在樓市方面的就是差異化調控。這也是與當前整體經濟形勢以及樓市狀況分不開的。自去年四季度以來，全國主要城市樓市成交量出現較大下降，而價格也有所松動。而今年一季度，市場由活躍逐漸轉向低迷，行業從業人員內謹慎與悲觀的情緒開始蔓延。

　　常清認為，在這種情勢下，限購政策松動，也就并不奇怪了。“事實上，在2011年，一些城市相關政策就有所松動。”常清表示，房地產行業運行和發展具有很強的地域性，因此不同區域政策上應該有自己獨特的一面。

　　北京理工大學經濟學教授胡星斗在接受記者采訪時表示，一些地方政府放寬“限購”條件，確實有明顯的救市意圖。這看似與之前的國家宏觀調控政策有所抵觸，可是，此前的限購政策在對一二三線城市似乎過于“一刀切”了。那樣就不能滿足所有地區的發展需要，因此一些地方有所“微調”也有一定道理。而中央或許也在一定程度予以了默許。但總的來說，地方政策必須與國家整體戰略相一致。

　　胡星斗預計，未來一些城市地方依然有放松“限購”的內在需求，恐怕會有城市陸續跟進。在全國整體經濟進入換擋期的情況下，一些地方經濟繼續承壓，GDP下滑嚴重。而樓房也出現大規模閑置，消化空置樓房必然在地方政府考慮之列。若不能消化閑置樓房，極易出現包括銀行信貸壞賬、土地財政收入減少等一系列問題。不過胡星斗認為，放松“限購”對樓市提振作用恐怕不會太明顯。而地方政府想要真正提升經濟增速還是要從產業升級、結構調整等入手。

來源：中國商報

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