樓市信貸兩頭緊，2014中國房地產將往何處去

　　一季度房地產宏觀數據近期陸續發布，中國樓市確已出現量價增速雙雙放緩的跡象。在房地產開發貸款和個人房貸 “兩頭收緊”的信貸環境下，中國樓市將往何處去？

房地產一季報出爐樓市成交量價增速雙降

近日，國家統計局相繼發布了 “2014年1－3月份全國房地產開發和銷售情況”和 “3月份全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據”。作為中國房地產行業的 “一季報”，這組數據顯示，今年前3月，全國樓市成交出現量價增速雙降現象。

2014年1－3月份，全國商品住宅銷售面積1.78億平方米，同比下降5．7％，相比去年全年增幅下滑23．2個百分點；住宅銷售額1.1萬億元，同比下降7．7％，降幅比去年全年下滑34．3個百分點。

房價方面，3月份全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，3月份有68個城市漲幅回落；與2月相比，有4個城市的新建商品住宅價格現已下降。

戴德梁行公司董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏認為，雖然一季度是傳統的市場淡季，但2014年一季度樓市成交量下滑更重要的原因是，經歷了2013年市場成交量和房價的大幅上升后，市場開始進入調整期。

全國工商聯房地產商會名譽會長聶梅生在4月20日舉辦的 “2014年中國城鎮化高層國際論壇”上表示，今年房地產市場出現三大趨勢，一是房地產各項指標仍處于高位，但房價、投資額、交易量等指標的漲幅均在下滑；二是房地產資金總體緊張；三是不同城市、地區、企業間的分化將持續。

地價高企或影響未來商品房供應

數據同時顯示，雖然一季度土地購置面積出現下滑，但是土地成交價款卻仍大幅增長，可見土地均價增速之快。數據顯示，1－3月份，全國土地成交價款9918億元，增長了33．9％，增速提高了2．4個百分點。

第一太平戴維斯公司數據顯示，一季度上海平均成交樓板價環比上漲17．9％，達到每平方米1.34萬元人民幣。

首開集團董事長劉希模認為，北京的地價漲幅甚至比上海更高。 “地價的上漲無疑將推動房價的上漲。”另一位房企老總告訴記者，“原來土地成本占比還不到開發成本的三分之一，現在要達到一半了。”

聶梅生表示，土地價格的節節上漲，促使房企將大量資金用于拿地。目前商品房銷售增速放緩、成交量下降，房企的資金回籠慢，這些因素使房企減少了對房地產的投資。她擔心： “我國房地產投資增速下滑，或將威脅今后的商品房供應量，甚至有可能影響地產行業產業鏈的上下游。”

由于土地資源稀缺，許多實力房企逐漸把項目開發重點轉向舊城改造。然而，業內認為，舊城改造只能推高城市住宅均價，而不能改變供求關系。

戴德梁行認為，考慮到其稀缺的區位優勢、土地成本等因素的疊加，中心城區在改造后，一般會形成新的高端住宅區。從供需來看，市中心高端住宅區開發節奏緩慢，不會形成集中供應，無法改變住宅市場的供需關系；從售價來看，中心城區舊改項目將使未來住宅均價的上漲幅度變得更為明顯。

信貸 “兩頭緊”資金成剛需 “緊箍咒”

自去年年底以來，房地產類貸款出現了 “兩頭緊”的窘境。

聶梅生指出，今年一季度的特點是房地產企業取得資金的渠道和成本出現緊張，而購房者想獲得按揭貸款同樣也不容易。

一方面，在樓市成交整體低迷的大環境下，個人房貸政策絲毫沒有放松的跡象。中原地產公司數據顯示，在其監測的35個重點城市中，有25個城市出現停貸現象，占比超過70％。停貸銀行主要以中小銀行為主，如平安銀行、民生銀行、廣發銀行、中信銀行等，國有銀行也大多處于半停貸狀態。

記者近日走訪上海多家銀行發現，各家銀行雖然沒有明確表示已經“停貸”，但審批周期 “可能會比以前長一些”。

另一方面，銀行對房地產開發類貸款的審批日趨謹慎，使開發商在資金方面捉襟見肘。

聶梅生認為，樓市的剛性需求不僅包含無房者，還包括剛性的改善型需求者。政府應當允許、鼓勵和保障他們的購房需求，堅持實施差別化信貸政策，在金融方面給予支持。

來源：人民鐵道報

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